Росстат обновил демографический прогноз до 2046 года.
Пенсионная реформа удержит численность населения в трудоспособном возрасте от падения. Но не остановит процесс старения населения. 5 лет назад в колонке на РБК мы размышляли над тем, как повышение пенсионного возраста будет влиять на рынок жилья. Новый прогноз – повод перечитать и переосмыслить.

@REBURG

Парадокс текущей ситуации в том, что многие рынки с большой долей квартир для одиноких людей базируются на спросе, который поддерживается государством через льготные программы, в том числе за счет "семейной ипотеки". Разобрали квартирографию регионов с самыми просторными и самыми тесными квартирами - https://dzen.ru/a/ZTpmP3vAkw8FcfeI?referrer_clid=1400&

В сентябре 2023 года объема производства цемента остается в положительной зоне. В прошлом месяце показатель вырос на 3,6% к аналогичному периоду 2022 года. Результаты производства за январь – сентябрь 2023 года превышают аналогичный период прошлого года на 2,3%.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

@REBURG

⚡️15% ключевая ставка
⚡️⚡️13% - прогноз на следующий год (12,5-14,5%)

Ожидаемый рост ключевой ставки произошел. Ипотека для вторичного рынка подорожает до заградительного уровня. Ориентиры на следующий год тоже повышены.

У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться к этому предсказуемому решению. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Сейчас рынку предстоит пройти через длительный период переосмысления новых условий, через отложенные сделки и постепенный возврат к решениям актуальных задач. И все это будет происходить на фоне дальнейшей поляризации условий покупки на первичном и вторичном рынке. Вопрос в том, как быстро продавцы на вторичном рынке сориентируются в ситуации и начнут конкурировать с новостройками ценой.

@REBURG

"Вот такая загогулина получается"

@REBURG

ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за сентябрь 2023.

• Исторический максимум по объему выдачи кредитов на первичном и на вторичном рынке.
• За последний год задолженность на рынке готового жилья выросла на 29%, а под залог ДДУ на 35%
• Средневзвешенные ставки за сентябрь 2023 года заметно не поменялись, но разрыв между первичным и вторичным рынком начал расти. Средняя ставка на рынке готового жилья – 10,08%, под залог ДДУ - 5,83%. Эффект от повышения ключевой ставки отразится в статистике позже.

@REBURG

Объем текущего строительства продолжает расти

По итогам октября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,16%, а за год на 7%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +45,5%
↑ ДВФО: +31,3%
↑ СФО: +16,1%
↑ УФО: +14,5%
↑ ПФО: +11%
↑ ЮФО: +8,7%
•Российская Федерация: +7%
↑ЦФО: 3,2%
↓СЗФО: -10,1%

@REBURG

Никогда такого не было и вот опять.
Заметка начала 2020 года, но на все времена - https://dzen.ru/media/reburg/cerkov-presviatogo-betonometra-i-betonoborcy-5e89c75c8274cd4de92129bc

Как работают первичный и вторичный рынок жилья

Есть разные мнения о том, насколько состав покупателей первичного и вторичного рынка пересекается. Это пересечение зависит как от рыночного момента, так и от ситуации в конкретном городе. Объемы строительства в последние 10-20 лет очень сильно отличались даже в крупнейших городах страны. Процесс обновления жилого фонда шел неравномерно. Поэтому и возможности вторичного рынка отличаются. Но рынки так устроены, что не могут не испытывать взаимного влияния.

До периода распространения льготных программ на рынке новостроек, движение цен в этих сегментах происходило более синхронно. Развитие рынка новостроек и снижение строительных рисков расширяло аудиторию. Но эти процесс были медленными. Привилегированное положение первичного рынка (после запуска льготных программ) привело к тому, что именно этот сегмент определял динамику цен в крупных городах. Опережающие темпы роста цен в секторе тянули за собой и цены на вторичном рынке. Увеличение ценового разрыва приводило к постепенному перераспределению спроса в пользу вторички.

К концу 2023 году условия по ипотечному кредитованию стали крайне поляризованными. Теперь первичному рынку будет сложно сохранять роль локомотива – вторичка слишком тяжелый груз для него. Со временем этот груз будет ограничивать оборот рынка новостроек и возможности ценового роста.

@reburg_ekb

Коллеги обращают внимание, что Минстрой впервые за все время заговорил о контроле цен на рынке новостроек. Вполне логичный разворот в риторике профильного ведомства если они собираются биться за льготную ипотеку. В предыдущие годы мы призывали девелоперов не слишком увлекаться борьбой с «зарвавшимися металлургами» и производителями строительных материалов. На очереди – девелоперский бизнес. Бумеранг возвращается.

«Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные».

Это не проблема текущего рынка жилья, а рассуждения о квартирах, архитектуре, развитии города начала 1980-х годов. Несколько цитат из книги «Город, где мы живем», Средне-Уральское книжное издательство, Свердловск, 1981 г.

«Бесконечное экспериментирование там, где все давно ясно, поражающие досадные нелепости… То мы ликвидируем форточки (погоня за ложной дешевизной: а потом начинаем их прорубать сами, каждый жилец, портя и уродуя дом, его внешний вид; в конечном счете получается тоже, только хуже). А то вдруг начинаем делать окна без подоконников; и вот вдруг жилец вопит – верните подоконники. … Все какие-то вывихи, мания упрощенчества, примитивизма (а небось сам этот товарищ, который проектировал квартиры без подоконников и форточек, предпочитает жить там, где все есть).

Существует «мистика квадратов», то есть счет только на квадратные метры. Гонимся за «метрами». А все остальное? В ближайшие годы мы должны ориентироваться на предоставление каждой семье отдельной квартиры. А какой ей быть? Нужна ли, к примеру, столовая? Французы говорят: столовая обеспечивает сохранение семейных связей.
Когда читаешь сейчас, что дома должны проектироваться с учетом всемерного развития различных форм общественного бытового обслуживания и с учетом того, что дети и подростки будут жить и воспитываться в интернатах, невольно задаешься вопросом: неужели авторы всерьез считают, что они ясно представляют себе жизнь и бытовой уклад будущих поколений? Может лучше предоставить нашим потомкам самим решать эти вопросы?

Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные. Современный акселерат головой задевает потолок, стукается лбом о притолоку. В Швеции пересматривают стандарты мебели, простенки квартир и т.д., меняется высота столов и прочего. Речь конечно не о том, что каждой комнате подавай высоту 3-4 метров, а поднять потолки хотя бы до 3-х метров. Стукаться не будем и воздуху больше. … давят потолки, мала высота, мала кубатура зданий».

@REBURG

⚡️РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА: ПИК ПРОЙДЕН

Тенденции:
После двух месяцев ажиотажа, ситуация на рынке новостроек Екатеринбурга нормализуется. Аномально высокий спрос остался в прошлом, но текущие показатели пока не вызывают озабоченности у продавцов.
Предварительные данные за 10 месяцев 2023 свидетельствуют о росте числа ДДУ на 87% к аналогичному периоду прошлого года и на 50% к 2021.
Рекордно высокие показатели продаж в предыдущие месяцы остановили процесс роста предложения. Но и заметного падения ассортимента не происходит. К началу ноября число нереализованных новостроек немого снизилось - 49 тыс. квартир. Из них около 2 тысяч сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства.
Повышенный спрос на новостройки не мог не повлиять на ценовую динамику. В предыдущие месяцы по большинству проектов девелоперы имели возможность повышать цены без заметного снижения спроса. Но ориентация на пиковый спрос не дает устойчивого представления о разумном ценовом балансе. Более показательным периодом станет конец года, и мы не исключаем, что скидки и дисконты вернутся в арсенал продавцов. По крайне мере в тех проектах, которые подняли цены на 15-20% и более.

Цифры:
По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2023 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 3,8 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Заметно меньше августа-сентября, но существенно больше уровней 2021-22 гг.
Число подписанных в октябре договоров (которые уже прошли регистрацию) – около 2,8 тысяч штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 3,5 тыс. сделок.

Поляризация условий по ипотеке для «первички» и «вторички» - совсем не повод для оптимизма на рынке новостроек.

Предварительные данные по рынку ипотеки свидетельствуют о заметном охлаждении первичного рынка в октябре (это подтверждается и первыми данными по отдельным городам, вот, например, Екатеринбург). Стремительный рост спроса всегда краткосрочный, за ним следует спад. Пока он не очень глубокий. Но макропруденциальные надбавки, которые начали работать с октября продолжат ограничивать спрос на ипотеку. Проблемы «вторички» еще не влияют на новостройки, но будут.

@REBURG

Коллеги, 16-17 ноября в Екатеринбурге пройдет VII общероссийский форум стратегического развития «ГОРОДА РОССИИ 2030: НОВЫЕ РУБЕЖИ»
В рамках форума Российская гильдия управляющих и девелоперов проводит аналитическую дискуссию «Контрастный рынок жилья. Взгляд аналитика»

Приглашаем участников рынка жилой недвижимости обсудить тренды и подходы к изучению спроса, анализу востребованных решений. В формате диалога поделимся общими данными по российскому рынку жилья, выявим ключевые тенденции и изменения на рынке новостроек. Обсудим с ведущими аналитиками страны видение будущего на рынке жилой недвижимости.
Модератор дискуссии - Андрей Бриль, вице-президент РГУД, председатель совета директоров «Корин Холдинга»

Эксперты:
• Михаил Хорьков, председатель комитета по аналитике РГУД, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости
• Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro;
• Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость";
• Алина Буслова, управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УбРИР
• Оксана Пронникова, директор филиала ГК Прогресс (Екатеринбург)
• Станислав Оханов, заместитель директора по маркетингу Атомстройкомплекс

Регистрируйтесь и присоединяйтесь к обсуждению 17 ноября в 12-00. Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-Экспо», бульвар Экспо, 2, зал 3.8.

Вот здесь Никита Словиковский поднимает интересную тему - как привлечь покупателей со вторичного рынка в новостройки. Казалось бы, в текущих условиях ничего делать не надо. Ставки решают. Но не все так очевидно. Вторичка в последние годы сильно поменялась. Там много квартир – «заезжай и живи». А на первичке – больше половины квартир без отделки. А в некоторых регионах нет не только отделки, но и стен - только кубатура. И все это намного дороже предложений вторичного рынка. Никита предполагает, что девелоперам было бы разумно в текущих условиях максимально увеличивать строительную готовность. Но не все к этому готовы. Кто-то не привык работать с отделкой, у других большие проблемы с кадрами.

@REBURG