РОСТА ЦЕН НЕ ЖДЕМ
Таковы итоги очередного среза ожиданий аудитории канала «REBURG».
Конец года – традиционно неплохой период для рынка жилья. Начало года, напротив, часто называют «мертвым сезоном», когда падает активность как продавцов, так и покупателей. Текущий период не исключение, конец 2022 года был активным для рынка новостроек. Страх отмены льготной ипотеки перераспределил покупателей из 2023 на ноябрь-декабрь 2022. Вторичный рынок в последнее время подстраивается под общие рыночные настроения, которые во многом определяются не только контрастными условиями кредитования, но и возросшим ценовым разрывом с сектором новостроек.
Ожидания аудитории канала на этом фоне трансформируются в сторону ценовой стабилизации, хотя большинство опрошенных (48%) по-прежнему ждет снижения цен.

Рынок жилья России продолжает упрощаться
На основании данных опубликованных проектных деклараций можно сделать вывод о том, что рынок жилья России продолжает смещаться в сторону все более компактных квартир и проектов с высокой долей малогабаритного жилья.
Средняя площадь квартир, выведенных на рынок в течение года:
• 2020 – 50,3 м2
• 2021 – 49,9 м2
• 2022 – 49,2 м2

@reburg

Бывают поручения, которые невозможно не выполнить. Путин потребовал решить проблемы с местами в детских садах уже в этом году.
Пик рождений давно пройден, в ближайшие годы число малышей продолжит сокращаться. Задача будет выполнена, здесь сомнений нет.

В конце прошлого года на GMK Talks мы обсуждали, как долгосрочные демографические тренды повлияют на рынок жилья и нашу жизнь в будущем. Подробнее об этом рассказали здесь.

Жилья в стране может быть много, но люди продолжают жить в стесненных условиях.
Продолжаем публиковать данные переписи 2021 года. По данным Росстата средняя обеспеченность жильем в России – 27,8 кв. м на 1 человека (конец 2021 года). Теперь обратимся к результатам переписи населения 2021 года. Большинство опрошенных (81%) предоставило сведения о площади занимаемого жилого помещения. По этим данным, средняя площадь на 1 человека – лишь 19 кв. м, но теснее всего большим семьям.
О чем может говорить такое большое расхождение? Попробуем сформулировать варианты:
- ошибки в учете жилого фонда.
- большое число пустующего жилья.
- наличие второго жилья для сезонного /краткосрочного проживания (дачи).

Что еще?

@reburg

​🔥 РГУД и компания YouProject приглашают вас принять участие в цикле вебинаров, где мы сможем поговорить о том, что такое тревога, почему появляется выгорание и как развивать устойчивость; как эти состояния связаны между собой и можно ли научиться ими управлять. Ведущая — Лариса Филатова, управляющий партнер YouProject, Executive коуч, психоаналитический консультант, бизнес-психолог.

🌿 2 февраля в 11:00 состоится бесплатный вебинар «Определенная неопределенность. Как развить психологическую устойчивость в эпоху перемен». Существуют ли рецепты от страха? Как управлять командой, находящейся в состоянии стресса? И самое главное — что дальше? Как происходящее будет влиять на нас и наши решения в ближайшие годы? Обо всем этом мы сможем порассуждать во время трех встреч, которые пройдут в феврале и марте, исследуя себя и свои состояния, чтобы обрести внутреннюю опору и самоидентификацию.

#новостьГУД
☞ Предварительная регистрация https://rgud.ru/events/opredelennaya-neopredelennost-kak-razvit-psikhologicheskuyu-ustoychivost-v-epokhu-peremen/

На вторичке теперь тоже будут продавать размер ипотечного платежа, а не квартиры?

В ленте волна риэлтерского воодушевления после анонса новых условий продажи квартир со старой ипотечной ставкой. Говорят, от этого выиграют и продавцы, и покупатели, а с ними соответственно и агентства недвижимости. Но, возможно, решение вынужденное. Банки стелют соломку на тот случай, если вдруг.

Весь прошлый год на рынке новостроек продавали не столько квартиры, сколько схемы финансирования с минимальными ставками. Ставки ниже, цены выше. Разрыв между квартирами на первичном и вторичном рынке вырос до 15-20, а местами до 30%.

Купили квартиру за 10 млн, под заниженный субсидируемый процент, кредит на 30 лет. На вторичке сопоставимая квартира стоит 8-8,5. Примерно, как сумма самого кредита. Вы платите по кредиту года два. Из тела кредита за это время закрыли мизер, потому что платежи аннуитетные. Но судьба преподносит сюрприз, квартиру надо продавать. Идем на вторичный рынок. Предположим цены не изменились, если повезет, денег хватит на то, чтобы закрыть кредит. Но банку может и не повезти. Вторичный рынок иногда преподносит ↓сюрпризы↓. Вот здесь на помощь банку и продавцу придет опробованная схема продажи не квартиры, а «низкого ежемесячного платежа».

Казалось бы, решение логичное и правильное, но, в контексте удивительных ценовых кульбитов, ипотечные подвохи вылезают наружу.

@reburg

По данным Росстата ввод жилья в России по итогам 2022 года вырос на 11%, но, как и в предыдущие годы, основной прирост обеспечил абсолютно непрозрачный сектор индивидуального жилищного строительства (+16,5%). Девелоперы сдали в эксплуатацию больше прошлого года, лишь на 4,7%.
Общий тренд в последние годы не меняется – государство через ипотечные программы стимулирует в строительство многоквартирного жилья. Эти стимулы поддерживают текущий спрос, удерживают цены на высоком уровне, но не приводят к заметному росту предложения и росту ввода жилья. Рекордные показатели ввода достигаются в первую очередь за счет ИЖС.

О специфике показателя "ввод жилья" можно прочитать здесь.

@reburg

⚡️СТРОЙКА. ИТОГИ ЯНВАРЯ 2023.

В конце января 2023 года в России в стадии строительства находилось 97,4 млн. кв. м жилья, из них по 214 ФЗ строилось около 95,3 млн. кв. м.

Показатели текущего строительства снижаются последние 2 месяца на фоне активной сдачи домов в эксплуатацию. Это традиционная сезонная особенность рынка. Более показательными для определения среднесрочных тенденций будут следующие 3-4 месяца. Рыночная инерция к этому моменту начнет ослабевать и можно будет говорить о том, что определяет изменение предложения - девелоперский оптимизм или пессимизм.

При этом показатель января 2023 превышает уровень января 2022 на 4,6%, а уровень апреля 2020 (момент запуска «льготного кредитования») лишь на 4,5%.

@reburg

При слабой положительной динамике текущего строительства по России, динамика по регионам очень сильно отличается.

Заметно вырос Дальний Восток, но с низкой базы. Уверенно вырос Урал с достаточно большими показателями в строительстве. В остальных регионах динамика более слабая. Традиционно в "минусе" относительно апреля 2020 (запуск "льготной ипотеки") Северо-Западный федеральный округ. В январе к нему присоединился Центральный федеральный округ. Крупные рынки, во многом определяющие динамику по стране.

@reburg

Рекордные масштабы ипотечной поддержки рынка в 2022 году и аномальный декабрь. При этом число сделок на отдельных рынках упало на 20-30%.
График из отчета ЦБ РФ "О чем говорят тренды"

@reburg

Парадоксы современного рынка жилья с проектным финансированием

• Как было раньше? Самые дешевые цены на котловане. Нужны деньги на стройку – продавай дешево.

• Как было в 2021? Выводим новый проект на рынок по ценам не ниже конкурентов, которые на более высокой стадии строительства, а иногда и выше – все равно купят.

• Что происходит в конце 2022-начале 2023? Покупатель ждет скидок. Хорошие скидки могут позволить проекты на конечных стадиях строительства, которые застали ажиотажный спрос 2021-начала 2022 года. Но у них остатки в предложении низкие, эскроу-счета полные. Текущие темпы продаж вполне устраивают, резона снижать цены особо нет. Проекты, которые вышли на рынок менее года назад, еще не успели наполнить эскроу-счета и вынуждены обслуживать более дорогое проектное финансирование. Им бы разумнее пойти навстречу покупателям. Но они заложили в финмодель уже возросшую себестоимость, дорогую землю, согласовали с банком минимальные цены и далеко не всегда могут позволить дисконты. Вынуждены терпеть и тоже ждать.

@reburg

Средний размер ипотечного кредита под залог ДДУ в России в прошлом году вырос на 30%.

Основной объем выданных ипотечных кредитов (35%) пришелся на Центральный федеральный округ. 17% - средства, предоставленные жителям Москвы, еще 9% - Московской области. Таким образом, московский регион аккумулировал более четверти всех ипотечных средств в сегменте новостроек. Основной объем этих денег – льготные ипотечные программы, которые субсидируются за счет государства. Но в Москве и Московской области проживает менее 15% всего населения страны. Санкт-Петербург и Ленинградская область освоили почти 10% всех ипотечных кредитов, предоставленных в 2022 году под залог ДДУ. В этих регионах проживает около 5% населения страны.

Напомним, что Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградские области имеют повышенные лимиты на льготное кредитование (12 млн. рублей, против 6 млн. для других регионов). Но в России много других городов с уровнем цен не ниже, а иногда выше, столичных пригородов. При этом, привилегированное положение столичных рынков не обеспечивает опережающий рост строительства жилья (см. график).

На протяжении последних лет программа льготного кредитования в большей степени льет воду на мельницу столичных девелоперов и не всегда является достаточным стимулом для развития рынка жилья в регионах. Во многих регионах есть нереализованный потенциал, в то время как в других - опережающий рост цен без роста предложения.
Когда уже сложно отказаться от ипотечного стимулирования, можно попытаться найти более разумные качественные и территориальные пропорции государственной поддержки. Но пока значимых изменений нет, едем на старых шаблонах.

@reburg

История московского рынка новостроек за последние 6 лет (2017-2022): цены, сделки, ипотека. Скачать подробный отчет можно на сайте bnMAP.pro.

По мере возможностей я стараюсь не пропускать качественные мероприятия, посвященные проблематике или трендам рынка недвижимости, нередко выступаю с докладами сам.

23 марта в Москве состоится большая практическая конференция про эффективность в девелопменте, организованная конвейером онлайн-сделок ДВИЖ.

Вас ждут инсайты от ведущих девелоперов (Самолет, GloraX, A101, Sminex и другие). Руководители расскажут о том, как они решают сложные бизнес-задачи и используют имеющиеся ресурсы по максимуму. В наше время - это особенно важно.

Стоимость участия: бесплатно (предварительная регистрация)
Формат: очно + онлайн (прямая трансляция)

Советую регистрироваться на очное участие уже сейчас: conf.dvizh.io

Продажи новостроек в Екатеринбурге по итогам января 2023 года ожидаемо рухнули - https://yangx.top/REBURG_EKB/78