Парадоксы рынка жилья. Август-сентябрь – рекордно высокий спрос, отличные результаты продаж, но все задают один и тот же вопрос – как долго все это будет продолжаться и когда продажи упадут? Краткое резюме неформальных встреч на форуме 100+ Techno Build.

По просьбе коллег дополнили данные по текущему строительству на крупнейших рынках относительным показателем - кв. м на 1 жителя.

Ожидаемо, что в такой компоновке лидируют города с заметным миграционным притоком и высокой долей "внешнего" спроса. Это столичные субрынки - города Московской и Ленинградской области. Традиционно много строит Краснодар. Но, есть и локальные рынки с высокой конкуренцией и сильным внутренним рынком - Тюмень, Екатеринбург. Сильно вырос за последние годы Владивосток. Много строят в Ижевске, Пензе, Рязани.
Среди отстающих - пятый и шестой города по численности населения - Казань и Нижний Новгород. Это во многом объясняет то, что эти центры находятся в лидерах по темпам роста цен на жилье в последние годы. На фоне ипотечных стимулов стройка не растет, поэтому единственный выход - продавать дороже, а не больше.

@REBURG

На следующей неделе пройдет очередное заседание Совета директоров ЦБ РФ на котором будут приняты решения по ключевой ставке. Прошлое повышение до 13% пока еще не в полной мере осознано всеми участниками рынка (слишком велик шлейф старых одобрений), а на горизонте замаячил новый, заградительный для вторичного рынка уровень.

@REBURG

Октябрь 2023: все будет, но не сразу

В прошлом месяце нам казалось, что настроения участников рынка качнулись в сторону ценовой стабилизации. Но, нет, расширение аудитории опроса подсветило текущую реальность – ожидания роста цен слишком сильны на рынке жилья, несмотря на объективное закручивание гаек на рынке ипотечного кредитования.
В целом результаты опроса неплохо ложатся на картину рынка последних месяцев. Девелоперы «жаловались» на то, что повышение цен не помогает нормализовать число покупателей. Риелторы, подсказывали растерянным покупателям, что прежних ставок больше не будет и грех не использовать одобренную ипотеку. Общая спешка охватила все сектора рынка жилья. Обычно такой период длится 1-2 месяца. В этот раз ажиотаж затянулся. Но, как говорят представители ЦБ РФ – эффекты от всех принятых решений будут позже. А еще на горизонте этой недели замаячило очередное повышение ключевой ставки. И судя по всему, результат этого изменения мы сможем заметить гораздо быстрее.
А пока в октябре 2023 большинство экспертов (48%) делает ставку на рост цен, вера в ценовую стабильность в следующие 12 месяцев есть у 31%. Доля тех, кто рассчитывает на снижение цен упала до минимума –21%.

@REBURG

Росстат обновил демографический прогноз до 2046 года.
Пенсионная реформа удержит численность населения в трудоспособном возрасте от падения. Но не остановит процесс старения населения. 5 лет назад в колонке на РБК мы размышляли над тем, как повышение пенсионного возраста будет влиять на рынок жилья. Новый прогноз – повод перечитать и переосмыслить.

@REBURG

Парадокс текущей ситуации в том, что многие рынки с большой долей квартир для одиноких людей базируются на спросе, который поддерживается государством через льготные программы, в том числе за счет "семейной ипотеки". Разобрали квартирографию регионов с самыми просторными и самыми тесными квартирами - https://dzen.ru/a/ZTpmP3vAkw8FcfeI?referrer_clid=1400&

В сентябре 2023 года объема производства цемента остается в положительной зоне. В прошлом месяце показатель вырос на 3,6% к аналогичному периоду 2022 года. Результаты производства за январь – сентябрь 2023 года превышают аналогичный период прошлого года на 2,3%.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

@REBURG

⚡️15% ключевая ставка
⚡️⚡️13% - прогноз на следующий год (12,5-14,5%)

Ожидаемый рост ключевой ставки произошел. Ипотека для вторичного рынка подорожает до заградительного уровня. Ориентиры на следующий год тоже повышены.

У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться к этому предсказуемому решению. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Сейчас рынку предстоит пройти через длительный период переосмысления новых условий, через отложенные сделки и постепенный возврат к решениям актуальных задач. И все это будет происходить на фоне дальнейшей поляризации условий покупки на первичном и вторичном рынке. Вопрос в том, как быстро продавцы на вторичном рынке сориентируются в ситуации и начнут конкурировать с новостройками ценой.

@REBURG

"Вот такая загогулина получается"

@REBURG

ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за сентябрь 2023.

• Исторический максимум по объему выдачи кредитов на первичном и на вторичном рынке.
• За последний год задолженность на рынке готового жилья выросла на 29%, а под залог ДДУ на 35%
• Средневзвешенные ставки за сентябрь 2023 года заметно не поменялись, но разрыв между первичным и вторичным рынком начал расти. Средняя ставка на рынке готового жилья – 10,08%, под залог ДДУ - 5,83%. Эффект от повышения ключевой ставки отразится в статистике позже.

@REBURG

Объем текущего строительства продолжает расти

По итогам октября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,16%, а за год на 7%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +45,5%
↑ ДВФО: +31,3%
↑ СФО: +16,1%
↑ УФО: +14,5%
↑ ПФО: +11%
↑ ЮФО: +8,7%
•Российская Федерация: +7%
↑ЦФО: 3,2%
↓СЗФО: -10,1%

@REBURG

Никогда такого не было и вот опять.
Заметка начала 2020 года, но на все времена - https://dzen.ru/media/reburg/cerkov-presviatogo-betonometra-i-betonoborcy-5e89c75c8274cd4de92129bc