На следующей неделе пройдет очередное заседание Совета директоров ЦБ РФ на котором будут приняты решения по ключевой ставке. Прошлое повышение до 13% пока еще не в полной мере осознано всеми участниками рынка (слишком велик шлейф старых одобрений), а на горизонте замаячил новый, заградительный для вторичного рынка уровень.
@REBURG
@REBURG
Октябрь 2023: все будет, но не сразу
В прошлом месяце нам казалось, что настроения участников рынка качнулись в сторону ценовой стабилизации. Но, нет, расширение аудитории опроса подсветило текущую реальность – ожидания роста цен слишком сильны на рынке жилья, несмотря на объективное закручивание гаек на рынке ипотечного кредитования.
В целом результаты опроса неплохо ложатся на картину рынка последних месяцев. Девелоперы «жаловались» на то, что повышение цен не помогает нормализовать число покупателей. Риелторы, подсказывали растерянным покупателям, что прежних ставок больше не будет и грех не использовать одобренную ипотеку. Общая спешка охватила все сектора рынка жилья. Обычно такой период длится 1-2 месяца. В этот раз ажиотаж затянулся. Но, как говорят представители ЦБ РФ – эффекты от всех принятых решений будут позже. А еще на горизонте этой недели замаячило очередное повышение ключевой ставки. И судя по всему, результат этого изменения мы сможем заметить гораздо быстрее.
А пока в октябре 2023 большинство экспертов (48%) делает ставку на рост цен, вера в ценовую стабильность в следующие 12 месяцев есть у 31%. Доля тех, кто рассчитывает на снижение цен упала до минимума –21%.
@REBURG
В прошлом месяце нам казалось, что настроения участников рынка качнулись в сторону ценовой стабилизации. Но, нет, расширение аудитории опроса подсветило текущую реальность – ожидания роста цен слишком сильны на рынке жилья, несмотря на объективное закручивание гаек на рынке ипотечного кредитования.
В целом результаты опроса неплохо ложатся на картину рынка последних месяцев. Девелоперы «жаловались» на то, что повышение цен не помогает нормализовать число покупателей. Риелторы, подсказывали растерянным покупателям, что прежних ставок больше не будет и грех не использовать одобренную ипотеку. Общая спешка охватила все сектора рынка жилья. Обычно такой период длится 1-2 месяца. В этот раз ажиотаж затянулся. Но, как говорят представители ЦБ РФ – эффекты от всех принятых решений будут позже. А еще на горизонте этой недели замаячило очередное повышение ключевой ставки. И судя по всему, результат этого изменения мы сможем заметить гораздо быстрее.
А пока в октябре 2023 большинство экспертов (48%) делает ставку на рост цен, вера в ценовую стабильность в следующие 12 месяцев есть у 31%. Доля тех, кто рассчитывает на снижение цен упала до минимума –21%.
@REBURG
Росстат обновил демографический прогноз до 2046 года.
Пенсионная реформа удержит численность населения в трудоспособном возрасте от падения. Но не остановит процесс старения населения. 5 лет назад в колонке на РБК мы размышляли над тем, как повышение пенсионного возраста будет влиять на рынок жилья. Новый прогноз – повод перечитать и переосмыслить.
@REBURG
Пенсионная реформа удержит численность населения в трудоспособном возрасте от падения. Но не остановит процесс старения населения. 5 лет назад в колонке на РБК мы размышляли над тем, как повышение пенсионного возраста будет влиять на рынок жилья. Новый прогноз – повод перечитать и переосмыслить.
@REBURG
Парадокс текущей ситуации в том, что многие рынки с большой долей квартир для одиноких людей базируются на спросе, который поддерживается государством через льготные программы, в том числе за счет "семейной ипотеки". Разобрали квартирографию регионов с самыми просторными и самыми тесными квартирами - https://dzen.ru/a/ZTpmP3vAkw8FcfeI?referrer_clid=1400&
Дзен | Статьи
В тесноте, да не в обиде? Регионы с самыми маленькими квартирами
Статья автора «REBURG» в Дзене ✍: Медленное сокращение средней площади строящегося жилья - тренд, характерный для многих регионов. Но одном случае этот процесс идет с уровней 50-60 кв.
В сентябре 2023 года объема производства цемента остается в положительной зоне. В прошлом месяце показатель вырос на 3,6% к аналогичному периоду 2022 года. Результаты производства за январь – сентябрь 2023 года превышают аналогичный период прошлого года на 2,3%.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.
@REBURG
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.
@REBURG
⚡️15% ключевая ставка
⚡️⚡️13% - прогноз на следующий год (12,5-14,5%)
Ожидаемый рост ключевой ставки произошел. Ипотека для вторичного рынка подорожает до заградительного уровня. Ориентиры на следующий год тоже повышены.
У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться к этому предсказуемому решению. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Сейчас рынку предстоит пройти через длительный период переосмысления новых условий, через отложенные сделки и постепенный возврат к решениям актуальных задач. И все это будет происходить на фоне дальнейшей поляризации условий покупки на первичном и вторичном рынке. Вопрос в том, как быстро продавцы на вторичном рынке сориентируются в ситуации и начнут конкурировать с новостройками ценой.
@REBURG
⚡️⚡️13% - прогноз на следующий год (12,5-14,5%)
Ожидаемый рост ключевой ставки произошел. Ипотека для вторичного рынка подорожает до заградительного уровня. Ориентиры на следующий год тоже повышены.
У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться к этому предсказуемому решению. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Сейчас рынку предстоит пройти через длительный период переосмысления новых условий, через отложенные сделки и постепенный возврат к решениям актуальных задач. И все это будет происходить на фоне дальнейшей поляризации условий покупки на первичном и вторичном рынке. Вопрос в том, как быстро продавцы на вторичном рынке сориентируются в ситуации и начнут конкурировать с новостройками ценой.
@REBURG
Добрый день! Наши партнеры готовят крутой отраслевой бизнес-тур для девелоперов.
Санкт-Петербург 15-16 ноября. Два дня, за которые познакомитесь с опытом и проектами девелоперов Legenda и GloraX.
В фокусе брендинг, работа офисов продаж, маркетинговые инструменты и создание востребованного продукта.
Первый день в гостях у Glorax:
⁃ центральный офис с шоурумом, изучите опыт формирования корпоративной культуры и, как ребрендинг повлиял на продукт, команду и имидж
- системный маркетинг и коммуникации, кейсы цифровизиции продаж, внедрение мобильного офиса и офисов-трансформеров
⁃ Посетите GoldenCity: архитектура, благоустройство, МОПы, комьюнити-центр
Второй день посвятите обмену опытом с компанией Legenda:
⁃ познакомитесь с архитектурой и наполнением проекта ЖК «Легенда Дальневосточного», посетите шоурум,
⁃ изучите ЖК «Институтский 16» с уникальной системой безопасности и освещением.
⁃ Встретитесь с Всеволодом Глазуновым в креативном пространстве и разберете составляющие функционального продукта LEGENDA, а затем проведете секцию “вопрос-ответ” без галстуков. За всеми подробностями по программе пишите @marinel_surkova
Санкт-Петербург 15-16 ноября. Два дня, за которые познакомитесь с опытом и проектами девелоперов Legenda и GloraX.
В фокусе брендинг, работа офисов продаж, маркетинговые инструменты и создание востребованного продукта.
Первый день в гостях у Glorax:
⁃ центральный офис с шоурумом, изучите опыт формирования корпоративной культуры и, как ребрендинг повлиял на продукт, команду и имидж
- системный маркетинг и коммуникации, кейсы цифровизиции продаж, внедрение мобильного офиса и офисов-трансформеров
⁃ Посетите GoldenCity: архитектура, благоустройство, МОПы, комьюнити-центр
Второй день посвятите обмену опытом с компанией Legenda:
⁃ познакомитесь с архитектурой и наполнением проекта ЖК «Легенда Дальневосточного», посетите шоурум,
⁃ изучите ЖК «Институтский 16» с уникальной системой безопасности и освещением.
⁃ Встретитесь с Всеволодом Глазуновым в креативном пространстве и разберете составляющие функционального продукта LEGENDA, а затем проведете секцию “вопрос-ответ” без галстуков. За всеми подробностями по программе пишите @marinel_surkova
ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за сентябрь 2023.
• Исторический максимум по объему выдачи кредитов на первичном и на вторичном рынке.
• За последний год задолженность на рынке готового жилья выросла на 29%, а под залог ДДУ на 35%
• Средневзвешенные ставки за сентябрь 2023 года заметно не поменялись, но разрыв между первичным и вторичным рынком начал расти. Средняя ставка на рынке готового жилья – 10,08%, под залог ДДУ - 5,83%. Эффект от повышения ключевой ставки отразится в статистике позже.
@REBURG
• Исторический максимум по объему выдачи кредитов на первичном и на вторичном рынке.
• За последний год задолженность на рынке готового жилья выросла на 29%, а под залог ДДУ на 35%
• Средневзвешенные ставки за сентябрь 2023 года заметно не поменялись, но разрыв между первичным и вторичным рынком начал расти. Средняя ставка на рынке готового жилья – 10,08%, под залог ДДУ - 5,83%. Эффект от повышения ключевой ставки отразится в статистике позже.
@REBURG
Объем текущего строительства продолжает расти
По итогам октября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,16%, а за год на 7%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +45,5%
↑ ДВФО: +31,3%
↑ СФО: +16,1%
↑ УФО: +14,5%
↑ ПФО: +11%
↑ ЮФО: +8,7%
•Российская Федерация: +7%
↑ЦФО: 3,2%
↓СЗФО: -10,1%
@REBURG
По итогам октября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,16%, а за год на 7%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +45,5%
↑ ДВФО: +31,3%
↑ СФО: +16,1%
↑ УФО: +14,5%
↑ ПФО: +11%
↑ ЮФО: +8,7%
•Российская Федерация: +7%
↑ЦФО: 3,2%
↓СЗФО: -10,1%
@REBURG
Никогда такого не было и вот опять.
Заметка начала 2020 года, но на все времена - https://dzen.ru/media/reburg/cerkov-presviatogo-betonometra-i-betonoborcy-5e89c75c8274cd4de92129bc
Заметка начала 2020 года, но на все времена - https://dzen.ru/media/reburg/cerkov-presviatogo-betonometra-i-betonoborcy-5e89c75c8274cd4de92129bc
Дзен | Блогерская платформа
Церковь пресвятого бетонометра и бетоноборцы
Статья автора «REBURG» в Дзене ✍: Церковь пресвятого бетонометра столкнулась с бетоноборцами в схватке за умы свободных людей. На чьей стороне вы?
Forwarded from REBURG EKB
Как работают первичный и вторичный рынок жилья
Есть разные мнения о том, насколько состав покупателей первичного и вторичного рынка пересекается. Это пересечение зависит как от рыночного момента, так и от ситуации в конкретном городе. Объемы строительства в последние 10-20 лет очень сильно отличались даже в крупнейших городах страны. Процесс обновления жилого фонда шел неравномерно. Поэтому и возможности вторичного рынка отличаются. Но рынки так устроены, что не могут не испытывать взаимного влияния.
До периода распространения льготных программ на рынке новостроек, движение цен в этих сегментах происходило более синхронно. Развитие рынка новостроек и снижение строительных рисков расширяло аудиторию. Но эти процесс были медленными. Привилегированное положение первичного рынка (после запуска льготных программ) привело к тому, что именно этот сегмент определял динамику цен в крупных городах. Опережающие темпы роста цен в секторе тянули за собой и цены на вторичном рынке. Увеличение ценового разрыва приводило к постепенному перераспределению спроса в пользу вторички.
К концу 2023 году условия по ипотечному кредитованию стали крайне поляризованными. Теперь первичному рынку будет сложно сохранять роль локомотива – вторичка слишком тяжелый груз для него. Со временем этот груз будет ограничивать оборот рынка новостроек и возможности ценового роста.
@reburg_ekb
Есть разные мнения о том, насколько состав покупателей первичного и вторичного рынка пересекается. Это пересечение зависит как от рыночного момента, так и от ситуации в конкретном городе. Объемы строительства в последние 10-20 лет очень сильно отличались даже в крупнейших городах страны. Процесс обновления жилого фонда шел неравномерно. Поэтому и возможности вторичного рынка отличаются. Но рынки так устроены, что не могут не испытывать взаимного влияния.
До периода распространения льготных программ на рынке новостроек, движение цен в этих сегментах происходило более синхронно. Развитие рынка новостроек и снижение строительных рисков расширяло аудиторию. Но эти процесс были медленными. Привилегированное положение первичного рынка (после запуска льготных программ) привело к тому, что именно этот сегмент определял динамику цен в крупных городах. Опережающие темпы роста цен в секторе тянули за собой и цены на вторичном рынке. Увеличение ценового разрыва приводило к постепенному перераспределению спроса в пользу вторички.
К концу 2023 году условия по ипотечному кредитованию стали крайне поляризованными. Теперь первичному рынку будет сложно сохранять роль локомотива – вторичка слишком тяжелый груз для него. Со временем этот груз будет ограничивать оборот рынка новостроек и возможности ценового роста.
@reburg_ekb
Коллеги обращают внимание, что Минстрой впервые за все время заговорил о контроле цен на рынке новостроек. Вполне логичный разворот в риторике профильного ведомства если они собираются биться за льготную ипотеку. В предыдущие годы мы призывали девелоперов не слишком увлекаться борьбой с «зарвавшимися металлургами» и производителями строительных материалов. На очереди – девелоперский бизнес. Бумеранг возвращается.
Telegram
Треугольный метр
🤔Какой-то переломный момент на рынке жилья наступает… На месте застройщиков мы бы насторожились — уж не заставит ли родина продавать квадратный метр по честной, фиксированной цене?
❗️По словам Стасишина, цена квадратного метра — это "черное пятно, с которым…
❗️По словам Стасишина, цена квадратного метра — это "черное пятно, с которым…
«Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные».
Это не проблема текущего рынка жилья, а рассуждения о квартирах, архитектуре, развитии города начала 1980-х годов. Несколько цитат из книги «Город, где мы живем», Средне-Уральское книжное издательство, Свердловск, 1981 г.
«Бесконечное экспериментирование там, где все давно ясно, поражающие досадные нелепости… То мы ликвидируем форточки (погоня за ложной дешевизной: а потом начинаем их прорубать сами, каждый жилец, портя и уродуя дом, его внешний вид; в конечном счете получается тоже, только хуже). А то вдруг начинаем делать окна без подоконников; и вот вдруг жилец вопит – верните подоконники. … Все какие-то вывихи, мания упрощенчества, примитивизма (а небось сам этот товарищ, который проектировал квартиры без подоконников и форточек, предпочитает жить там, где все есть).
Существует «мистика квадратов», то есть счет только на квадратные метры. Гонимся за «метрами». А все остальное? В ближайшие годы мы должны ориентироваться на предоставление каждой семье отдельной квартиры. А какой ей быть? Нужна ли, к примеру, столовая? Французы говорят: столовая обеспечивает сохранение семейных связей.
Когда читаешь сейчас, что дома должны проектироваться с учетом всемерного развития различных форм общественного бытового обслуживания и с учетом того, что дети и подростки будут жить и воспитываться в интернатах, невольно задаешься вопросом: неужели авторы всерьез считают, что они ясно представляют себе жизнь и бытовой уклад будущих поколений? Может лучше предоставить нашим потомкам самим решать эти вопросы?
Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные. Современный акселерат головой задевает потолок, стукается лбом о притолоку. В Швеции пересматривают стандарты мебели, простенки квартир и т.д., меняется высота столов и прочего. Речь конечно не о том, что каждой комнате подавай высоту 3-4 метров, а поднять потолки хотя бы до 3-х метров. Стукаться не будем и воздуху больше. … давят потолки, мала высота, мала кубатура зданий».
@REBURG
Это не проблема текущего рынка жилья, а рассуждения о квартирах, архитектуре, развитии города начала 1980-х годов. Несколько цитат из книги «Город, где мы живем», Средне-Уральское книжное издательство, Свердловск, 1981 г.
«Бесконечное экспериментирование там, где все давно ясно, поражающие досадные нелепости… То мы ликвидируем форточки (погоня за ложной дешевизной: а потом начинаем их прорубать сами, каждый жилец, портя и уродуя дом, его внешний вид; в конечном счете получается тоже, только хуже). А то вдруг начинаем делать окна без подоконников; и вот вдруг жилец вопит – верните подоконники. … Все какие-то вывихи, мания упрощенчества, примитивизма (а небось сам этот товарищ, который проектировал квартиры без подоконников и форточек, предпочитает жить там, где все есть).
Существует «мистика квадратов», то есть счет только на квадратные метры. Гонимся за «метрами». А все остальное? В ближайшие годы мы должны ориентироваться на предоставление каждой семье отдельной квартиры. А какой ей быть? Нужна ли, к примеру, столовая? Французы говорят: столовая обеспечивает сохранение семейных связей.
Когда читаешь сейчас, что дома должны проектироваться с учетом всемерного развития различных форм общественного бытового обслуживания и с учетом того, что дети и подростки будут жить и воспитываться в интернатах, невольно задаешься вопросом: неужели авторы всерьез считают, что они ясно представляют себе жизнь и бытовой уклад будущих поколений? Может лучше предоставить нашим потомкам самим решать эти вопросы?
Парадокс: крупнее стали люди, а квартиры – малометражные. Современный акселерат головой задевает потолок, стукается лбом о притолоку. В Швеции пересматривают стандарты мебели, простенки квартир и т.д., меняется высота столов и прочего. Речь конечно не о том, что каждой комнате подавай высоту 3-4 метров, а поднять потолки хотя бы до 3-х метров. Стукаться не будем и воздуху больше. … давят потолки, мала высота, мала кубатура зданий».
@REBURG
Forwarded from REBURG EKB
⚡️РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА: ПИК ПРОЙДЕН
Тенденции:
После двух месяцев ажиотажа, ситуация на рынке новостроек Екатеринбурга нормализуется. Аномально высокий спрос остался в прошлом, но текущие показатели пока не вызывают озабоченности у продавцов.
Предварительные данные за 10 месяцев 2023 свидетельствуют о росте числа ДДУ на 87% к аналогичному периоду прошлого года и на 50% к 2021.
Рекордно высокие показатели продаж в предыдущие месяцы остановили процесс роста предложения. Но и заметного падения ассортимента не происходит. К началу ноября число нереализованных новостроек немого снизилось - 49 тыс. квартир. Из них около 2 тысяч сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства.
Повышенный спрос на новостройки не мог не повлиять на ценовую динамику. В предыдущие месяцы по большинству проектов девелоперы имели возможность повышать цены без заметного снижения спроса. Но ориентация на пиковый спрос не дает устойчивого представления о разумном ценовом балансе. Более показательным периодом станет конец года, и мы не исключаем, что скидки и дисконты вернутся в арсенал продавцов. По крайне мере в тех проектах, которые подняли цены на 15-20% и более.
Цифры:
По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2023 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 3,8 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Заметно меньше августа-сентября, но существенно больше уровней 2021-22 гг.
Число подписанных в октябре договоров (которые уже прошли регистрацию) – около 2,8 тысяч штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 3,5 тыс. сделок.
Тенденции:
После двух месяцев ажиотажа, ситуация на рынке новостроек Екатеринбурга нормализуется. Аномально высокий спрос остался в прошлом, но текущие показатели пока не вызывают озабоченности у продавцов.
Предварительные данные за 10 месяцев 2023 свидетельствуют о росте числа ДДУ на 87% к аналогичному периоду прошлого года и на 50% к 2021.
Рекордно высокие показатели продаж в предыдущие месяцы остановили процесс роста предложения. Но и заметного падения ассортимента не происходит. К началу ноября число нереализованных новостроек немого снизилось - 49 тыс. квартир. Из них около 2 тысяч сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства.
Повышенный спрос на новостройки не мог не повлиять на ценовую динамику. В предыдущие месяцы по большинству проектов девелоперы имели возможность повышать цены без заметного снижения спроса. Но ориентация на пиковый спрос не дает устойчивого представления о разумном ценовом балансе. Более показательным периодом станет конец года, и мы не исключаем, что скидки и дисконты вернутся в арсенал продавцов. По крайне мере в тех проектах, которые подняли цены на 15-20% и более.
Цифры:
По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2023 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 3,8 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Заметно меньше августа-сентября, но существенно больше уровней 2021-22 гг.
Число подписанных в октябре договоров (которые уже прошли регистрацию) – около 2,8 тысяч штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 3,5 тыс. сделок.
Поляризация условий по ипотеке для «первички» и «вторички» - совсем не повод для оптимизма на рынке новостроек.
Предварительные данные по рынку ипотеки свидетельствуют о заметном охлаждении первичного рынка в октябре (это подтверждается и первыми данными по отдельным городам, вот, например, Екатеринбург). Стремительный рост спроса всегда краткосрочный, за ним следует спад. Пока он не очень глубокий. Но макропруденциальные надбавки, которые начали работать с октября продолжат ограничивать спрос на ипотеку. Проблемы «вторички» еще не влияют на новостройки, но будут.
@REBURG
Предварительные данные по рынку ипотеки свидетельствуют о заметном охлаждении первичного рынка в октябре (это подтверждается и первыми данными по отдельным городам, вот, например, Екатеринбург). Стремительный рост спроса всегда краткосрочный, за ним следует спад. Пока он не очень глубокий. Но макропруденциальные надбавки, которые начали работать с октября продолжат ограничивать спрос на ипотеку. Проблемы «вторички» еще не влияют на новостройки, но будут.
@REBURG