Мне удалось собрать самую представительную компанию экспертов на Форуме Движение в Сочи. В одном видео собрались эксперты Банков, Застройщики, ЦИАН и аналитики рынка. Мы поговорили на простую и одновременно сложную тему. Что покупать в 2023?!

https://youtu.be/txzzXs84-_0

В стройке более 100 млн. кв. м

По данным ЕИСЖС объем текущего строительства в России по итогам июня 2023 года составил 101,4 млн. кв. м. Из них по 2014-ФЗ строится 100,2 млн. кв. м. Последний показатель на 6% превышает уровень аналогичного периода 2022 года. С момента, когда была запущена льготная ипотека объем стройки многоквартирных домов вырос лишь на 10%. В последние месяцы девелоперы продолжают пополнять рынок новыми проектами, но региональная динамика остается контрастной.

@REBURG

Кто тянет рынок вверх, а кто вниз?

Темпы изменения объема строящегося жилья за последний год (к июню 2022):

↑ СКФО: +29,3%
↑ ДВФО: +28,6%
↑ ЮФО: +15,4%
↑ УФО: +13,8%
↑ СФО: +13,3%
↑ ПФО: +10,5%
•Российская Федерация: +6,2%
↓ЦФО: -0,1%
↓СЗФО: -6,6%

@REBURG

Разрыв в ставках продолжает сокращаться

ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за май-2023:

▪️Средневзвешенная ставка под залог ДДУ (строящееся жилье) почти не изменилась - 6,06%
▪️Средневзвешенная ставка на готовое жилье снизилась до 9,87%

Разрыв в ставках между первичным и вторичным жильем сократился до 3,8 п.п. Год назад разница достигала 7 п.п.

@REBURG

⚡️Цены на коммуналки вернулись к уровню 2015 года

К концу июня 2023 года средняя цена 1 кв. м комнат в коммунальных квартирах Екатеринбурга превысила предыдущие пиковые значения начала 2015 года и обновила исторический максимум.

До 2015 года комнаты были самым дорогим продуктом на рынке жилья по цене 1 кв. м. Последующее падение цен и переформатирование рынка новостроек (появление большого числа студий) привело к тому, что этот сегмент стал абсолютным рыночным аутсайдером. Длительное снижение цен и крайне медленное восстановление - результат структурных изменений рынка. На возврат к предыдущему пику ушло более 8 лет. Ситуация с комнатами - хороший пример того, что на консервативном и неповоротливом рынке жилья может происходить серьезная качественная переоценка продукта. Не забывайте об этом - то что кажется привлекательным сегодня не обязательно будет таковым завтра.

@reburg_ekb

Коллеги, 3-4 июля в Казани пройдет форум «Ребус 2023: Экономикастроительства в историческом центре», я выступаю в понедельник в секции «Баланс функций. Жилая недвижимость». Вместе c аналитической платформой bnMAP.pro мы подготовили данные о рынке новостроек в центрах крупнейших российских городов. Поделимся статистикой, дадим оценку рыночных условий для реализации девелоперских проектов в центре мегаполисов.
Приходите, подключайтесь он-лайн, буду рад встрече.

По итогам форума в Казани «Ребус 2023: Экономика строительства в историческом центре» подготовили материал о рыночных контурах для реализации девелоперских проектов - https://dzen.ru/a/ZKVn049UVCnJ5hIz?share_to=link

Крупнейшие города страны и игры в статистику
https://dzen.ru/media/reburg/kak-izmenilsia-spisok-krupneishih-gorodov-strany-v-2023-64a9009b03ddb86a9b0f9284

Дом. рф опубликовал отчет о "Семейной ипотеке", посмотрите, там много пищи для размышлений и о заемщиках, и о структуре спроса.

@REBURG

Девелоперский бум в Екатеринбурге меняет рынок земли

Екатеринбург давно манит девелоперов емким рынком жилья. За последнее время рынок пополнился большим числом компаний: «Девелопмент-Юг», «Железно», «Прогресс», «Страна-Девелопмент», «Эталон» и другие. Итог – рекордный объем предложения на рынке новостроек – 50 тыс. квартир.

Часть новых девелоперов долгое время искали территорию для застройки самостоятельно. Другие – пошли более простым путем и заплатили за сэкономленное время, купив готовые к застройке участки у местных девелоперов. Крупнейшим продавцом на этом рынке до последнего времени оставался Кортрос, который предлагает поучаствовать в развитии района "Академический". Ранее готовые участки можно было купить у Форум-групп в жилом районе «Солнечный». Но сейчас вся эта территория продана Эталону. Видя повышенный спрос со стороны иногородних, от излишков земли избавлялись и другие местные девелоперы. Но это точечные предложения.

Есть еще один значимый игрок на рынке земли города – «Гринвич-недвижимость», одна из старейших компаний Екатеринбурга, которая всегда активно развивала партнерские проекты на своих земельных участках. Но если ранее такие сделки совершались кулуарно, сейчас «Гринвич» заявляет об этом публично и приглашает к переговорам заинтересованные компании. Говорят, что готовы предложить «участок под ключ», со всей документацией и даже проектным финансированием. Партнеры «Гринвич-недвижимость» теперь могут выходить на строительную площадку сразу после покупки участка, снижая финансовые риски и временные затраты.
Гринвич, имея большой земельный банк, целенаправленно реализует партнерские проекты и сокращает сроки развития территории. Покупатель тоже выигрывает –несколько девелоперов на одной территории начинают конкурировать за покупателя как за счет продуктовых решений, так и за счет схем финансирования. Качественный выбор растет, а район быстро преображается – классический win-win.

Если есть интерес к земле в Екатеринбурге, напишите нам, организуем встречу с коллегами.

@REBURG

Вчера Домклик решил пройтись по жареной теме и выложил статистику сравнения первичного и вторичного рынка жилья по регионам. До этого была история с данными ЦБ РФ и Росстата. В чем главная проблема таких расчетов?
В первую очередь в том, что обобщение происходит в рамках региона, а первичный рынок в основном сосредоточен в крупных городах. Получается, что сравниваются разные рынки. Статистика по вторичке сформирована широким ассортиментом всего региона, а первички - в основном столицей региона, пригородами и единичными объектами в других городах. Ну и о чем говорит нам разница в 40-50% в этом случае? То, что в новостройки в мегаполисах дороже? Спасибо Кэп!

Если хотим разобраться в разнице цен на первичном и вторичном рынке, надо сравнивать цены в рамках конкретного населенного пункта, а лучше района. А еще лучше - в рамках нового современного жилого района, там, где это возможно.

@REBURG

Большой разговор о рынке недвижимости и работе аналитика с авторами канала «Недвижимость по феншую» - https://youtu.be/a1DKo4AWSxo
В аудиоформате - на любых подкаст-платформах https://podcast.ru/e/5iy3rYGl9Nn

В конце недели ЦБ РФ поднимет ключевую ставку. Вопрос лишь в шаге повышения. Большинство экспертов считает, что не менее чем на 0,5% и это будет не единственное повышение в текущем году. Ну а пока динамика средневзвешенных ставок на ипотечном рынке выглядит вот так.

@REBURG

Своим мнением том, как практически неизбежное повышение ключевой ставки отразится на жилищном рынке, с нашим каналом поделился ув. Михаил Хорьков (канал REBURG )

В пятницу ЦБ РФ поднимет ключевую ставку. Вслед за этим можно ожидать небольшого роста рыночных ставок по ипотеке и потребительским кредитам. Этот процесс не будет критичным для платежеспособного заемщика, но для тех, кто стремился к минимальному ежемесячному платежу и добивал первоначальный взнос потребительским кредитом возможности для маневра сжимаются.
Для новостроек, которые укладываются в льготные лимиты, принципиально ничего не поменяется. Более того, на фоне того, что разрыв в ставках на первичном и вторичном рынке может снова вырасти, девелоперы могут рассчитывать на небольшую поддержку спроса.

Вряд ли июльское решение приведет изменению рыночного баланса, но оно подготовит почву для более заметных перемен уже осенью, когда Банк России окажется перед очередным выбором.
Рост ключевой ставки более чем на 1% с текущих уровней уже вряд ли пройдет незаметно для рынка жилья

Июль 2023: рынок становится более сбалансированным

Ожидания аудитории канала «REBURG» продолжают медленно меняться. Преобладающим остается сценарий с ценовой стабильностью (43%), но вот соотношение тех, кто ждет роста цен (29%) и снижения (28%) изменились. Можно говорить о том, что с конца прошлого года происходит нормализация рыночных настроений.
Ожидания снижения цен на рынке жилья возникают в кризисные периоды и сокращение этой группы - позитивный для рынка знак. Практика принятия решений на уравновешенном рынке становится более разумной. А разумные решения – основа для долгосрочной корректировки. То, что было переоценено на предыдущих этапах рынка будет снижаться относительно рынка, а недооцененные объекты получат шанс на справедливую цену.

Мы несколько раз говорили о том, что разница в 40% между «первичкой» и «вторичкой» - это миф, вызванный неверными расчетами и интерпретацией данных. Вот здесь коллеги из ЦИАНа все верно объясняют и сравнивают цены по городам. Это уже гораздо ближе к реальности. Но для чистоты эксперимента надо взять новые районы с достаточно однородным жилым фондом, где много предложений в готовых и строящихся домах.

@REBURG

Чтобы закрыть вопрос о разнице в ценах между первичкой и вторичкой мы посчитали статистику в двух новых районах Екатеринбурга. Первый – «Академический», место куда стремятся многие девелоперы России, второй – «Солнечный», успешный проект Форум-групп, который не так давно был продан ГК Эталон - https://yangx.top/REBURG_EKB/144

⚡️Кроме повышения ключевой ставки до 8,5% ЦБ РФ дал понять всем участникам рынка жилья - не ждите дешевой ипотеки и в следующем 2024 году. Прогноз по ключевой ставке на 2024 год существенно вырос. Еще весной этого года в прогнозе Банка России на 2024 год был диапазон 6,5-7,5%.

@REBURG

В мае 2023 года объема производства цемента закрепился в положительной плоскости (+6,9% к маю 2022). Результаты производства пяти месяцев 2023 года близки к аналогичному периоду прошлого года (-0,4%).
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

@REBURG