В разные стороны смотрят богатыри
Ой
Хотя, почему бы и нет)

Авторитетные аналитики рынка недвижимости смотрят… Ну куда хотят, туда и смотрят Сергей Лобжанидзе, Алексей Попов и Михаил Хорьков.

Но есть в них и единство - говорят, опираясь на цифры.

Видели? Если нет, то посмотрите. И, что называется, «следите за руками».
https://youtu.be/PqMBFB3FzT8

Бенчи по рынку

Думаю многим знакома ситуация, когда у руководства / коллег возникают вопросы к маркетингу по метрикам.😏
Стоимость лида 5000 рублей - это много или мало? 
ДРР в 1,5% - это достижение или нет? А как там у ПИКа других?
И начинаются мучительные поиски референсных значений. И еще более мучительное их сравнение.

Далее поговорим, почему это плохой путь и почему его скорее всего не избежать. По крайней мере в девелопменте.

В стройке, как ни крути, главные - строители, может быть иногда финансисты. Поэтому понятно желание "строителя" видеть понятные референсы на те цифры, которые принес маркетолог. Есть же понимание, сколько на рынке стоит куб бетона или кирпича. Кубические метр понятная величина, бюро мер и весов во Франции об этом позаботилось. Также понятно, что такое бетон - есть стандарт.

С маркетинговыми величинами все немного сложнее.

Что такое ДРР? Доля рекламных расходов в выручке. Что туда считать? Только ли рекламу? Или весь бюджет на маркетинг? Кофе для клиентов - это бюджет маркетинга? А забор на стройке? У одних - да, а у других- нет.

Похожая ситуация со стоимостью лида. Часто даже в разных подразделениях одной компании нет единого понимания, что такое лид, что уж говорить об отрасли.
Что есть стоимость лида? Это затраты на рекламу, поделенные на количество этих лидов. А теперь вспомним абзац про ДРР.

Какой итог?

Сравнивать себя с другими - это интересно и познавательно, однако надо быть уверенным, что метрики, которые сравниваешь - ну хотя бы похожи и имеют понятную природу формирования. В любом другом случае это бесполезная затея.

Например стоимость клика в Я.Директе - с большой натяжкой сравнить можно. Или конверсию из встречи в сделку.

Но есть и другой путь. Сравнить с самим собой, ответить на вопросы:

Где мы были раньше?
Где сейчас? 
Какой план на будущее? 
Двигаемся ли мы к нему и как?
Как это все мэтчится с планами компании?

Ответы на подобные вопросы автоматически формируют если не план действий, то запрос на нужные компетенции.

Но что же делать, когда все летит в тартарары и сейчас совсем не так, как было раньше?
Этот вопрос разберём в следующий раз.🧙‍♂️

Ставки по проектному финансированию для девелоперов медленно растут

Доля жилых проектов, которые находятся на начальной стадии реализации выросла, а темпы реализации квартир остаются невысокими. Средние ставки по проектному финансированию ожидаемо выросли.

По данным ЦБ РФ в 1 кв. 2023 года увеличилась доля девелоперов, которые обслуживают долг по проектному финансированию по ставке 4-8% и 8-12%. В первом случае уровень покрытия долга средствами на эскроу-счетах составляет 60%, во втором - 31%. Те, кто только стартовал или реализуют квартиры очень медленно (при уровне покрытия около 13%), оплачивают проектное финансирование по ставке 12-16%.

@REBURG

Май 2023: ожидания участников рынка меняются

Ожидания аудитории канала «REBURG» продолжают корректироваться. Веры в снижение цен все меньше (37% опрошенных). Большинство делает ставку на ценовую стабилизацию в ближайшие 12 месяцев (42%). Доля тех, кто предполагает, что через год цены на рынке жилья будут выше, выросла до 21%.
Ожидания не гарантируют того, что развитие рынка пойдет по тому или иному сценарию. В данном случае нам важно понимать, как быстро и в какую сторону меняются настроения. Сейчас мы видим, что происходит нормализация рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды.

@REBURG

🤓Презентация Михаила Гольдберга, руководителя Аналитического центра ДОМРФ на вчерашнем мероприятии Яндекса. Представляет интерес.
🔺Треугольный метр

Ксения Юдаева, ЦБ РФ:

"И хотя старые схемы в ипотеке постепенно уходят, появляются новые практики. Например, с прошлого года появилась новая тенденция — банки предлагают клиентам опцию по снижению ставки, в том числе на вторичном рынке. Заемщику предлагается сделать единоразовый платеж по ипотеке для снижения ставки. Для банков в этой схеме есть два основных мотива:
▪️Первый — это уменьшить объем потенциального рефинансирования кредитов в случае будущего снижения ставок. У заемщика, если он уже заплатил за пониженную ставку, не будет выгоды переходить в другой банк.
▪️Второй мотив для банков — это возможность единовременно отнести сумму получаемой комиссии на процентные доходы и впоследствии включить в капитал.

Есть и риски для банков в такой схеме:
▪️Комиссия за пониженную ставку определяется исходя из того, что ипотека будет выплачена досрочно в течение 7–8 лет, как это происходило все последние годы. Но если этого не произойдет, то банк может столкнуться с процентным риском.
▪️Такая практика способствует сохранению высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом: вместо того чтобы снизить размер кредита, заемщик оплачивает комиссию за снижение ставки.

Мы сейчас проводим оценку масштабов такой ипотеки и будем думать, целесообразно ли вводить какие-то меры для того, чтобы снизить риски по ней, или риски все-таки еще достаточно низкие".

@REBURG

Объем текущего строительства продолжает расти

По данным ЕИСЖС объем текущего строительства в России по итогам мая 2023 года превысил 100,8 млн. кв. м. Из них по 2014-ФЗ строится более 99,4 млн. кв. м. Последний показатель на 7% превышает уровень аналогичного периода 2022 года. В последние месяцы девелоперы активно пополняют рынок новыми проектами. Но не во всех регионах этот процесс происходит синхронно. Кроме этого, мы часто напоминаем о том, что текущие показатели строительства лишь на 9% превышают отметки весны 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

@REBURG

Разрыв в ставках на первичку и вторичку продолжает сокращаться

Вчера на Движении коллеги из Легенды утверждали, что первичный и вторичный рынок - это сектора, которые взаимосвязаны, но имеют небольшое пересечение по составу покупателей (15-20%). Абсолютное большинство сознательно ищут квартиру либо на вторичном рынке, либо на первичном. Эту оценку достаточно сложно проверить или подтвердить цифрами. Думаем, что пересечение аудитории - показатель плавающий и в более широком диапазоне. Сейчас как раз интересный период для наблюдений. Действия ЦБ РФ уже привели к сокращению разрыва в средневзвешенных ипотечных ставках по итогам апреля 2023 года до 4 процентных пунктов. Месяцем ранее разница составляла 4,5 п.п., а год назад доходила до 7 п.п.
В ближайшее время у продавцов на рынке жилья будет возможность оценить - насколько сближение ставок влияет на перераспределение покупателей с одного сегмента рынка на другой.

@REBURG

- Где самая доступная ипотека?
- На Дальнем Востоке.
- А самые большие нереализованные остатки?
- На Дальнем Востоке.

Коллеги из bnMAP.pro подготовили большой отчет с базовыми данными по региональным рынкам. Там много интересного.

@REBURG

Закон Гудхарта для рынка жилья России

На днях коллеги с канала «Деньги и песец» напомнили про «закон Гудхарта». Его суть заключается в том, что «когда мера становится целью, она перестает быть хорошей мерой». Часто этой мерой начинают прямо или косвенно манипулировать.

На рынке жилья в последние 5 лет главным целевым ориентиром был ввод. И цифра 120 млн. кв. м начала закономерно управлять рынком, но ничего хорошего из этого не вышло. Мощные ипотечные стимулы пока не привели к прорыву в показателях ввода многоквартирного жилья. При этом базовый показатель ввода последовательно растет. Растет за счет непрозрачного ИЖС, за счет ввода дачных домов, построенных очень давно, за счет регистрации домов, которые хотят подключиться к бесплатному газу, и т.д. Будет задача – будут и дальше искать резервы увеличения этого показателя. Но пока у рынка есть более внятный индикатор – данные ЕИСЖС по объему текущего строительства, предлагаем следить за ним. Он почти не фигурирует в официальных документах. Пугает другое - в последнее время все чаще правительственные ориентиры смещаются с показателей ввода жилья на объемы выдачи ипотеки. За этим индикатором можно потерять еще больше рыночной сути.

@REBURG

В дополнение к данным об объеме текущего строительства в целом по России. Укрупненная региональная динамика. Сильный рост стройки, но с очень низкой базы фиксируется на Северном Кавказе, продолжается заметный рост числа строящихся проектов на Дальнем Востоке. Центр России – без заметных изменений, а Северо-Запад продолжает показывать отрицательную динамику. Остальные федеральные округа показывают достаточно гармоничный, но запоздалый рост. Рынку новостроек очень не хватало этого роста в 2021 году.

Темпы изменения за последний год (к маю 2022):
• СКФО: +33,7%
• ДВФО: +24,5%
• ЮФО: +17,6%
• СФО: +14,0%
• УФО: +12,4%
• ПФО: +9,8%
• РФ: +6,7%
• ЦФО: +0,9%
• СЗФО: -5,7%

@REBURG

Решили высказаться про то, что новостройки на 40% дороже вторички, а получился плач Ярославны про базовые индикаторы рынка жилья. Росстат десятилетиями не может решить эту проблему. Была надежда на Банк России, теперь это его головная боль. Но ЦБ РФ продолжает брать данные Росстата. Круг замкнулся. https://dzen.ru/media/reburg/a-pravda-chto-novostroiki-na-40-doroje-vtorichki-647dceea57baba4fce1b4d72

"Усреднение" рынка новостроек Екатеринбурга

За последние 2 года рынок Екатеринбурга пополнился значительным числом новых участников. Часть из них уже скорректировали локальные условия для реализации квартир, другие - только раскачиваются и их результаты можно будет оценить через год-два. Но процесс выхода новых девелоперов на рынок Екатеринбурга не завершен. Город продолжает привлекать бизнес своим емким рынком. В ближайший год на него выйдут еще несколько компаний.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro Екатеринбург является одним из самых конкурентных рынков новостроек в стране. По итогам 1 кв. 2023 года доля 5 лидирующих застройщиков города (по числу ДДУ) составляла лишь 42%. Это существенно меньше, чем в столичных регионах. Еще недавно было много заявлений о том, что рынок жилья ждет укрупнение, но в столице Урала пока происходит заметное "усреднение". Долю рынка нарастили многие средние и небольшие компании, появилось большое число новичков и предпосылок для изменения этого тренда пока нет.

@reburg_ekb

В апреле 2023 года динамика объема производства цемента улучшилась и вышла в положительную плоскость (+3,5% к аналогичному периоду 2022). При этом результаты производства четырех месяцев 2023 года остаются на 3% хуже аналогичного периода прошлого года.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

Июнь 2023: ожидания изменились

Ожидания аудитории канала «REBURG» на протяжении полугодия последовательно трансформировались. К середине текущего года стала преобладать точка зрения о стабилизации цен на рынке жилья (43%), снижение цен ждут все меньше (34% опрошенных). Доля тех, кто рассчитывает на рост цен в ближайший год – 23%.
Баланс рыночных настроений продолжает меняться на фоне отсутствия значимых внешних факторов и свидетельствует о нормализация рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды.

@REBURG

Девелоперы с оптимизмом смотрят на рынок жилья и продолжают наращивать ассортимент

По данным ЕИСЖС за первые 5 месяцев 2023 года девелоперы вывели на рынок 17 млн. кв. м в новых проектах. Это на 21% больше аналогичного периода 2022 года. На фоне девелоперского оптимизма и старта новых строек, растет и число непроданных квартир на стадии строительства. В мае этот показатель достиг отметки в 43 млн. кв. м, что на четверть превышает уровень прошлого года. В резерве (продажи пока не открыты) находится еще 27 млн. кв. м жилья. Из всего объема строящегося жилья (101 млн. кв. м) уже нашли своего покупателя около 30 млн. кв. м.

@REBURG

Возможное затоваривание – это следствие снижения спроса или избыточного предложения?

ЦБ РФ давно и последовательно работает над снижение рисков в секторе ипотечного кредитования. Здесь позиция банка понятна и неоднократно озвучивалась. Но есть еще одно направление рынка жилья, где могут накопиться риски – проектное финансирование. Нередко на рынке появляются слабые проекты, жилые проекты с завышенными ценовыми ожиданиями. Бывает, что объемы жилых комплексов несоизмеримы с темпами продаж в районе. Понятно, что есть задача строить больше и большой объем строек – фактор сдерживания цен. Но рынку нужен разумный баланс. Если мы говорим о том, что надо ограничивать рискованное ипотечное кредитование, то и с рискованным проектным финансированием надо что-то делать и не давать зеленый свет первому попавшемуся застройщику?

Как и с ипотечными стимулами – это вопрос локальный. Рынки в стране слишком разные, но решения правительства обычно шаблонные для всей страны.

@REBURG