Закон Гудхарта для рынка жилья России

На днях коллеги с канала «Деньги и песец» напомнили про «закон Гудхарта». Его суть заключается в том, что «когда мера становится целью, она перестает быть хорошей мерой». Часто этой мерой начинают прямо или косвенно манипулировать.

На рынке жилья в последние 5 лет главным целевым ориентиром был ввод. И цифра 120 млн. кв. м начала закономерно управлять рынком, но ничего хорошего из этого не вышло. Мощные ипотечные стимулы пока не привели к прорыву в показателях ввода многоквартирного жилья. При этом базовый показатель ввода последовательно растет. Растет за счет непрозрачного ИЖС, за счет ввода дачных домов, построенных очень давно, за счет регистрации домов, которые хотят подключиться к бесплатному газу, и т.д. Будет задача – будут и дальше искать резервы увеличения этого показателя. Но пока у рынка есть более внятный индикатор – данные ЕИСЖС по объему текущего строительства, предлагаем следить за ним. Он почти не фигурирует в официальных документах. Пугает другое - в последнее время все чаще правительственные ориентиры смещаются с показателей ввода жилья на объемы выдачи ипотеки. За этим индикатором можно потерять еще больше рыночной сути.

@REBURG

В дополнение к данным об объеме текущего строительства в целом по России. Укрупненная региональная динамика. Сильный рост стройки, но с очень низкой базы фиксируется на Северном Кавказе, продолжается заметный рост числа строящихся проектов на Дальнем Востоке. Центр России – без заметных изменений, а Северо-Запад продолжает показывать отрицательную динамику. Остальные федеральные округа показывают достаточно гармоничный, но запоздалый рост. Рынку новостроек очень не хватало этого роста в 2021 году.

Темпы изменения за последний год (к маю 2022):
• СКФО: +33,7%
• ДВФО: +24,5%
• ЮФО: +17,6%
• СФО: +14,0%
• УФО: +12,4%
• ПФО: +9,8%
• РФ: +6,7%
• ЦФО: +0,9%
• СЗФО: -5,7%

@REBURG

Решили высказаться про то, что новостройки на 40% дороже вторички, а получился плач Ярославны про базовые индикаторы рынка жилья. Росстат десятилетиями не может решить эту проблему. Была надежда на Банк России, теперь это его головная боль. Но ЦБ РФ продолжает брать данные Росстата. Круг замкнулся. https://dzen.ru/media/reburg/a-pravda-chto-novostroiki-na-40-doroje-vtorichki-647dceea57baba4fce1b4d72

"Усреднение" рынка новостроек Екатеринбурга

За последние 2 года рынок Екатеринбурга пополнился значительным числом новых участников. Часть из них уже скорректировали локальные условия для реализации квартир, другие - только раскачиваются и их результаты можно будет оценить через год-два. Но процесс выхода новых девелоперов на рынок Екатеринбурга не завершен. Город продолжает привлекать бизнес своим емким рынком. В ближайший год на него выйдут еще несколько компаний.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro Екатеринбург является одним из самых конкурентных рынков новостроек в стране. По итогам 1 кв. 2023 года доля 5 лидирующих застройщиков города (по числу ДДУ) составляла лишь 42%. Это существенно меньше, чем в столичных регионах. Еще недавно было много заявлений о том, что рынок жилья ждет укрупнение, но в столице Урала пока происходит заметное "усреднение". Долю рынка нарастили многие средние и небольшие компании, появилось большое число новичков и предпосылок для изменения этого тренда пока нет.

@reburg_ekb

В апреле 2023 года динамика объема производства цемента улучшилась и вышла в положительную плоскость (+3,5% к аналогичному периоду 2022). При этом результаты производства четырех месяцев 2023 года остаются на 3% хуже аналогичного периода прошлого года.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

Июнь 2023: ожидания изменились

Ожидания аудитории канала «REBURG» на протяжении полугодия последовательно трансформировались. К середине текущего года стала преобладать точка зрения о стабилизации цен на рынке жилья (43%), снижение цен ждут все меньше (34% опрошенных). Доля тех, кто рассчитывает на рост цен в ближайший год – 23%.
Баланс рыночных настроений продолжает меняться на фоне отсутствия значимых внешних факторов и свидетельствует о нормализация рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды.

@REBURG

Девелоперы с оптимизмом смотрят на рынок жилья и продолжают наращивать ассортимент

По данным ЕИСЖС за первые 5 месяцев 2023 года девелоперы вывели на рынок 17 млн. кв. м в новых проектах. Это на 21% больше аналогичного периода 2022 года. На фоне девелоперского оптимизма и старта новых строек, растет и число непроданных квартир на стадии строительства. В мае этот показатель достиг отметки в 43 млн. кв. м, что на четверть превышает уровень прошлого года. В резерве (продажи пока не открыты) находится еще 27 млн. кв. м жилья. Из всего объема строящегося жилья (101 млн. кв. м) уже нашли своего покупателя около 30 млн. кв. м.

@REBURG

Возможное затоваривание – это следствие снижения спроса или избыточного предложения?

ЦБ РФ давно и последовательно работает над снижение рисков в секторе ипотечного кредитования. Здесь позиция банка понятна и неоднократно озвучивалась. Но есть еще одно направление рынка жилья, где могут накопиться риски – проектное финансирование. Нередко на рынке появляются слабые проекты, жилые проекты с завышенными ценовыми ожиданиями. Бывает, что объемы жилых комплексов несоизмеримы с темпами продаж в районе. Понятно, что есть задача строить больше и большой объем строек – фактор сдерживания цен. Но рынку нужен разумный баланс. Если мы говорим о том, что надо ограничивать рискованное ипотечное кредитование, то и с рискованным проектным финансированием надо что-то делать и не давать зеленый свет первому попавшемуся застройщику?

Как и с ипотечными стимулами – это вопрос локальный. Рынки в стране слишком разные, но решения правительства обычно шаблонные для всей страны.

@REBURG

Мне удалось собрать самую представительную компанию экспертов на Форуме Движение в Сочи. В одном видео собрались эксперты Банков, Застройщики, ЦИАН и аналитики рынка. Мы поговорили на простую и одновременно сложную тему. Что покупать в 2023?!

https://youtu.be/txzzXs84-_0

В стройке более 100 млн. кв. м

По данным ЕИСЖС объем текущего строительства в России по итогам июня 2023 года составил 101,4 млн. кв. м. Из них по 2014-ФЗ строится 100,2 млн. кв. м. Последний показатель на 6% превышает уровень аналогичного периода 2022 года. С момента, когда была запущена льготная ипотека объем стройки многоквартирных домов вырос лишь на 10%. В последние месяцы девелоперы продолжают пополнять рынок новыми проектами, но региональная динамика остается контрастной.

@REBURG

Кто тянет рынок вверх, а кто вниз?

Темпы изменения объема строящегося жилья за последний год (к июню 2022):

↑ СКФО: +29,3%
↑ ДВФО: +28,6%
↑ ЮФО: +15,4%
↑ УФО: +13,8%
↑ СФО: +13,3%
↑ ПФО: +10,5%
•Российская Федерация: +6,2%
↓ЦФО: -0,1%
↓СЗФО: -6,6%

@REBURG

Разрыв в ставках продолжает сокращаться

ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за май-2023:

▪️Средневзвешенная ставка под залог ДДУ (строящееся жилье) почти не изменилась - 6,06%
▪️Средневзвешенная ставка на готовое жилье снизилась до 9,87%

Разрыв в ставках между первичным и вторичным жильем сократился до 3,8 п.п. Год назад разница достигала 7 п.п.

@REBURG

⚡️Цены на коммуналки вернулись к уровню 2015 года

К концу июня 2023 года средняя цена 1 кв. м комнат в коммунальных квартирах Екатеринбурга превысила предыдущие пиковые значения начала 2015 года и обновила исторический максимум.

До 2015 года комнаты были самым дорогим продуктом на рынке жилья по цене 1 кв. м. Последующее падение цен и переформатирование рынка новостроек (появление большого числа студий) привело к тому, что этот сегмент стал абсолютным рыночным аутсайдером. Длительное снижение цен и крайне медленное восстановление - результат структурных изменений рынка. На возврат к предыдущему пику ушло более 8 лет. Ситуация с комнатами - хороший пример того, что на консервативном и неповоротливом рынке жилья может происходить серьезная качественная переоценка продукта. Не забывайте об этом - то что кажется привлекательным сегодня не обязательно будет таковым завтра.

@reburg_ekb

Коллеги, 3-4 июля в Казани пройдет форум «Ребус 2023: Экономикастроительства в историческом центре», я выступаю в понедельник в секции «Баланс функций. Жилая недвижимость». Вместе c аналитической платформой bnMAP.pro мы подготовили данные о рынке новостроек в центрах крупнейших российских городов. Поделимся статистикой, дадим оценку рыночных условий для реализации девелоперских проектов в центре мегаполисов.
Приходите, подключайтесь он-лайн, буду рад встрече.

По итогам форума в Казани «Ребус 2023: Экономика строительства в историческом центре» подготовили материал о рыночных контурах для реализации девелоперских проектов - https://dzen.ru/a/ZKVn049UVCnJ5hIz?share_to=link

Крупнейшие города страны и игры в статистику
https://dzen.ru/media/reburg/kak-izmenilsia-spisok-krupneishih-gorodov-strany-v-2023-64a9009b03ddb86a9b0f9284

Дом. рф опубликовал отчет о "Семейной ипотеке", посмотрите, там много пищи для размышлений и о заемщиках, и о структуре спроса.

@REBURG

Девелоперский бум в Екатеринбурге меняет рынок земли

Екатеринбург давно манит девелоперов емким рынком жилья. За последнее время рынок пополнился большим числом компаний: «Девелопмент-Юг», «Железно», «Прогресс», «Страна-Девелопмент», «Эталон» и другие. Итог – рекордный объем предложения на рынке новостроек – 50 тыс. квартир.

Часть новых девелоперов долгое время искали территорию для застройки самостоятельно. Другие – пошли более простым путем и заплатили за сэкономленное время, купив готовые к застройке участки у местных девелоперов. Крупнейшим продавцом на этом рынке до последнего времени оставался Кортрос, который предлагает поучаствовать в развитии района "Академический". Ранее готовые участки можно было купить у Форум-групп в жилом районе «Солнечный». Но сейчас вся эта территория продана Эталону. Видя повышенный спрос со стороны иногородних, от излишков земли избавлялись и другие местные девелоперы. Но это точечные предложения.

Есть еще один значимый игрок на рынке земли города – «Гринвич-недвижимость», одна из старейших компаний Екатеринбурга, которая всегда активно развивала партнерские проекты на своих земельных участках. Но если ранее такие сделки совершались кулуарно, сейчас «Гринвич» заявляет об этом публично и приглашает к переговорам заинтересованные компании. Говорят, что готовы предложить «участок под ключ», со всей документацией и даже проектным финансированием. Партнеры «Гринвич-недвижимость» теперь могут выходить на строительную площадку сразу после покупки участка, снижая финансовые риски и временные затраты.
Гринвич, имея большой земельный банк, целенаправленно реализует партнерские проекты и сокращает сроки развития территории. Покупатель тоже выигрывает –несколько девелоперов на одной территории начинают конкурировать за покупателя как за счет продуктовых решений, так и за счет схем финансирования. Качественный выбор растет, а район быстро преображается – классический win-win.

Если есть интерес к земле в Екатеринбурге, напишите нам, организуем встречу с коллегами.

@REBURG

Вчера Домклик решил пройтись по жареной теме и выложил статистику сравнения первичного и вторичного рынка жилья по регионам. До этого была история с данными ЦБ РФ и Росстата. В чем главная проблема таких расчетов?
В первую очередь в том, что обобщение происходит в рамках региона, а первичный рынок в основном сосредоточен в крупных городах. Получается, что сравниваются разные рынки. Статистика по вторичке сформирована широким ассортиментом всего региона, а первички - в основном столицей региона, пригородами и единичными объектами в других городах. Ну и о чем говорит нам разница в 40-50% в этом случае? То, что в новостройки в мегаполисах дороже? Спасибо Кэп!

Если хотим разобраться в разнице цен на первичном и вторичном рынке, надо сравнивать цены в рамках конкретного населенного пункта, а лучше района. А еще лучше - в рамках нового современного жилого района, там, где это возможно.

@REBURG