Есть еще порох в пороховницах?

По итогам февраля 2025 года объем жилья в стадии строительства вырос. Рост совсем незначительный, но в общем контексте развития рынка жилья - интересный. Объем вывода новых проектов превышает показатели сдачи жилья в эксплуатацию. И все это происходит на фоне слабых продаж, поиска новых путей стимулирования рынка и апокалиптических прогнозов.

По данным ЕИСЖС в конце февраля в стадии строительства находилось 113,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,6% больше предыдущего месяца и на 7% превышает показатель аналогичного периода 2024 года.

Среди регионов, где заметно вырос показатель текущего строительства за прошедший месяц:

◾️Воронежская область: +132 тыс. кв. м (+7%)
◾️Ставропольский край: +128 тыс. кв. м (+8%)
◾️Ленинградская область: +100 тыс. кв. м (+3%)

Конечно, небольшой рост одного месяца не показателен, уже в скором времени мы можем увидеть сжатие предложения. Но пока на рынке новостроек остается немало оптимистов среди девелоперов и банков, которые готовы финансировать новые проекты.

@REBURG

Как я уже отмечал недавно, в последние пару лет подходы девелоперов к среднесрочному планированию стали значительно отличаться. Кто-то выбирает агрессивный подход, кто-то тяготеет к консервативному, а кто-то решается на нестандартные решения. В последнюю категорию метит кейс краснодарского застройщика «Точно», планирующего заняться мастер-девелопментом в коллаборации с «Движением» Ильи Пискулина («Движение» будет привлекать других застройщиков к реализации проектов «Точно»).

Стратегия мастер-девелопмента сама по себе не нова, хотя и не массова, и используется крупными застройщиками для реализации КРТ. Что касается партнерства с «Движением» — история как будто бы непрофильная для организации, которая делает ивенты для рынка недвижимости. Пискулин, однако, пояснил, что у «Движения» наработан большой потенциал связей с игроками отрасли, и за счет этого есть возможность решать различные задачи девелоперов по привлечению партнеров и инвестиций.

Понаблюдаем, окажется ли такое движение точным, а практика — удачной.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события конца февраля 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 19.02.2025-06.03.2025

🤔Что нас озадачило
После отмены льготной ипотеки вопрос расширения льготных программ не уходит из повестки. На ипотечную поддержку рассчитывают строители, девелоперы, работники ОПК, врачи, учителя, родители, студенты и много кто еще. В СМИ всегда есть повод для обсуждения этого вопроса. Последний - расширение семейной ипотеки на покупателей с одним несовершеннолетним ребенком.
И что с того: участники рынка давно перестали рассчитывать на собственные силы и надеются на помощь извне. Покупатели хотят льготных кредитов, продавцы легких сделок, но никто не хочет отвечать на вопрос - а за чей счет праздник? И где та самая адресность льгот, о которой так много говорили.

😮Что нас удивило
Объем текущего строительства в феврале незначительно вырос по сравнению с январем. Это значит, что запуск новых проектов превысил объем ввода жилья в эксплуатацию.
И что с того: объем жилья в стадии строительства и вывода новых проектов на рынок важный индикатор девелоперских настроений. В условиях падения продаж важно обеспечить последовательное развитие рынка на следующие годы и избежать значительного снижения предложения. Невозможно сохранить доступность жилья на приемлемом уровне, строя мало. И пока на рынке немало компаний, готовых принимать на себя риски текущего рынка.

😊Что нас порадовало
Банки начали снижать ставки по ипотеке. У крупных игроков ипотечного рынка ставки снизились на 1-1,5%
И что с того: сам факт снижения ипотечной ставки до 28-29% не делает кредит доступным. Но после длительного периода роста ставок, этот разворот может свидетельствовать о том, что пик пройден и рынок в будущем может рассчитывать на медленное снижение после того как Банк России начнет снижать ключевую ставку.

Минстрой рекомендовал не строить малогабаритное жилье в регионах сообщает Коммерсантъ. Пока на уровне рекомендаций, а не запрета.

После того, как подобные ограничения вступили в силу на московском рынке некоторые региональное компании начали отказываться от микроквартир на уровне самоограничений. Но далеко не все. Письмо Минстроя – еще один сигнал «держитесь подальше от этого сегмента». Отсутствие нормативных ограничений, при наличии «рекомендаций» - риск получить эти ограничения в самый неподходящий момент.

@REBURG

​🎯 Мероприятия Гильдии на Международном Жилищном конгрессе в Сочи

✦ 08.04.2025. Мастер-класс «Законодательные изменения на земельном рынке 2025». Ведущий: Юридическая фирма VEGAS LEX
https://rgud.ru/events/master-klass-zakonodatelnye-izmeneniya-na-zemelnom-rynke-2025/

✦ 08.04.2025. Мастер-класс «Топ-5 ошибок отельера на стадии строительства и реновации». Ведущие: «ПроОтель» (Краснодар) и Uniqroom группа VALO (Санкт-Петербург).
https://rgud.ru/events/master-klass-top-5-oshibok-otelera-na-stadii-stroitelstva-i-renovatsii/

✦ 09.04.2025. Клуб управляющих компаний 2025. Университет «Сириус», Зал «ПРОТОКОЛ».
https://rgud.ru/events/klub-upravlyayushchikh-kompaniy-2025/

✦ 09.04.2025. Конференция «Трансформация рынка коммерческой недвижимости: битва за доходность. Инсайты». Конференц-зал №3.
https://rgud.ru/events/konferentsiya-transformatsiya-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-bitva-za-dokhodnost-insayty/

✦ 10.04.2025. Конференция «Лаборатория туристских кластеров: инвестиции в курортную недвижимость». Зал ОКТО.
https://rgud.ru/events/konferentsiya-laboratoriya-turistskikh-klasterov-investitsii-v-kurortnuyu-nedvizhimost/

✦ 11.04.2025. Бизнес-тур «Горный кластер: актуальные инвестиции в гостиничную недвижимость Красной поляны». Отель Green Flow, экоотель «Материя», апарт-отель «Бланк Хилл бай Адаманд Резорт» 4*.
https://rgud.ru/events/biznes-tur-gornyy-klaster-aktualnye-investitsii-v-gostinichnuyu-nedvizhimost-krasnoy-polyany/

https://youtu.be/yohYHGeKinc?si=iHq6gv5hROX_kMUD
Взгляд на Екатеринбург от Ильи Пискулина

Странное решение по расширению семейной ипотеки на вторичный рынок скоро начнет действовать.

Основная претензия к массовой льготой ипотеке 2020-2024 года в том, что правительство слишком долго стимулировало спрос, но не контролировало предложение. За 4 года объем текущего строительства вырос лишь на 15%. Поддержка спроса не обеспечила расширение предложения. Но у первичного рынка хотя бы был шанс отреагировать на рост продаж. На вторичном рынке такого шанса не будет. Сегмент ограничен рамками жилого фонда и долей относительно современного жилья (не старше 20 лет). На малых рынках объем предложения небольшой, как и рыночный оборот. Продавцы быстро сориентируются в ситуации. Такие квартиры станут дороже. А бюджетные расходы на субсидирование ставок продолжат расти.

Нельзя сделать рынок жилья доступнее за счет ипотеки, без расширения предложения.

Для рынка новостроек крупных городов это решение тоже аукнется. С возможностью купить квартиру дешевле и рядом с домом часть покупателей откажется от покупки условной студии для ребенка в большом городе.

@REBURG

☀ 3-4 апреля (четверг и пятница) состоится Забайкальский строительный форум в Чите. Организаторы: Российская гильдия
управляющих и девелоперов, Союз Строителей Забайкальского края.

▶ Центральным событием форума станет пленарное заседание «Региональное развитие в условиях турбулентности».

▶ В работе форума примут участие представители руководства региона, инвесторы, заказчики, банковские сотрудники, эксперты строительного сектора, общественные ассоциации.

☞ Подробнее программа 1-го дня: https://rgud.ru/events/ii-zabaykalskiy-stroitelnyy-forum-/
☞ Подробнее программа 2-го дня: https://rgud.ru/events/ii-zabaykalskiy-stroitelnyy-forum-vtoroy-den/

#новостьГУД

Есть достаточно распространенное мнение, что сложнее всего в текущем рынке проектам, которые были запущены в продажу в 2024 году. Большинство из них не успели продать достаточно много квартир, находятся на начальной стадии строительства и несут повышенную финансовую нагрузку по проектному финансированию. Но вот Виктор Тарасенко утверждает, что большие проблемы могут быть у тех, кто стартовал еще в благополучном 2023 году. Причина – опережающий рост себестоимости строительства. Нам кажется, что эта проблема возникнет лишь у тех, кто плохо управлял темпами продаж. И это вина компании, а не внешней среды👇

Любой ценой. 100 миллиардов просрочки долга по ипотеке - а есть ли проблема?

На ипотеку приходится более половины долгов населения РФ – 20 трлн руб., или 55%. За год просроченная задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 70%, превысив 100 млрд (на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб)

После публикации Департаментом статистики ЦБ РФ информационного бюллетеня "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 1 (57) 2025" прошла череда комментариев о проблемах, которые привели к рекордному уровню просроченной задолженности по ипотеке – 102,1 млрд на 1 февраля 2025 года ( за январь просрочка выросла на 5,7 млрд руб).
Но как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и кредитования в действительности - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Темпы роста плохих долгов в последние месяцы действительно сильно выросли. Но это вполне прогнозируемое следствие бурного развития рынка в предыдущие годы. Высокие темпы роста цен на жилье, доступные кредиты и соблазн льготных условий в сегменте новостроек способствовали вовлечению в рынок широких групп покупателей с очень разными целями и возможностями.
Рост просроченной задолженности по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится, но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная - около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы «просрочка» была существенно выше.

За последние 5 лет рублевая ипотечная задолженность выросла в 2,5 раза, а просроченная задолженность только в 1,5. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как «возврат к норме». Проблемы отдельных заемщиков неизбежны, но абсолютное большинство продолжат исправно платить даже в сложных жизненных ситуациях, экономя на многих статьях личного бюджета.

Идея с рекомендацией запрета студий до 28 кв. м продолжает жить своей жизнью. Депутат законодательного собрания Санкт-Петербурга Андрей Рябоконь предлагает запретить выдачу семейной ипотеки на такие квартиры. Боль Санкт-Петербурга понятна. Этот рынок с пригородом всегда был лидером по числу микроквартир. Сегодня средняя площадь строящихся квартир в России – 49,1 кв. м, а в Ленинградской области лишь 40,7 кв. м. В Санкт-Петербурге не на много выше – 41,4 кв. м.

Но запрет – это крайняя мера, которая ломает те рамки, которые ранее были созданы самой законодательной и исполнительной властью. Рынку жилья давно не хватает гибкости. Депутаты и чиновники очень часто мыслят запретами и общими федеральными шаблонами, забывая про сложившиеся рыночные условия и региональную специфику.

Борьба за семейные форматы квартир была бы более эффективной не через запреты, а через стимулы. Для этого достаточно установить дифференцированную ставку по семейной ипотеке на разные категории квартир, с учетом площади. Низкая ставка для просторных квартир, высокая для компактных. Это было бы логично в контексте именно семейной программы. Но, возвращаясь к инициативе, которая обоснована «борьбой за демографию», она не решит проблему - во многих крупных городах страны уровень цен сопоставим или выше многих населенных пунктов Московской и Ленинградской области. Но в пригородах столиц доступная сумма кредита по семейной ипотеке 12 миллионов, а в регионах – только 6. Кому-то до сих пор кажется, что это логично.

Иллюстрация: Сергей Меренков "Познающие дерево"

@REBURG

Показатель распроданности квартир в феврале 2025 незначительно вырос – 32% против 31% месяцем ранее. Но уровень строительной готовности растет быстрее. В феврале он зафиксирован на отметке в 43%. Итогом этих изменений стало то, что отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет – 0,74. Сопоставимый показатель был в мае 2023, а в остальные периоды – выше.
Распроданность квартир на вводе в феврале 2025 года выросла до 75% в январе показатель был на уровне 73%.

В ближайшие дни опубликуем обновленную статистику по крупнейшим региональным рынкам. Там все очень контрастно (данные на январь 2025)

@REBURG