ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за сентябрь 2023.

• Исторический максимум по объему выдачи кредитов на первичном и на вторичном рынке.
• За последний год задолженность на рынке готового жилья выросла на 29%, а под залог ДДУ на 35%
• Средневзвешенные ставки за сентябрь 2023 года заметно не поменялись, но разрыв между первичным и вторичным рынком начал расти. Средняя ставка на рынке готового жилья – 10,08%, под залог ДДУ - 5,83%. Эффект от повышения ключевой ставки отразится в статистике позже.

@REBURG

Объем текущего строительства продолжает расти

По итогам октября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,16%, а за год на 7%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +45,5%
↑ ДВФО: +31,3%
↑ СФО: +16,1%
↑ УФО: +14,5%
↑ ПФО: +11%
↑ ЮФО: +8,7%
•Российская Федерация: +7%
↑ЦФО: 3,2%
↓СЗФО: -10,1%

@REBURG

Никогда такого не было и вот опять.
Заметка начала 2020 года, но на все времена - https://dzen.ru/media/reburg/cerkov-presviatogo-betonometra-i-betonoborcy-5e89c75c8274cd4de92129bc

Как работают первичный и вторичный рынок жилья

Есть разные мнения о том, насколько состав покупателей первичного и вторичного рынка пересекается. Это пересечение зависит как от рыночного момента, так и от ситуации в конкретном городе. Объемы строительства в последние 10-20 лет очень сильно отличались даже в крупнейших городах страны. Процесс обновления жилого фонда шел неравномерно. Поэтому и возможности вторичного рынка отличаются. Но рынки так устроены, что не могут не испытывать взаимного влияния.

До периода распространения льготных программ на рынке новостроек, движение цен в этих сегментах происходило более синхронно. Развитие рынка новостроек и снижение строительных рисков расширяло аудиторию. Но эти процесс были медленными. Привилегированное положение первичного рынка (после запуска льготных программ) привело к тому, что именно этот сегмент определял динамику цен в крупных городах. Опережающие темпы роста цен в секторе тянули за собой и цены на вторичном рынке. Увеличение ценового разрыва приводило к постепенному перераспределению спроса в пользу вторички.

К концу 2023 году условия по ипотечному кредитованию стали крайне поляризованными. Теперь первичному рынку будет сложно сохранять роль локомотива – вторичка слишком тяжелый груз для него. Со временем этот груз будет ограничивать оборот рынка новостроек и возможности ценового роста.

@reburg_ekb

Коллеги обращают внимание, что Минстрой впервые за все время заговорил о контроле цен на рынке новостроек. Вполне логичный разворот в риторике профильного ведомства если они собираются биться за льготную ипотеку. В предыдущие годы мы призывали девелоперов не слишком увлекаться борьбой с «зарвавшимися металлургами» и производителями строительных материалов. На очереди – девелоперский бизнес. Бумеранг возвращается.

«Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные».

Это не проблема текущего рынка жилья, а рассуждения о квартирах, архитектуре, развитии города начала 1980-х годов. Несколько цитат из книги «Город, где мы живем», Средне-Уральское книжное издательство, Свердловск, 1981 г.

«Бесконечное экспериментирование там, где все давно ясно, поражающие досадные нелепости… То мы ликвидируем форточки (погоня за ложной дешевизной: а потом начинаем их прорубать сами, каждый жилец, портя и уродуя дом, его внешний вид; в конечном счете получается тоже, только хуже). А то вдруг начинаем делать окна без подоконников; и вот вдруг жилец вопит – верните подоконники. … Все какие-то вывихи, мания упрощенчества, примитивизма (а небось сам этот товарищ, который проектировал квартиры без подоконников и форточек, предпочитает жить там, где все есть).

Существует «мистика квадратов», то есть счет только на квадратные метры. Гонимся за «метрами». А все остальное? В ближайшие годы мы должны ориентироваться на предоставление каждой семье отдельной квартиры. А какой ей быть? Нужна ли, к примеру, столовая? Французы говорят: столовая обеспечивает сохранение семейных связей.
Когда читаешь сейчас, что дома должны проектироваться с учетом всемерного развития различных форм общественного бытового обслуживания и с учетом того, что дети и подростки будут жить и воспитываться в интернатах, невольно задаешься вопросом: неужели авторы всерьез считают, что они ясно представляют себе жизнь и бытовой уклад будущих поколений? Может лучше предоставить нашим потомкам самим решать эти вопросы?

Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные. Современный акселерат головой задевает потолок, стукается лбом о притолоку. В Швеции пересматривают стандарты мебели, простенки квартир и т.д., меняется высота столов и прочего. Речь конечно не о том, что каждой комнате подавай высоту 3-4 метров, а поднять потолки хотя бы до 3-х метров. Стукаться не будем и воздуху больше. … давят потолки, мала высота, мала кубатура зданий».

@REBURG

⚡️РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА: ПИК ПРОЙДЕН

Тенденции:
После двух месяцев ажиотажа, ситуация на рынке новостроек Екатеринбурга нормализуется. Аномально высокий спрос остался в прошлом, но текущие показатели пока не вызывают озабоченности у продавцов.
Предварительные данные за 10 месяцев 2023 свидетельствуют о росте числа ДДУ на 87% к аналогичному периоду прошлого года и на 50% к 2021.
Рекордно высокие показатели продаж в предыдущие месяцы остановили процесс роста предложения. Но и заметного падения ассортимента не происходит. К началу ноября число нереализованных новостроек немого снизилось - 49 тыс. квартир. Из них около 2 тысяч сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства.
Повышенный спрос на новостройки не мог не повлиять на ценовую динамику. В предыдущие месяцы по большинству проектов девелоперы имели возможность повышать цены без заметного снижения спроса. Но ориентация на пиковый спрос не дает устойчивого представления о разумном ценовом балансе. Более показательным периодом станет конец года, и мы не исключаем, что скидки и дисконты вернутся в арсенал продавцов. По крайне мере в тех проектах, которые подняли цены на 15-20% и более.

Цифры:
По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2023 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 3,8 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Заметно меньше августа-сентября, но существенно больше уровней 2021-22 гг.
Число подписанных в октябре договоров (которые уже прошли регистрацию) – около 2,8 тысяч штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 3,5 тыс. сделок.

Поляризация условий по ипотеке для «первички» и «вторички» - совсем не повод для оптимизма на рынке новостроек.

Предварительные данные по рынку ипотеки свидетельствуют о заметном охлаждении первичного рынка в октябре (это подтверждается и первыми данными по отдельным городам, вот, например, Екатеринбург). Стремительный рост спроса всегда краткосрочный, за ним следует спад. Пока он не очень глубокий. Но макропруденциальные надбавки, которые начали работать с октября продолжат ограничивать спрос на ипотеку. Проблемы «вторички» еще не влияют на новостройки, но будут.

@REBURG

Коллеги, 16-17 ноября в Екатеринбурге пройдет VII общероссийский форум стратегического развития «ГОРОДА РОССИИ 2030: НОВЫЕ РУБЕЖИ»
В рамках форума Российская гильдия управляющих и девелоперов проводит аналитическую дискуссию «Контрастный рынок жилья. Взгляд аналитика»

Приглашаем участников рынка жилой недвижимости обсудить тренды и подходы к изучению спроса, анализу востребованных решений. В формате диалога поделимся общими данными по российскому рынку жилья, выявим ключевые тенденции и изменения на рынке новостроек. Обсудим с ведущими аналитиками страны видение будущего на рынке жилой недвижимости.
Модератор дискуссии - Андрей Бриль, вице-президент РГУД, председатель совета директоров «Корин Холдинга»

Эксперты:
• Михаил Хорьков, председатель комитета по аналитике РГУД, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости
• Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro;
• Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость";
• Алина Буслова, управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УбРИР
• Оксана Пронникова, директор филиала ГК Прогресс (Екатеринбург)
• Станислав Оханов, заместитель директора по маркетингу Атомстройкомплекс

Регистрируйтесь и присоединяйтесь к обсуждению 17 ноября в 12-00. Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-Экспо», бульвар Экспо, 2, зал 3.8.

Вот здесь Никита Словиковский поднимает интересную тему - как привлечь покупателей со вторичного рынка в новостройки. Казалось бы, в текущих условиях ничего делать не надо. Ставки решают. Но не все так очевидно. Вторичка в последние годы сильно поменялась. Там много квартир – «заезжай и живи». А на первичке – больше половины квартир без отделки. А в некоторых регионах нет не только отделки, но и стен - только кубатура. И все это намного дороже предложений вторичного рынка. Никита предполагает, что девелоперам было бы разумно в текущих условиях максимально увеличивать строительную готовность. Но не все к этому готовы. Кто-то не привык работать с отделкой, у других большие проблемы с кадрами.

@REBURG

Рынок жилья России в последние годы демонстрирует неплохие показатели по объему строительства, девелоперы фиксируют отличные результаты продаж, рынок ипотеки бьет исторические рекорды. Но есть одна проблема. Строительная отрасль разучилась жить без государственной поддержки и всех все устраивает.
https://dzen.ru/media/reburg/654e6b5791c9e17f182ae27f

КАК ДУМАЕТЕ, ЧЕМ ОТЛИЧАЮТСЯ ДВЕ ПРОГРАММЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ?

0,01% кредит на проектное финансирование строительства жилого дома и 0,01% ипотека на покупку квартиры в этом жилом доме.

Так была ли программа, предложенная Президенту РФ, реальным стимулом развития строительства доступного жилья.

Первая программа стимулировала бы строить жилье на выгодной для Застройщика кредитной программе, вторая разогнала покупки спекулятивной группы общества.

Вот и всё, что нужно знать о квалификации тех, кто разрабатывает программу для стимулов экономики.

Нам нужна была «околонулевая» программа проектного финансирования и классическая программа по ипотеке.

Застройщику нужна долгосрочная система финансирования, по которой он понимает правила игры на несколько лет вперёд. А не ралли с льготной ипотекой.

А вот важное! Оказывается, 11 ноября в России отмечается День экономиста!

По этому случаю публикую подборку «экономических каналов», которые читаю сам (даже если иногда мы дискутируем и расходимся во мнениях с их авторами)

✅@tolk_tolk и ✅@proeconomics – макроэкономика, статистика и аналитика, а также интересные факты, цитаты, и авторские коментарии

✅@kedr2earth - современный бизнес, наука и образование и блестящие и точные комментарии Юрия Аммосова

✅@dtravin61 — канал экономиста Дмитрия Травина, автора книг об истории и проблемах модернизации

✅@longviewecon «Экономика долгого времени» - точные наблюдения и комментарии с опорой на экономическую теорию

✅@zakupki_time — главный канал страны об экономике госзакупок (и не только об экономике)

✅@c0ldness «Холодный расчёт» - об экономике с цифрами и на основе моделей и расчётов

✅@le_dauphinois - интереснейший канал о французской экономической школе

✅@xtxixty «Твёрдые цифры» (именно такие!)

✅@Vnu4ka_Jjacobs - простыми словами о городах и их экономике

✅@producttoday - продуктовый ритейл и все, что с ним связано

✅@rusecon - Russian Economic History – документированные факты и оригинальные выводы о событиях экономической истории России и СССР

✅@datainthecity – канал Инессы Трегубовой о том, кто как и зачем «измеряет города»

✅@infranews – транспортный бизнес с Алексеем Безбородовым

✅@russianmacro - создан экономистом Кириллом Тремасовым, анализ российской и мировой макростатистики и корпоративных отчётностей.

✅ @reburg - канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях.

✅@growthecon – обзоры и оценки Даниила Шестакова — макроэкономическая теория, экономическая история и политическая экономика

✅@market_media - канал о ритейле, торговой недвижимости и ресторанном бизнесе

✅@yeltsovm - профессиональный и личный взгляд Максима Ельцова на рынок недвижимости СПб

✅@neoconomica - канал НИЦ имени Олега Григорьева «Неокономика»

✅@furydrops – научно-популярный канал об экономике и экономической науке Григория Баженова (НИУ ВШЭ)

✅@centralbank_russia - официальный канал ЦБ РФ - наиболее информативный из ведомственных каналов

✅@mosanalitica - актуальные данные об экономике Москвы

✅@WCIOMofficial -ВЦИОМ - официальные
социологические данные и рейтинги

✅@cmasf - канал Центра Макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП)

Разговор о рынке, льготной ипотеке на радио КП в СПБ https://radiokp.ru/sankt-peterburg/podcast/temy-dnya-peterburg/718361