📈 Цена на новостройки станет недоступной для большинства жителей Новосибирска.
По результатам мониторинга портала МИР КВАРТИР, цена квадратного метра в новостройках в среднем по крупным городам РФ в октябре 2024 года увеличилась на 0,7%. Цена лота осталась на прежнем уровне за счет небольшого снижения средней площади квартиры.
📌 Цена в Новосибирске выросла в октябре, также как и в целом по РФ, на 0,7%. Рост цены лота составил 1,2%. Часть застройщиков успели включить в стоимость квартиры надбавку от Сбера к семейной ипотеке. При том, что ипотеки больше реально нет, а наценка осталась.
В октябре Новосибирск вышел на первое место в СФО по средней цене квадратного метра в новостройках, обойдя Иркутск на 250 рублей. На вторичном рынке Иркутск пока опережает Новосибирск — стоимость квадрата здесь на 5 тысяч рублей больше.
📍 Сейчас по ценам на новостройки в РФ действуют два разнонаправленных тренда:
✔️ключевая ставка повышает себестоимость через рост кредитной составляющей на проектное финансирование и стоимость строительных материалов
✔️ процентная ставка по ипотеке снижает доступность жилья
В результате падает спрос, который можно оживить за счет снижения цены, и растет себестоимость, которая не позволяет снизить цену.
❗️Как итог объемы продаж продолжат снижаться, а снизить цену могут только застройщики, завершающие строительный бизнес. Это приведет к снижению предложения в будущем.
‼️ Для девелоперов, планирующих продолжить бизнес, снижение цены будет означать продажи ниже себестоимости будущих периодов.
#недвижимость #новостройки_НСК
По результатам мониторинга портала МИР КВАРТИР, цена квадратного метра в новостройках в среднем по крупным городам РФ в октябре 2024 года увеличилась на 0,7%. Цена лота осталась на прежнем уровне за счет небольшого снижения средней площади квартиры.
📌 Цена в Новосибирске выросла в октябре, также как и в целом по РФ, на 0,7%. Рост цены лота составил 1,2%. Часть застройщиков успели включить в стоимость квартиры надбавку от Сбера к семейной ипотеке. При том, что ипотеки больше реально нет, а наценка осталась.
В октябре Новосибирск вышел на первое место в СФО по средней цене квадратного метра в новостройках, обойдя Иркутск на 250 рублей. На вторичном рынке Иркутск пока опережает Новосибирск — стоимость квадрата здесь на 5 тысяч рублей больше.
✔️ключевая ставка повышает себестоимость через рост кредитной составляющей на проектное финансирование и стоимость строительных материалов
✔️ процентная ставка по ипотеке снижает доступность жилья
В результате падает спрос, который можно оживить за счет снижения цены, и растет себестоимость, которая не позволяет снизить цену.
❗️Как итог объемы продаж продолжат снижаться, а снизить цену могут только застройщики, завершающие строительный бизнес. Это приведет к снижению предложения в будущем.
‼️ Для девелоперов, планирующих продолжить бизнес, снижение цены будет означать продажи ниже себестоимости будущих периодов.
#недвижимость #новостройки_НСК
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📈 За год динамика роста ежемесячного ипотечного платежа на 24,9% превысила рост арендных ставок в Новосибирске.
Арендные ставки растут опережающими темпами относительно цены квадратного метра в готовых квартирах Новосибирска. С ноября 2023 года аренда росла в 2,4 раза быстрее цен, а разница между ипотечным и арендным платежами увеличилась в 1,25 раза.
📌Арендные ставки выросли за год в среднем на 17,1%, цены на вторичном рынке — на 7,1%, ипотечные платежи — на 46,2%, а средневзвешенные доходы по депозиту — на 47%.
В моменте деньги на депозите приносят доход в 2,5-2,7 раза больше, чем сдача квартиры в аренду.
С учетом прогноза ЦБ РФ о росте ключевой ставки и падении цен на недвижимость должен наблюдаться обвал цен. Пока что цены на новостройки растут, а на вторичном рынке не падают.
В Москве выросли продажи на вторичном рынке в октябре к сентябрю, в основном за счет денег, снятых с депозитов.
Будем ждать роста арендных платежей и оживления вторичного рынка Новосибирска в ноябре-декабре этого года.
* Расчет составлен на основе ежемесячного мониторинга стоимости аренды от агрегатора «МИР КВАРТИР», текущих рыночных ипотечных ставок, средней цены стандартной двухкомнатной квартиры на вторичном рынке города и ипотечного калькулятора.
#недвижимость #новостройки_НСК
Арендные ставки растут опережающими темпами относительно цены квадратного метра в готовых квартирах Новосибирска. С ноября 2023 года аренда росла в 2,4 раза быстрее цен, а разница между ипотечным и арендным платежами увеличилась в 1,25 раза.
📌Арендные ставки выросли за год в среднем на 17,1%, цены на вторичном рынке — на 7,1%, ипотечные платежи — на 46,2%, а средневзвешенные доходы по депозиту — на 47%.
В моменте деньги на депозите приносят доход в 2,5-2,7 раза больше, чем сдача квартиры в аренду.
С учетом прогноза ЦБ РФ о росте ключевой ставки и падении цен на недвижимость должен наблюдаться обвал цен. Пока что цены на новостройки растут, а на вторичном рынке не падают.
В Москве выросли продажи на вторичном рынке в октябре к сентябрю, в основном за счет денег, снятых с депозитов.
Будем ждать роста арендных платежей и оживления вторичного рынка Новосибирска в ноябре-декабре этого года.
* Расчет составлен на основе ежемесячного мониторинга стоимости аренды от агрегатора «МИР КВАРТИР», текущих рыночных ипотечных ставок, средней цены стандартной двухкомнатной квартиры на вторичном рынке города и ипотечного калькулятора.
#недвижимость #новостройки_НСК
⏬ В октябре 2024 года Новосибирская область выбыла из ТОП-10 регионов по числу проданных квартир в новостройках.
В сентябре 2024 года в рейтинге регионов по количеству проданных Новосибирская область по данным, составленным на основе ПД агрегатора ДОМ.РФ, занимала 9 место с результатом 1134 продажи. В октябре с показателем 914 квартир НСО опустилась на 11 место.
❗️Меньше продажи были только в июле, после трехкратного падения к июню 2024 года.
По количеству проданных апартаментов регион показал минимальный результат: за 2023-2024 годы был продан 81 лот.
📍Нормальный уровень продаж был в проектах:
Аэрон -26 апартаментов
МАКИ – 11 продаж
Gagarin City – 10 лотов.
📍В 5-ти комплексах цена квадратного метра превышала 200 тыс.руб/кв.м:
Gagarin City - 261 тыс.руб/кв.м
FREEDOM – 251 тыс.руб/кв.м
Пилигрим – 234 тыс.руб/кв.м
АЭРОН – 218 тыс.руб/кв.м МАКИ – 206 тыс.руб/кв.м
Высокая средневзвешенная цена квадратного метра в комплексах апартаментов объясняется, в том числе, высокой стоимостью коммерческих площадей.
В проекте Gagarin City цена коммерческих площадей с отдельным выходом на Красный проспект превышает 500 тысяч рублей за квадратный метр. В проекте АЭРОН коммерческие площади пока не выставлены на продажу.
Информацию о лидерах продаж жилых новостроек мы выложим в течение 3 рабочих дней.
#новостройки_НСК
В сентябре 2024 года в рейтинге регионов по количеству проданных Новосибирская область по данным, составленным на основе ПД агрегатора ДОМ.РФ, занимала 9 место с результатом 1134 продажи. В октябре с показателем 914 квартир НСО опустилась на 11 место.
❗️Меньше продажи были только в июле, после трехкратного падения к июню 2024 года.
По количеству проданных апартаментов регион показал минимальный результат: за 2023-2024 годы был продан 81 лот.
📍Нормальный уровень продаж был в проектах:
Аэрон -26 апартаментов
МАКИ – 11 продаж
Gagarin City – 10 лотов.
📍В 5-ти комплексах цена квадратного метра превышала 200 тыс.руб/кв.м:
Gagarin City - 261 тыс.руб/кв.м
FREEDOM – 251 тыс.руб/кв.м
Пилигрим – 234 тыс.руб/кв.м
АЭРОН – 218 тыс.руб/кв.м МАКИ – 206 тыс.руб/кв.м
Высокая средневзвешенная цена квадратного метра в комплексах апартаментов объясняется, в том числе, высокой стоимостью коммерческих площадей.
В проекте Gagarin City цена коммерческих площадей с отдельным выходом на Красный проспект превышает 500 тысяч рублей за квадратный метр. В проекте АЭРОН коммерческие площади пока не выставлены на продажу.
Информацию о лидерах продаж жилых новостроек мы выложим в течение 3 рабочих дней.
#новостройки_НСК
💡С ростом ключевой ставки и, соответственно, кредитной нагрузки темпы строительства домов становятся ключевым критерием для выбора новостройки.
Задержка срока строительства на год существенно увеличивает вероятность банкротства застройщика с непредсказуемыми последствиями для дольщиков. Как минимум, это приведёт к дополнительным затратам в виде арендной платы за год, но есть и другие непланируемые потери.
При банкротстве застройщика у банков остается опция вернуть деньги дольщикам со счетов эскроу без компенсации. При этом достраиваются объекты банкротов по остаточному принципу с применением самых недорогих материалов.
📍В Новосибирске зафиксированы единичные случаи задержки ввода объектов, строящихся по системе проектного финансирования. В результате уменьшения максимальной пени за срыв сроков ввода ситуация усугубилась.
❗️В выигрышном положении сейчас находятся вертикально-интегрированные структуры и застройщики с собственными подрядными организациями.
Вертикально интегрированные структуры имеют определенную прибыль на каждом этапе строительства, поэтому и могут делать большие скидки. Компаниям без собственных подрядчиков приходится переплачивать за строительные работы.
Надежнее всего покупать квартиры в сданных домах. По моим прогнозам сроки ввода могут перенести до 30% застройщиков.
*Из рейтинга ЕРЗ по скорости строительства взяты застройщики МКД, работающие в пределах Новосибирска.
Среди комплексов апартаментов высокими темпами отличаются АЭРОН, Ворошилов, Пилигрим.
#недвижимость #новостройки_НСК
Задержка срока строительства на год существенно увеличивает вероятность банкротства застройщика с непредсказуемыми последствиями для дольщиков. Как минимум, это приведёт к дополнительным затратам в виде арендной платы за год, но есть и другие непланируемые потери.
При банкротстве застройщика у банков остается опция вернуть деньги дольщикам со счетов эскроу без компенсации. При этом достраиваются объекты банкротов по остаточному принципу с применением самых недорогих материалов.
📍В Новосибирске зафиксированы единичные случаи задержки ввода объектов, строящихся по системе проектного финансирования. В результате уменьшения максимальной пени за срыв сроков ввода ситуация усугубилась.
❗️В выигрышном положении сейчас находятся вертикально-интегрированные структуры и застройщики с собственными подрядными организациями.
Вертикально интегрированные структуры имеют определенную прибыль на каждом этапе строительства, поэтому и могут делать большие скидки. Компаниям без собственных подрядчиков приходится переплачивать за строительные работы.
Надежнее всего покупать квартиры в сданных домах. По моим прогнозам сроки ввода могут перенести до 30% застройщиков.
*Из рейтинга ЕРЗ по скорости строительства взяты застройщики МКД, работающие в пределах Новосибирска.
Среди комплексов апартаментов высокими темпами отличаются АЭРОН, Ворошилов, Пилигрим.
#недвижимость #новостройки_НСК
🏗️Объём ввода за октябрь в Новосибирской области отстает от показателей 2023 года на 40,6%.
По данным РОССТАТА в октябре 2024 года в Новосибирской области было введено в эксплуатацию 137,3 кв. м. общей площади жилых помещений, что на 40,6% меньше, чем за в этот же период 2023 года. Ввод МКД сократился на 39% с 209,8 тыс. квадратов, а ИЖС — на 55% с 21,2 тысячи до 9,5 тыс. кв. м.
❗️Отставание по общему объему ввода за 10 месяцев выросло до 12,1%, в то время как по итогам 3 квартала этот показатель составлял 9,1%. При этом объем ввода ИЖС вырос к показателям 2023 года на 21,7%. Это рекордная цифра для региона, которая превышает показатель за весь 2023 год. Отставание по МКД увеличилось нарастающим итогом с 26% до 27,5%.
⏬️ В рейтинге регионов по общему объему ввода Новосибирская область сместилась с 10 на 11 место. По ИЖС область занимает 18 позицию, а по МКД замыкает пятерку лидеров.
🏠Удельный вес ИЖС остается на рекордном для региона уровне – 43,4%, что на 2.49 п.п ниже, чем за три квартала этого года, но на 11.97 п.п. выше, чем за 10 месяцев 2023 года.
Несмотря на общее снижение объемов ввода МКД, за 10 месяцев в новосибирской агломерации было построено на 8,5 тысяч квартир больше, чем реализовано по ДДУ. На рост числа непроданных квартир в сданных домах накладывается отмена льготной ипотеки при продаже застройщиками квартир по ДКП.
Поэтому можно ждать от застройщиков предложений, которые будут стимулировать продажи. Например, рассрочки при продаже квартир в сданных домах и вариантов по долговременной аренде с последующим выкупом.
#новостройки_НСК #обьемы_ввода
По данным РОССТАТА в октябре 2024 года в Новосибирской области было введено в эксплуатацию 137,3 кв. м. общей площади жилых помещений, что на 40,6% меньше, чем за в этот же период 2023 года. Ввод МКД сократился на 39% с 209,8 тыс. квадратов, а ИЖС — на 55% с 21,2 тысячи до 9,5 тыс. кв. м.
❗️Отставание по общему объему ввода за 10 месяцев выросло до 12,1%, в то время как по итогам 3 квартала этот показатель составлял 9,1%. При этом объем ввода ИЖС вырос к показателям 2023 года на 21,7%. Это рекордная цифра для региона, которая превышает показатель за весь 2023 год. Отставание по МКД увеличилось нарастающим итогом с 26% до 27,5%.
⏬️ В рейтинге регионов по общему объему ввода Новосибирская область сместилась с 10 на 11 место. По ИЖС область занимает 18 позицию, а по МКД замыкает пятерку лидеров.
🏠Удельный вес ИЖС остается на рекордном для региона уровне – 43,4%, что на 2.49 п.п ниже, чем за три квартала этого года, но на 11.97 п.п. выше, чем за 10 месяцев 2023 года.
Несмотря на общее снижение объемов ввода МКД, за 10 месяцев в новосибирской агломерации было построено на 8,5 тысяч квартир больше, чем реализовано по ДДУ. На рост числа непроданных квартир в сданных домах накладывается отмена льготной ипотеки при продаже застройщиками квартир по ДКП.
Поэтому можно ждать от застройщиков предложений, которые будут стимулировать продажи. Например, рассрочки при продаже квартир в сданных домах и вариантов по долговременной аренде с последующим выкупом.
#новостройки_НСК #обьемы_ввода
🧰Российские власти обеспокоены тем, что депозиты стали практически безальтернативным вариантом накопления денег.
Высокий уровень ключевой ставки и, соответственно, процентов по депозитам привел тому, что накопления на вкладах физических лиц и российских компаний выросли.
📍 В течение года общая сумма средств клиентов (деньги на счетах организаций, вклады и другие привлеченные активы юридических и физических лиц) увеличилась с 94 трлн. рублей до 116,3 трлн. или на 23,7%. В том числе, в Новосибирской области этот показатель вырос с 1,16 трлн. до 1,35 трлн. рублей.
📈Вклады физических лиц увеличивались еще быстрее. Годовой рост в целом по РФ составил 30,5%, в Новосибирской области — 28,6% — это в 2,5 раза быстрее, чем рост цен на недвижимость.
Как это уменьшит инфляцию пока непонятно от слова совсем. А дополнительные затраты для государства достаточно большие: 2,5 трлн. на компенсацию льготной ипотеки и еще столько же, если государство озаботится индексацией пенсий 41 млн. пенсионеров до уровня не нарисованной инфляции.
Средства вместо инвестиций в экономику ушли на депозиты, что начинает беспокоить российские власти. И пока ответственные лица думают, как заставить компании не хранить деньги в банках, а вкладывать в экономику.
А по депозитам физических лиц идут разные вбросы в СМИ с комментариями от банков «такого не может быть», но переток денег в реальные активы риэлторы уже отмечают.
*Источник данных в таблицах — сайт ЦБ РФ
#недвижимость #тренды
Высокий уровень ключевой ставки и, соответственно, процентов по депозитам привел тому, что накопления на вкладах физических лиц и российских компаний выросли.
📈Вклады физических лиц увеличивались еще быстрее. Годовой рост в целом по РФ составил 30,5%, в Новосибирской области — 28,6% — это в 2,5 раза быстрее, чем рост цен на недвижимость.
Как это уменьшит инфляцию пока непонятно от слова совсем. А дополнительные затраты для государства достаточно большие: 2,5 трлн. на компенсацию льготной ипотеки и еще столько же, если государство озаботится индексацией пенсий 41 млн. пенсионеров до уровня не нарисованной инфляции.
Средства вместо инвестиций в экономику ушли на депозиты, что начинает беспокоить российские власти. И пока ответственные лица думают, как заставить компании не хранить деньги в банках, а вкладывать в экономику.
А по депозитам физических лиц идут разные вбросы в СМИ с комментариями от банков «такого не может быть», но переток денег в реальные активы риэлторы уже отмечают.
*Источник данных в таблицах — сайт ЦБ РФ
#недвижимость #тренды
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В январе-октябре 2024 года в Новосибирской области по ДДУ было продано 15 718 квартир и апартаментов в новостройках, что на 24,7% меньше, чем за 10 месяцев 2023 года.
Если выделить период после отмены льготной ипотеки, то падение составит 60,76%, что означает уменьшение объема продаж в 2,5 раза.
📌 За период с июля по октябрь в Новосибирской агломерации осталось всего 15 застройщиков с продажами более 20 лотов в месяц: КПД ГАЗСТРОЙ, Брусника, ГК «Расцветай», Первый Строительный Фонд, Вира, СМСС, Эталон, Энергомонтаж, ГК «Поляков», ГК «Союз», Стрижи, SG Development, Юнити, Сибирь и ГК «Астон».
В 2023 году среднемесячные продажи более 20 новостроек имели 34 компании.
❗️После отмены льготной ипотеки увеличилась конкуренция за покупателя и монополизация рынка. Если в первом полугодии 2024 года на ТОП-10 приходилось 51,5% всех продаж, то в июле-октябре уже 58%.
📌В ТОП-15 по суммарной выручке за 10 месяцев, без учета продаж по ДКП, вошли компания Брусника, КПД ГАЗСТРОЙ, ГК «Расцветай», СМСС, Вира, Первый Строительный Фонд, ГК «Союз», Энергомонтаж, Юнити, Эталон, ГК «Поляков», Стрижи, SG Development и МЕТА.
Средневзвешенная цена квадратного метра нарастающим итогом в январе-сентябре 2024 года составляла в Новосибирской агломерации 135,9 тысяч рублей. В период с октября этого года она увеличилась до 136,4 тыс. руб. за квадрат.
#новостройки_НСК
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
При нынешних ипотечных ставках рынок вторичного жилья Новосибирска переходит на длинные сделки, где в цепочке из 8-10 покупателей-продавцов деньги на руки получают 1-2 человека — у остальных обмен с доплатой.
У застройщиков вариант с трейд-ин сложнее из-за разницы цен на первичном и вторичном рынках. Существенно скинуть цены не дадут банки, плюс можно поставить на паузу всех потенциальных покупателей. Зачем покупать товар на падающем рынке если цена снижается, а деньги на депозите растут?
❗️На это накладывается ещё и рост себестоимости за счет увеличения кредитной составляющей.
Поэтому предлагаемые застройщиками сейчас скидки — скрытые и небольшие.
При этом все госструктуры работают.
Минстрой обещает не допустить банкротства застройщиков, а в то же время в отдельных управлениях Росреестра объясняют, что нужно делать, если это банкротство произошло. В Госдуме рассматривается законопроект о гарантиях при покупке новостроек в рассрочку, а ЦБ добавляет, что законопроект будет регулировать такую деятельность при условии, что она осуществляется через посредника, не уточняя кто им станет.
📌Цена предложения продолжает расти. Доля лотов с ценой квадрата выше 250 тысяч превысила в регионе 5%, а с ценой квадрата до 125 тысяч рублей снизилась всего за месяц на 4.11 п.п.
Все вместе это сильно напоминает передел строительного рынка. Конечно, в этом процессе на рынке появятся вкусные предложения, но важно не купить за дешево проблему вместо недвижимости.
Благодарю за помощь в подготовке материала аналитика Антона Журавлева.
*Ценовая сегментация предложения составлена на базе агрегатора TrendAgent, выборка составила свыше 17 тысяч лотов.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Из данных, опубликованных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, видно, что в регионе усиливается падение числа сделок на вторичном и первичном рынках.
📌В 1 квартале 2024 года общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения по договору купли-продажи (мены) снизилось на 8,7%, во 2 квартале — на 24,8%, в 3 квартале уже на 32,3%.
Это объясняется довольно просто: сегодня эксперты разного уровня из «каждого утюга» вещают о грядущем обвале цен на недвижимость.
По рынку новостроек спрос ожидаемо сместился на первое полугодие 2024 года, пока действовала льготная ипотека. Поэтому за первые два квартала по числу заключенных ДДУ рост составил 12%, а в 3 квартале обвалился на 47,4%. Если брать только жилые помещения, то падение произошло в 2,5 раза.
🔍 При этом есть тренд на снижение доли ипотечных кредитов на жилые помещения. За 9 месяцев 2021 года доля ипотечных кредитов на жилье составляла 62,3%, в 2022 году — 57%, в 2023 году — 55%, а сейчас она на уровне 49,3%.
По всем основным показателям 3 квартал ниже и 3 квартала 2023 года, и 2 квартала 2024 года, единственное исключение составил рост числа запросов в РЕЕСТР. Он увеличился на 43%, что говорит как о повышении доверия к местному РОСРЕЕСТРУ, так и о желании людей все оформлять официально.
#недвижимость #новостройки_НСК
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
По данным, полученным из проектных деклараций, размещенных на портале ДОМ.РФ, на начало ноября 2024 года в стройках Новосибирской области было 58 576 непроданных квартир и апартаментов.
Среднемесячные продажи в 2024 году составили в регионе 1572 квартиры, продажи после отмены льготной ипотеки составили 1149 новостроек в месяц.
Если считать по среднему показателю, то на реализацию всех остатков уйдет 37 месяцев. Если учитывать время после отмены массовой льготной ипотеки, то 51 месяц.
В результате срок реализации уже начатых проектов может занять от 3 до 4 лет.
Доля ГК «Расцветай» составляет 22% от общего объема остатков в регионе. Непроданный задел компании по данным ДОМ РФ составляет 577 тысяч квадратных метров жилья без учета апартаментов. Для полного анализа ситуации по этому застройщику не хватает информации: нужно знать долю реально строящихся объектов, а также какую часть составляет земельный фонд с разрешениями на строительство.
📍При существующих темпах продаж застройщики из ТОП-10 по заделам реализуют свои остатки за 2,3-2,8 года.
Большие остатки в компании «Астон»связаны с покупкой крупного актива. Финансовых проблем и даже закредитованности у застройщика нет.
* В таблице выше показаны застройщики с остатками более тысячи квартир.
#новостройки_НСК
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⏩ На каждую проданную новостройку в третьем квартале 2024 года в Новосибирске приходится почти по 5 сделок на вторичном рынке.
Объем вторичного рынка в третьем квартале 2024 года в количественном выражении превысил первичный в 4,92 раза. В первом квартале 2024 года это соотношение составляло 3,51, во втором квартале - 2,61, в третьем квартале 2023 года - 2,89.
Средневзвешенный показатель за 4 года составляет 4,1.
Другими словами, на каждую сделку на первичном рынке в Новосибирске приходится 4 сделки на рынке готового жилья.
❗После отмены льготной ипотеки кроме конкуренции между собой застройщики напрямую конкурируют со вторичным рынком.
⚖️ Общее падение числа продаж на рынке недвижимости связано с высокой ключевой ставкой, которая сделала аренду выгоднее ипотеки. Льготная ипотека привела к перекосу цен между первичным и вторичным рынками, и в течение двух лет мы увидим тренд на выравнивание.
Самым эффективным способом конкуренции со вторичным рынком пока остается рассрочка. Резкое снижение цен при растущей себестоимости - прямой путь к банкротству, даже снижение на 10%, в лучшем случае, приводит к паритету.
Рассрочка и траншевая ипотека повышает шансы застройщиков, особенно в ожидании снижения ключевой ставки.
Рассрочка предоставляется в основном на время строительства, вопрос только в том, насколько можно растянуть этот процесс. Самые долгие рассрочки сейчас у компании "Эталон" в Кольцово.
📌 У застройщика ТДСК в ЖК "Аквамарин" появилась рассрочка на готовые квартиры с отделкой с возможностью проживания после внесения первоначального взноса. Пока она предоставляется только на год.
Для покупателя ежемесячный платеж меньше арендного, но риск в том, что за год ключевая ставка не упадет, и все равно придется брать ипотеку на невыгодных условиях. У застройщика рисков больше: покупатель может не рассчитать свои финансовые возможности, да и убить ремонт за год не сложно.
#новостройки_НСК
Объем вторичного рынка в третьем квартале 2024 года в количественном выражении превысил первичный в 4,92 раза. В первом квартале 2024 года это соотношение составляло 3,51, во втором квартале - 2,61, в третьем квартале 2023 года - 2,89.
Средневзвешенный показатель за 4 года составляет 4,1.
Другими словами, на каждую сделку на первичном рынке в Новосибирске приходится 4 сделки на рынке готового жилья.
❗После отмены льготной ипотеки кроме конкуренции между собой застройщики напрямую конкурируют со вторичным рынком.
⚖️ Общее падение числа продаж на рынке недвижимости связано с высокой ключевой ставкой, которая сделала аренду выгоднее ипотеки. Льготная ипотека привела к перекосу цен между первичным и вторичным рынками, и в течение двух лет мы увидим тренд на выравнивание.
Самым эффективным способом конкуренции со вторичным рынком пока остается рассрочка. Резкое снижение цен при растущей себестоимости - прямой путь к банкротству, даже снижение на 10%, в лучшем случае, приводит к паритету.
Рассрочка и траншевая ипотека повышает шансы застройщиков, особенно в ожидании снижения ключевой ставки.
Рассрочка предоставляется в основном на время строительства, вопрос только в том, насколько можно растянуть этот процесс. Самые долгие рассрочки сейчас у компании "Эталон" в Кольцово.
📌 У застройщика ТДСК в ЖК "Аквамарин" появилась рассрочка на готовые квартиры с отделкой с возможностью проживания после внесения первоначального взноса. Пока она предоставляется только на год.
Для покупателя ежемесячный платеж меньше арендного, но риск в том, что за год ключевая ставка не упадет, и все равно придется брать ипотеку на невыгодных условиях. У застройщика рисков больше: покупатель может не рассчитать свои финансовые возможности, да и убить ремонт за год не сложно.
#новостройки_НСК
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⏬ Количество ипотечных кредитов в октябре 2024 года в Новосибирской области осталось на уровне сентября. В сравнении с октябрем 2023 года показатель обвалился в 2,6 раза.
По данным опубликованным на сайте ЦБ РФ, в октябре 2024 года в Новосибирской области физическими лицами было получено 2 123 ипотечных кредита, в том числе, 818 кредитов под залог ДДУ. Это на 6% ниже показателя сентября этого года, и в 2,6 раза меньше, чем в октябре 2023 года.
Количество ипотечных кредитов на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства к сентябрю ожидаемо снизилось, а число кредитов на приобретение готовых квартир к сентябрю даже возросло.
В целом по РФ число ипотечных кредитов к сентябрю немного увеличилось за счет Центрального федерального округа. В Москве рост составил 12,7%, в том числе, количество кредитов под залог ДДУ в столице возросло на 14,3%.
Результат ожидаемый, так как средневзвешенный процент по рыночной ипотеке превысил 28%.
❗️Это означает, что переплата по кредиту на 25 лет превысит 600%, что делает ипотеку бессмысленной экономически.
Продажи сместились в сторону вторичного рынка.
✍️Темы ближайших публикаций:
✔️У застройщиков доля продаж с рассрочкой платежа составляет почти 50%
✔️В новосибирской агломерации появилась рассрочка до 5 лет.
✔️Остались единичные локации, где цены на готовые квартиры и новостройки почти не отличаются.
#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда
По данным опубликованным на сайте ЦБ РФ, в октябре 2024 года в Новосибирской области физическими лицами было получено 2 123 ипотечных кредита, в том числе, 818 кредитов под залог ДДУ. Это на 6% ниже показателя сентября этого года, и в 2,6 раза меньше, чем в октябре 2023 года.
Количество ипотечных кредитов на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства к сентябрю ожидаемо снизилось, а число кредитов на приобретение готовых квартир к сентябрю даже возросло.
В целом по РФ число ипотечных кредитов к сентябрю немного увеличилось за счет Центрального федерального округа. В Москве рост составил 12,7%, в том числе, количество кредитов под залог ДДУ в столице возросло на 14,3%.
Результат ожидаемый, так как средневзвешенный процент по рыночной ипотеке превысил 28%.
❗️Это означает, что переплата по кредиту на 25 лет превысит 600%, что делает ипотеку бессмысленной экономически.
Продажи сместились в сторону вторичного рынка.
✍️Темы ближайших публикаций:
✔️У застройщиков доля продаж с рассрочкой платежа составляет почти 50%
✔️В новосибирской агломерации появилась рассрочка до 5 лет.
✔️Остались единичные локации, где цены на готовые квартиры и новостройки почти не отличаются.
#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда
О ценовом разрыве между новостройками и вторичным жильем в 57% по РФ в целом и конкретными локациями Новосибирска.
ЦБ РФ со ссылкой на РОССТАТ фиксирует растущий разрыв цен между новостройками и вторичным жильем и на основании этой диспропорции делает далеко идущие выводы.
📌 Рассмотрим таблицу РОССТАТА по ЦФО: разница цен внутри каждого региона колеблется от 4,4% до 73,7%, а Ивановской области готовые квартиры даже дороже новостроек. В Москве, доля которой в строительном заделе ЦФО составляет 49% или 18,4 млн. кв. метров из 37,6 млн. квадратов, новостройки дороже вторички на 9%, а в среднем по региону разница составляет 96,2%.
Другими словами РОССТАТ, а следом и ЦБ, в определенных пропорциях сравнивают цену на новостройки в Москве и на готовое жилье в Орловской и Брянских областях — и разница таким образом может достигать 485%.
По Новосибирской области разница составляет 32,5% с учетом того, что у нас все МКД сконцентрировано на 1% территории региона.
🔎 Если рассмотреть отдельные городские локации и сравнить с готовым жильем, то окажется следующее:
✔️ в ЖК «Шесть звезд» цена квадрата на 7% ниже, чем в сданной части проекта
✔️во введенных домах «Европейского берега» цена в среднем на 15% выше, чем в стройке
✔️в городе Обь цены в стройках Первого Строительного Фонда и Дома Солнца ниже, чем в готовых квартирах в новых домах
✔️в Кольцово средняя цена в сданных домах на вторичном рынке на 5,5% ниже, чем в малоэтажном ЖК «Спектр»
✔️если не учитывать сданные проблемные дома, то цены в ЖК «Актив» на 11% ниже, чем в новых домах локации
✔️рядом с ЖК «Ньютон» всего один новый дом. И цены пусть и в новом, но панельном доме всего на 1.5% ниже, чем на квартиры с отделкой под ключ в «Ньютоне»
#недвижимость #новостройки_и_вторичка
ЦБ РФ со ссылкой на РОССТАТ фиксирует растущий разрыв цен между новостройками и вторичным жильем и на основании этой диспропорции делает далеко идущие выводы.
📌 Рассмотрим таблицу РОССТАТА по ЦФО: разница цен внутри каждого региона колеблется от 4,4% до 73,7%, а Ивановской области готовые квартиры даже дороже новостроек. В Москве, доля которой в строительном заделе ЦФО составляет 49% или 18,4 млн. кв. метров из 37,6 млн. квадратов, новостройки дороже вторички на 9%, а в среднем по региону разница составляет 96,2%.
Другими словами РОССТАТ, а следом и ЦБ, в определенных пропорциях сравнивают цену на новостройки в Москве и на готовое жилье в Орловской и Брянских областях — и разница таким образом может достигать 485%.
По Новосибирской области разница составляет 32,5% с учетом того, что у нас все МКД сконцентрировано на 1% территории региона.
🔎 Если рассмотреть отдельные городские локации и сравнить с готовым жильем, то окажется следующее:
✔️ в ЖК «Шесть звезд» цена квадрата на 7% ниже, чем в сданной части проекта
✔️во введенных домах «Европейского берега» цена в среднем на 15% выше, чем в стройке
✔️в городе Обь цены в стройках Первого Строительного Фонда и Дома Солнца ниже, чем в готовых квартирах в новых домах
✔️в Кольцово средняя цена в сданных домах на вторичном рынке на 5,5% ниже, чем в малоэтажном ЖК «Спектр»
✔️если не учитывать сданные проблемные дома, то цены в ЖК «Актив» на 11% ниже, чем в новых домах локации
✔️рядом с ЖК «Ньютон» всего один новый дом. И цены пусть и в новом, но панельном доме всего на 1.5% ниже, чем на квартиры с отделкой под ключ в «Ньютоне»
#недвижимость #новостройки_и_вторичка
⏱️Доля продаж в рассрочку достигла на рынке новостроек Новосибирской агломерации 40%.
Анализ базы агрегатора TrendAgent показывает, что в данной экономической ситуации почти 70% застройщиков рассматривает рассрочку как один из основных инструментов продажи квартир.
После отмены массовой льготной ипотеки первичный рынок попал в прямую конкуренцию с рынком готовых квартир, где
☝️ цены ниже
☝️покупателю не нужно ждать год или полтора до ввода дома в эксплуатацию
☝️отсутствуют риски попадания в долгострой
☝️квартиру можно увидеть «вживую», а не картинке.
Значительная часть застройщиков не может скинуть цены до уровня вторички - остается рассрочка в разных вариантах.
Самым распространенным вариантом на рынке Новосибирска является рассрочка до конца строительства. Вход в сделку, он же первоначальный взнос, составляет от 15% в концерне "Сибирь", до 60% в отдельных объектах ЮНИТ(Скандиа) и РАСЦВЕТАЙ. Средневзвешенный ПВ – 35%.
По оставшемуся платежу много вариантов: от оплаты равными долями ежемесячно или ежеквартально, до внесения всей суммы за месяц до ввода или выдачи ключей.
📌Рассрочка в сданных объектах такого разнообразия не имеет.
"Аквамарин" (ТДСК): ПВ - 30%, а дальше в зависимости от площади квартиры - от 25 тысяч до 50 тысяч в течение 12 месяцев, потом полный расчет без повышения цены
"Счастье" (ГК Эталон) в Кольцово: максимальная рассрочка до 5 лет с удорожанием на 14% со 2 по 5 годы
IQ Apart (ГК "Камея"): рассрочка до 36 месяцев, но ключи выдают после оплаты 60% стоимости квартиры,
«Чкалов» (ГК СМСС):условия уточняются.
Рассрочка -- это скрытая скидка от 10% до 25%. О ее плюсах и минусах с расчетами по конкретным проектам продолжим через 3-4 дня.
#новостройки_НСК #продажи_и_цены
Анализ базы агрегатора TrendAgent показывает, что в данной экономической ситуации почти 70% застройщиков рассматривает рассрочку как один из основных инструментов продажи квартир.
После отмены массовой льготной ипотеки первичный рынок попал в прямую конкуренцию с рынком готовых квартир, где
☝️ цены ниже
☝️покупателю не нужно ждать год или полтора до ввода дома в эксплуатацию
☝️отсутствуют риски попадания в долгострой
☝️квартиру можно увидеть «вживую», а не картинке.
Значительная часть застройщиков не может скинуть цены до уровня вторички - остается рассрочка в разных вариантах.
Самым распространенным вариантом на рынке Новосибирска является рассрочка до конца строительства. Вход в сделку, он же первоначальный взнос, составляет от 15% в концерне "Сибирь", до 60% в отдельных объектах ЮНИТ(Скандиа) и РАСЦВЕТАЙ. Средневзвешенный ПВ – 35%.
По оставшемуся платежу много вариантов: от оплаты равными долями ежемесячно или ежеквартально, до внесения всей суммы за месяц до ввода или выдачи ключей.
📌Рассрочка в сданных объектах такого разнообразия не имеет.
"Аквамарин" (ТДСК): ПВ - 30%, а дальше в зависимости от площади квартиры - от 25 тысяч до 50 тысяч в течение 12 месяцев, потом полный расчет без повышения цены
"Счастье" (ГК Эталон) в Кольцово: максимальная рассрочка до 5 лет с удорожанием на 14% со 2 по 5 годы
IQ Apart (ГК "Камея"): рассрочка до 36 месяцев, но ключи выдают после оплаты 60% стоимости квартиры,
«Чкалов» (ГК СМСС):условия уточняются.
Рассрочка -- это скрытая скидка от 10% до 25%. О ее плюсах и минусах с расчетами по конкретным проектам продолжим через 3-4 дня.
#новостройки_НСК #продажи_и_цены
В ежегодном рейтинге регионов по ипотечным платежам, который публикуют эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости, с 2022 по 2024 годы Новосибирская область поднялась с 65 на 36 позицию.
📌 По расчетам экспертов в ноябре 2024 года средний размер ипотечного кредита в регионе составлял 3,6 млн. рублей, а размер ипотечного платежа — 75,1 тыс.рублей. Процентное соотношение ежемесячного платежа по ипотеке к средней зарплатной плате составило 61,5%.
📌В ноябре 2022 года размер кредита составлял те же 3,6 млн. рублей, а ежемесячный платеж — 63,2% от заработной платы.
☝️ Но есть нюанс!
В 2022 году ипотечный платеж сравнивали со средней заработной платой, а в 2024 году к зарплате уже двух работающих. А пропорция осталась примерно той же.
В целом по Российской Федерации средний размер ипотечного кредита уменьшился с 3,8 млн. рублей до 3,7 млн., а соотношение ипотечного платежа к зарплате двух человек стало больше, чем 2 года назад к заработку одного человека.
❗️Другими словами доступность рыночной ипотеки сократилась больше, чем в 2 раза.
Льготная ипотека отменена. У застройщиков в качестве инструментов продаж остается еще субсидированная ипотека, как правило, за счет увеличения цены.
Как выкручиваются застройщики Новосибирска в следующих публикациях.
#рейтинги_и_прогнозы
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Основной плюс рассрочки — фиксация цены в день сделки. При покупке апартаментов в сданном доме, оплачивая первоначальный взнос 30%, покупатель получает ключи.
Основной минус на падающем рынке — это потеря процентов по депозиту от первоначального взноса. И вариант с рассрочкой на стагнирующем рынке становится «синицей в руке».
☝️Риск неплатежей актуальнее для продавца.
Есть два основных варианта отложенного платежа:
✅рассрочка, когда при определенном ПВ остальная сумма выплачивается равными долями
✅отсрочка платежа, когда после внесения ПВ оплата может вноситься единой суммой до конца периода
✅смешанный вариант, когда есть ежемесячный фиксированный взнос, и вся задолженность гасится в конце периода
📌В основном продавцы апартаментов предлагают рассрочку при первоначальном взносе 30%. В проектах АЭРОН – 15 мес., FREEDOM – 12 мес., ГАГАРИН СИТИ – 12 мес., МАЯКОВСКИЙ — 12 мес., ТАЙМ ПАРК – 7 мес.
Можно оплачивать равными долями, но можно договориться об оплате по индивидуальному графику (кроме проектов ГАГАРИН СИТИ и МАЯКОВСКИЙ)
В комплексе МАКИ ПВ — 15%, а дальше производится оплата равными долями.
В Apartville на Кошурникова ПВ-50%, рассрочка — 12 мес.
В сданном комплексе IQ Apart, ПВ-20%, рассрочка — до 36 мес., ключи выдают после оплаты 60% стоимости. Удорожание за 3 года составило 10%.
Вариант АЭРОН: имея на начало сделки всю сумму при поквартальной рассрочке, клиент получает с депозита 10,5%, при отсрочке платежа на 15 месяцев — 19,25% от цены проекта.
🥸Можно погнаться за «журавлем в небе» надеясь на снижение цен на новостройки, но на подходе слишком много «черных лебедей».
*Анализ проведен на базе агрегатора TrendAgent.
#новостройки_НСК #апартаменты
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Дорогие подписчики,
📍для удобной навигации по каналу вводим рубрикатор наиболее популярных тем, чтобы вы всегда могли найти то, что вам интересно.
✔️#ипотека_или_аренда@rop_nsk
✔️#ввод_жилья@rop_nsk
✔️#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk
✔️#продажи_и_цены@rop_nsk
✔️#новые_проекты@rop_nsk
✔️#финансы@rop_nsk
✔️#апартаменты@rop_nsk
✔️#затоваренность@rop_nsk
✔️#первичка_и_вторичка@rop_nsk
📍для удобной навигации по каналу вводим рубрикатор наиболее популярных тем, чтобы вы всегда могли найти то, что вам интересно.
✔️#ипотека_или_аренда@rop_nsk
✔️#ввод_жилья@rop_nsk
✔️#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk
✔️#продажи_и_цены@rop_nsk
✔️#новые_проекты@rop_nsk
✔️#финансы@rop_nsk
✔️#апартаменты@rop_nsk
✔️#затоваренность@rop_nsk
✔️#первичка_и_вторичка@rop_nsk
РОП | Рейтинги. Оценки. Прогнозы pinned «Дорогие подписчики, 📍для удобной навигации по каналу вводим рубрикатор наиболее популярных тем, чтобы вы всегда могли найти то, что вам интересно. ✔️#ипотека_или_аренда@rop_nsk ✔️#ввод_жилья@rop_nsk ✔️#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk ✔️#продажи_и_цены@rop_nsk…»