В чем важное отличие нового этапа льготной ипотеки для рынка новостроек?
В отличие от предыдущих решений о продлении, резервы для расширения рынка за счет "новых ипотечников" ограничены. Их доля в структуре сделок в последние месяцы не росла. Продление программы - поддержит текущий уровень продаж, но не позволит нарастить его. Более того спада в начале следующего года не избежать.
Открытым остается вопрос - сможет ли расширение программы "семейной ипотеки"сместить спрос в пользу более просторных квартир? Или многие потенциальные покупатели такого жилья живут в "тесноте, да не в обиде" и теперь мечтают купить студию дать достойный старт в жизнь своим детям.

@reburg

Недавно, Никита Словиковский опубликовал статистику по аренде жилья в Екатеринбурге. Среди частных инвесторов была высказана мысль о том, что комнаты по-прежнему привлекательны для инвестиций. Мы с Никитой решили проверить этот тезис на цифрах. Расчеты проведены крупными мазками для оценки общих тенденций.
Исходные данные:
🔸Статистика по аренде жилья - доска объявлений по аренде жилья Драже
🔸Статистика по вторичному рынку – Уральская палата недвижимости
Для начала посчитали разницу в ценах, сколько мог заработать инвестор на росте цен (с апреля 2020 по ноябрь 2022) и получили следующие данные:
✔️Комнаты – рост средней цены на 217 тыс. рублей (+24%).
✔️1-комнатные - 1204 тыс. рублей (+44%).
✔️2-комнатные - 1552 тыс. рублей (+43%).
✔️3-комнатные - 2196 тыс. рублей (+41%).
Как видим, повышение цен на разные квартиры сильно не отличается (рост более 40%). Традиционно отстают от рынка комнаты, подорожавшие лишь на 24%.

Далее посчитали сколько получил инвестор на арендных платежах (апр. 20-нояб. 22) и сопоставили сумму с ценами апреля 20. Получили следующую условную доходность за весь период (32 месяца):
▪️Комнаты – 36%.
▪️1-комнатные – 24%.
▪️2-комнатные – 22%.
▪️3-комнатные – 20%
Действительно, комнаты дают возможность зарабатывать на аренде гораздо больше. Это стало возможно благодаря тому, что в предыдущие периоды цены на комнаты упали сильнее и до сих пор не восстановились до уровня 2014.

При этом, совокупный доход частного инвестора (доход от аренды и роста стоимости) с апреля по ноябрь 2022 года мог достигать:
▪️Комнаты – 59,4% (среднегодовая доходность – 22,2%).
▪️1-комнатные – 67,9% (среднегодовая доходность – 25,5%).
▪️2-комнатные – 65,5% (среднегодовая доходность – 24,5%).
▪️3-комнатные – 60,8% (среднегодовая доходность – 22,8%).
Совокупные показатели по отдельным типам жилья достаточно близкие. Но комнаты немного проигрывают из-за низких темпов роста цен.

Проверять цифры на практике сейчас уже опасно. Сопоставимый рост цен не гарантирован.

Читать подробнее, с графиками.

t.me/reburg_ekb

Почти все, что следует знать о показателе "ввод жилья в эксплуатацию"
"Мы сегодня уже идем к рекордному вводу жилья, причем по всем направлениям. И в какой-то части даже мы даем сигнал регионам: коллеги, не торопитесь, оставьте заначку на следующий год", -заявил министр строительства РФ.
Чуть больше - в старой заметке, которая не теряет актуальности.

Четвертый квартал завершается в традициях года. Провальный октябрь, быстрое восстановление ноября-декабря, дезориентированные участники рынка и новое решение о «льготной ипотеке» в последний момент.
Конец года – период, когда покупатели спешат, а продавцы получают шанс исправить ошибки прошлых периодов. Интересно, что 2022 не стал исключением. Скидки и маркетинговая активность позволяли привлекать покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке. Но все это не меняет общего настроя. Ждем непростого начала 2023 года и готовимся к очередным коротким циклам роста и падения рыночной активности.
Ожидания на следующий год у аудитории канала "Reburg" заметно не поменялись. Большинство опрошенных ждут, что в следующем году цены на квартиры могут быть ниже текущего уровня.

Сергей Смирнов, правильно отметил важную движущую силу рынка жилья в 2022 году – опасения.
- Успеть!
- Как бы не опоздать!
- А если ипотека подорожает?
- А если потом не одобрят?
- А если больше не будет таких скидок?
- А если рубль обесценится, доллар запретят?
- Дают-бери, бьют-беги/с паршивой овцы хоть шерсти клок.
Именно страхи в очередной раз вывезли итоги года на приемлемый уровень. На чем будем ехать в 2023 году?

На основании данных опубликованных проектных деклараций можно сделать вывод о том, что за 11 месяцев 2022 года на первичный рынок жилья было выведено лишь на 2% меньше новых проектов, чем в аналогичный период 2021 года. Поэтому при серьезном снижении продаж в текущем году, объем предложения на многих рынках сильно вырос. По регионам результаты контрастные. Так, например, среди крупнейших рынков, нарастили объем новых проектов: Москва, Краснодарский край, Новосибирская область. Снизили вывод на рынок: Санкт-Петербург, Свердловская, Тюменская области.

@reburg

#прогнозы2023 Начинаем новую рубрику: каждый день до Нового года мы будем публиковать видеосообщения от участников рынка недвижимости – руководителей девелоперских и риелторских компаний, аналитиков, консалтеров, специалистов по инвестициям. Всем мы задавали один и тот же вопрос: «Каким будет 2023 год для рынка недвижимости/строительной отрасли?»

Первый гость нашей рубрики – Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, который предлагает в 2023 году перестать эксплуатировать страхи покупателей и начать думать об их потребностях. Смотрим!

Косвенный индикатор строительной активности снова в отрицательной плоскости.
В октябре 2022 года объем производства цемента в России снизился на 4,7% к октябрю 2021 года. Но сводные результаты января-октября 2022 года на 4,5% превышают аналогичные показатели 2021.

ЦБ РФ опубликовал статистику по итогам ноября 2022 года. Объемы выдачи после октябрьской просадки ожидаемо выросли, но не достигли уровней сентября текущего года.

Кроме традиционной статистики, ЦБ РФ начал публиковать данные по средней ипотечной ставке, очищенной от кредитов под залог ДДУ. В ноябре она немного выросла и составила 9,67%, а на рынке строящегося жилья ставка чуть снизилась до 3,55%. Программы субсидирования ставок от застройщиков, по-прежнему определяют движение этого индикатора.

@reburg

Важный итог 2022 года на рынке жилья и ипотечного кредитования - сильный отрыв ставок на первичном рынке жилья от рыночных условий. В 2020-21 гг. при действующем льготном кредитовании разница между двумя показателями была около 2%. В 2022 она выросла до 5-6%.

@reburg

https://youtu.be/TOJfxepKN6g
Большой разговор на канале Сергея Смирнова о российском рынке жилья. Не только Москва, Санкт-Петербург, но Екатеринбург и другие регионы.

В ближайшие недели будет череда публикаций по анализу прошлогоднего снега, ввода жилья в эксплуатацию. Важный показатель на горизонте 10-15 лет, но малоинформативный для оценки текущей ситуации.
Строительную активность на рынке жилья лучше оценивать по объему жилья в стадии строительства. Так по данным Единой информационной системы жилищного строительства в конце декабря 2022 года в работе находилось 98,6 млн. кв. м жилья. Из них 96,7 млн. кв. м – квартиры, которые строятся по 214-ФЗ. За год этот показатель вырос на 4%, а по отношению к апрелю 2020 (запуск «льготной ипотеки») на 6%.

В прошлом году мы много говорили о том, что на рынке сложилось большое число ценовых перекосов – плохие районы оказались слишком дорогими, качественные на их фоне недооценены. Посредственные проекты, за счет мощного маркетинга продаются дорого, в то время как достойный продукт оказывается незамеченным и не получает заслуженного внимания. Такие диспропорции возникают на рынке не в первый раз. Сегодня они очевидны не только на рынке Екатери6урга, но и во многих других городах. Эту тему мы обсуждали в том числе на встрече с Сергеем Смирновым в конце прошлого года.
Плохо это или хорошо? Смотря для кого. Для многих это окно возможностей, сбыть задорого посредственный товар и купить лучше. Окно возможностей пока приоткрыто. Но ненадолго.

Удивительные итоги 2022 года на рынке новостроек Екатеринбурга

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в декабре 2022 года в Екатеринбурге было зарегистрировано около 2,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве, почти в 1,5 раза больше предыдущего месяца. Число подписанных договоров (которые уже прошли регистрацию) – более 2 тысяч, что позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в декабре 2022 на уровне 2,7 тысяч. Это близко к показателям декабря предыдущего года. Отличное завершение крайне нервного и непоследовательного года.
Особенность последних лет – короткие циклы подъема и падения продаж. В 2022 году эта специфика проявилась максимально отчетливо. Девелоперам, которые привыкли к ралли, было трудно перестроиться на кроссовую трассу. Но к концу 2022 большинство из них адаптировалось к новым условиям. Общий результат продаж по ДДУ в 2022 году будет примерно на 18% хуже предыдущего года. Но, с учетом контекста, это достойный результат.
Напомним, что число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга к началу 2023 года превысило отметку в 41,7 тысяч квартир. Это очередной исторический максимум. В январе текущего года девелоперы продолжили выводить на стройку новые проекты, обостряя и без того конкурентный рынок.
Общий ценовой фон в последние месяцы остается стабильным. Отдельные компании продолжают привлекать покупателей скидками. Другие чуть повышают цены на остатки. При этом все делают ставку на хорошие условия кредитования, рассчитывая в том числе на расширение аудитории по «семейной ипотеке».

@reburg_ekb

Росстат продолжает публиковать данные переписи населения 2020 года, которая в реальности прошла в 2021. Большой набор данных для изучения и осмысления. Планируем постепенно погружаться в цифры и публиковать интересные и значимые для рынка жилья показатели. Для начала – укрупненное распределение населения страны по типам жилья:
🏢Живут в отдельной квартире – 67,6%
🏡Живут в индивидуальном доме – 28,6%
Остальные проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, гостиницах, различных учреждениях (социальные, медицинские, военные, пенитенциарные и др.) и приспособленных для жилья помещениях (вагончик, бытовка, хозблок…). Кроме этого в результате переписи учтено 11285 бездомных человека.

По сравнению с предыдущей переписью выросла доля населения, проживающая в квартирах. Показатели 2010 года выглядели так:
🏢Живут в отдельной квартире – 65,9%
🏡Живут в индивидуальном доме – 25,6%.

Не так давно мы публиковали данные о том, как уточнилась численность населения крупнейших городов по итогам переписи. Часть из них официально выросли, другие сжались.

@reburg

Вдогонку к предыдущему посту сопоставили статистику всероссийской переписи переписи 2021 года с данными Евростата 2021 года. И вот как выглядят наши жилищные условия. Что скажите?

Дополнение: в индивидуальные дома в Европе включены сблокированные дома, таунхаусы. Распространенный во многих странах тип жилья и мизерный в России.