Ксения Юдаева, ЦБ РФ:

"И хотя старые схемы в ипотеке постепенно уходят, появляются новые практики. Например, с прошлого года появилась новая тенденция — банки предлагают клиентам опцию по снижению ставки, в том числе на вторичном рынке. Заемщику предлагается сделать единоразовый платеж по ипотеке для снижения ставки. Для банков в этой схеме есть два основных мотива:
▪️Первый — это уменьшить объем потенциального рефинансирования кредитов в случае будущего снижения ставок. У заемщика, если он уже заплатил за пониженную ставку, не будет выгоды переходить в другой банк.
▪️Второй мотив для банков — это возможность единовременно отнести сумму получаемой комиссии на процентные доходы и впоследствии включить в капитал.

Есть и риски для банков в такой схеме:
▪️Комиссия за пониженную ставку определяется исходя из того, что ипотека будет выплачена досрочно в течение 7–8 лет, как это происходило все последние годы. Но если этого не произойдет, то банк может столкнуться с процентным риском.
▪️Такая практика способствует сохранению высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом: вместо того чтобы снизить размер кредита, заемщик оплачивает комиссию за снижение ставки.

Мы сейчас проводим оценку масштабов такой ипотеки и будем думать, целесообразно ли вводить какие-то меры для того, чтобы снизить риски по ней, или риски все-таки еще достаточно низкие".

@REBURG

Объем текущего строительства продолжает расти

По данным ЕИСЖС объем текущего строительства в России по итогам мая 2023 года превысил 100,8 млн. кв. м. Из них по 2014-ФЗ строится более 99,4 млн. кв. м. Последний показатель на 7% превышает уровень аналогичного периода 2022 года. В последние месяцы девелоперы активно пополняют рынок новыми проектами. Но не во всех регионах этот процесс происходит синхронно. Кроме этого, мы часто напоминаем о том, что текущие показатели строительства лишь на 9% превышают отметки весны 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

@REBURG

Разрыв в ставках на первичку и вторичку продолжает сокращаться

Вчера на Движении коллеги из Легенды утверждали, что первичный и вторичный рынок - это сектора, которые взаимосвязаны, но имеют небольшое пересечение по составу покупателей (15-20%). Абсолютное большинство сознательно ищут квартиру либо на вторичном рынке, либо на первичном. Эту оценку достаточно сложно проверить или подтвердить цифрами. Думаем, что пересечение аудитории - показатель плавающий и в более широком диапазоне. Сейчас как раз интересный период для наблюдений. Действия ЦБ РФ уже привели к сокращению разрыва в средневзвешенных ипотечных ставках по итогам апреля 2023 года до 4 процентных пунктов. Месяцем ранее разница составляла 4,5 п.п., а год назад доходила до 7 п.п.
В ближайшее время у продавцов на рынке жилья будет возможность оценить - насколько сближение ставок влияет на перераспределение покупателей с одного сегмента рынка на другой.

@REBURG

- Где самая доступная ипотека?
- На Дальнем Востоке.
- А самые большие нереализованные остатки?
- На Дальнем Востоке.

Коллеги из bnMAP.pro подготовили большой отчет с базовыми данными по региональным рынкам. Там много интересного.

@REBURG

Закон Гудхарта для рынка жилья России

На днях коллеги с канала «Деньги и песец» напомнили про «закон Гудхарта». Его суть заключается в том, что «когда мера становится целью, она перестает быть хорошей мерой». Часто этой мерой начинают прямо или косвенно манипулировать.

На рынке жилья в последние 5 лет главным целевым ориентиром был ввод. И цифра 120 млн. кв. м начала закономерно управлять рынком, но ничего хорошего из этого не вышло. Мощные ипотечные стимулы пока не привели к прорыву в показателях ввода многоквартирного жилья. При этом базовый показатель ввода последовательно растет. Растет за счет непрозрачного ИЖС, за счет ввода дачных домов, построенных очень давно, за счет регистрации домов, которые хотят подключиться к бесплатному газу, и т.д. Будет задача – будут и дальше искать резервы увеличения этого показателя. Но пока у рынка есть более внятный индикатор – данные ЕИСЖС по объему текущего строительства, предлагаем следить за ним. Он почти не фигурирует в официальных документах. Пугает другое - в последнее время все чаще правительственные ориентиры смещаются с показателей ввода жилья на объемы выдачи ипотеки. За этим индикатором можно потерять еще больше рыночной сути.

@REBURG

В дополнение к данным об объеме текущего строительства в целом по России. Укрупненная региональная динамика. Сильный рост стройки, но с очень низкой базы фиксируется на Северном Кавказе, продолжается заметный рост числа строящихся проектов на Дальнем Востоке. Центр России – без заметных изменений, а Северо-Запад продолжает показывать отрицательную динамику. Остальные федеральные округа показывают достаточно гармоничный, но запоздалый рост. Рынку новостроек очень не хватало этого роста в 2021 году.

Темпы изменения за последний год (к маю 2022):
• СКФО: +33,7%
• ДВФО: +24,5%
• ЮФО: +17,6%
• СФО: +14,0%
• УФО: +12,4%
• ПФО: +9,8%
• РФ: +6,7%
• ЦФО: +0,9%
• СЗФО: -5,7%

@REBURG

Решили высказаться про то, что новостройки на 40% дороже вторички, а получился плач Ярославны про базовые индикаторы рынка жилья. Росстат десятилетиями не может решить эту проблему. Была надежда на Банк России, теперь это его головная боль. Но ЦБ РФ продолжает брать данные Росстата. Круг замкнулся. https://dzen.ru/media/reburg/a-pravda-chto-novostroiki-na-40-doroje-vtorichki-647dceea57baba4fce1b4d72

"Усреднение" рынка новостроек Екатеринбурга

За последние 2 года рынок Екатеринбурга пополнился значительным числом новых участников. Часть из них уже скорректировали локальные условия для реализации квартир, другие - только раскачиваются и их результаты можно будет оценить через год-два. Но процесс выхода новых девелоперов на рынок Екатеринбурга не завершен. Город продолжает привлекать бизнес своим емким рынком. В ближайший год на него выйдут еще несколько компаний.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro Екатеринбург является одним из самых конкурентных рынков новостроек в стране. По итогам 1 кв. 2023 года доля 5 лидирующих застройщиков города (по числу ДДУ) составляла лишь 42%. Это существенно меньше, чем в столичных регионах. Еще недавно было много заявлений о том, что рынок жилья ждет укрупнение, но в столице Урала пока происходит заметное "усреднение". Долю рынка нарастили многие средние и небольшие компании, появилось большое число новичков и предпосылок для изменения этого тренда пока нет.

@reburg_ekb

В апреле 2023 года динамика объема производства цемента улучшилась и вышла в положительную плоскость (+3,5% к аналогичному периоду 2022). При этом результаты производства четырех месяцев 2023 года остаются на 3% хуже аналогичного периода прошлого года.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

Июнь 2023: ожидания изменились

Ожидания аудитории канала «REBURG» на протяжении полугодия последовательно трансформировались. К середине текущего года стала преобладать точка зрения о стабилизации цен на рынке жилья (43%), снижение цен ждут все меньше (34% опрошенных). Доля тех, кто рассчитывает на рост цен в ближайший год – 23%.
Баланс рыночных настроений продолжает меняться на фоне отсутствия значимых внешних факторов и свидетельствует о нормализация рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды.

@REBURG

Девелоперы с оптимизмом смотрят на рынок жилья и продолжают наращивать ассортимент

По данным ЕИСЖС за первые 5 месяцев 2023 года девелоперы вывели на рынок 17 млн. кв. м в новых проектах. Это на 21% больше аналогичного периода 2022 года. На фоне девелоперского оптимизма и старта новых строек, растет и число непроданных квартир на стадии строительства. В мае этот показатель достиг отметки в 43 млн. кв. м, что на четверть превышает уровень прошлого года. В резерве (продажи пока не открыты) находится еще 27 млн. кв. м жилья. Из всего объема строящегося жилья (101 млн. кв. м) уже нашли своего покупателя около 30 млн. кв. м.

@REBURG

Возможное затоваривание – это следствие снижения спроса или избыточного предложения?

ЦБ РФ давно и последовательно работает над снижение рисков в секторе ипотечного кредитования. Здесь позиция банка понятна и неоднократно озвучивалась. Но есть еще одно направление рынка жилья, где могут накопиться риски – проектное финансирование. Нередко на рынке появляются слабые проекты, жилые проекты с завышенными ценовыми ожиданиями. Бывает, что объемы жилых комплексов несоизмеримы с темпами продаж в районе. Понятно, что есть задача строить больше и большой объем строек – фактор сдерживания цен. Но рынку нужен разумный баланс. Если мы говорим о том, что надо ограничивать рискованное ипотечное кредитование, то и с рискованным проектным финансированием надо что-то делать и не давать зеленый свет первому попавшемуся застройщику?

Как и с ипотечными стимулами – это вопрос локальный. Рынки в стране слишком разные, но решения правительства обычно шаблонные для всей страны.

@REBURG

Мне удалось собрать самую представительную компанию экспертов на Форуме Движение в Сочи. В одном видео собрались эксперты Банков, Застройщики, ЦИАН и аналитики рынка. Мы поговорили на простую и одновременно сложную тему. Что покупать в 2023?!

https://youtu.be/txzzXs84-_0

В стройке более 100 млн. кв. м

По данным ЕИСЖС объем текущего строительства в России по итогам июня 2023 года составил 101,4 млн. кв. м. Из них по 2014-ФЗ строится 100,2 млн. кв. м. Последний показатель на 6% превышает уровень аналогичного периода 2022 года. С момента, когда была запущена льготная ипотека объем стройки многоквартирных домов вырос лишь на 10%. В последние месяцы девелоперы продолжают пополнять рынок новыми проектами, но региональная динамика остается контрастной.

@REBURG

Кто тянет рынок вверх, а кто вниз?

Темпы изменения объема строящегося жилья за последний год (к июню 2022):

↑ СКФО: +29,3%
↑ ДВФО: +28,6%
↑ ЮФО: +15,4%
↑ УФО: +13,8%
↑ СФО: +13,3%
↑ ПФО: +10,5%
•Российская Федерация: +6,2%
↓ЦФО: -0,1%
↓СЗФО: -6,6%

@REBURG

Разрыв в ставках продолжает сокращаться

ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за май-2023:

▪️Средневзвешенная ставка под залог ДДУ (строящееся жилье) почти не изменилась - 6,06%
▪️Средневзвешенная ставка на готовое жилье снизилась до 9,87%

Разрыв в ставках между первичным и вторичным жильем сократился до 3,8 п.п. Год назад разница достигала 7 п.п.

@REBURG

⚡️Цены на коммуналки вернулись к уровню 2015 года

К концу июня 2023 года средняя цена 1 кв. м комнат в коммунальных квартирах Екатеринбурга превысила предыдущие пиковые значения начала 2015 года и обновила исторический максимум.

До 2015 года комнаты были самым дорогим продуктом на рынке жилья по цене 1 кв. м. Последующее падение цен и переформатирование рынка новостроек (появление большого числа студий) привело к тому, что этот сегмент стал абсолютным рыночным аутсайдером. Длительное снижение цен и крайне медленное восстановление - результат структурных изменений рынка. На возврат к предыдущему пику ушло более 8 лет. Ситуация с комнатами - хороший пример того, что на консервативном и неповоротливом рынке жилья может происходить серьезная качественная переоценка продукта. Не забывайте об этом - то что кажется привлекательным сегодня не обязательно будет таковым завтра.

@reburg_ekb

Коллеги, 3-4 июля в Казани пройдет форум «Ребус 2023: Экономикастроительства в историческом центре», я выступаю в понедельник в секции «Баланс функций. Жилая недвижимость». Вместе c аналитической платформой bnMAP.pro мы подготовили данные о рынке новостроек в центрах крупнейших российских городов. Поделимся статистикой, дадим оценку рыночных условий для реализации девелоперских проектов в центре мегаполисов.
Приходите, подключайтесь он-лайн, буду рад встрече.