Важная для рынка жилья тенденция последних месяцев – сокращение разрыва в ипотечных ставках между первичным и вторичным рынком. Во многом – это результат ранее принятых решений со стороны ЦБ РФ.

Разница в средневзвешенной ставке:
▪️До 2020 года: менее 1 п.п.
▪️2020 (старт льготной ипотеки): 2-2,5 п.п.
▪️2021 (продление льготной ипотеки): 2-3 п.п.
▪️2022 (массовое внедрение девелоперами субсидированных программ): 4-7 п.п.
▪️2023 (борьба ЦБ РФ с околонулевыми ставками): 4,5-5 п.п.

Вторичка не раз доказывала свою живучесть и способность адаптироваться к любым внешним условиям за счет цен и гибкости продавцов. Этого качества сегодня сильно не хватает рынку новостроек. Так и на текущем этапе разрыв в ставках достаточно быстро был нивелирован уровнем цен. Сейчас, когда разрыв в ставках сокращается, можно ожидать и сокращения ценового разрыва между рынками.

@REBURG

Средневзвешенный срок кредитования в последние месяцы перестал расти. Не удивительно, во многих крупных городах доля заемщиков на первичном рынке, которые берут ипотеку на 30лет,превышает 60-65%. 30 лет - это максимальный срок, передавать ипотеку по наследству в России пока не разрешили.
Уменьшать размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита (увеличивать доходы банка) в ближайшее время уже не получится. Резервы в этом направлении ограничены.

Размер среднего срока кредитования (март 2023):
▪️Под залог ДДУ – 25,7 лет (+6,7 лет за последние 3 года)
▪️Готовое жилье – 23,95 лет (+5,8 лет за последние 3 года)

@REBURG

Объемы строительства России, на фоне 3-х лет ипотечного стимулирования, разочаровывают, но по регионам динамика ключевого показателя остается крайне контрастной.
▪️Дальний Восток, Урал показывают заметный рост
▪️Центр стагнирует
▪️Северо-Запад в минусе
▪️ В остальных федеральных округах небольшой рост.

Не все рынки оказались готовыми к быстрому росту ипотечного спроса в предыдущие периоды и отрегулировали сложившийся дисбаланс ценами. Базовая проблема «льготной ипотеки» в том, что она работает сверху вниз по единому шаблону и не учитывает локальной специфики.

@REBURG

В марте 2023 года динамика объема производства цемента улучшилась, но осталась в отрицательной зоне. За первые 1 кв. 2023 года было произведено 10,2 млн. т. цемента это на 6% меньше аналогичного периода 2022 года. Показатель марта 2023 на 1,7% хуже марта прошлого года.

Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Недавно мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

@REBURG

7 млн. кв. м в стадии строительства – это много или мало?

В последние месяцы заметных перемен в числе лидирующих городов по объему текущего строительства не происходит. Интереснее среднесрочные тенденции.

Вот, например, динамика Санкт-Петербурга и Краснодара. Города почти сравнялись по объему жилья в стадии строительства.

Разные города, разные рынки, но со стабильно высокой долей внешних покупателей. Города сильно отличаются и по товарным остаткам. Недавно коллеги посчитали, что при сохранении темпов реализации на уровне предыдущих 12 месяцев, Питеру потребуется 2,7 года на продажу нереализованных на стадии строительства квартир. Для Краснодара этот срок составит 5,2 года.

@REBURG

Взгляд на рынок элитной недвижимости России из Екатеринбурга, самые дорогие квартиры и коттеджи, тайны Клубных домов и закрытых коттеджных посёлков в Телеграм канале Павла Боровикова - совладельца агентства элитной недвижимости "Кулиговская и Партнёры"

@pborovikov

На первый взгляд с продажами новостроек в Екатеринбурге все замечательно. Но все относительно - https://yangx.top/REBURG_EKB/119

Хорошая иллюстрация того, что из себя представляет рынок жилья России - https://yangx.top/ogo_nedviga/2340

Вот выйду на пенсию, тогда и выплачу ипотеку!

Если еще не видели, посмотрите отчет ЦБ РФ по анализу тенденций в сегменте розничного кредитования во 2 половине 2022. Там много интересного:

▪️20% всех граждан в возрасте 35-40 лет имеют непогашенный ипотечный кредит в размере 1,5 млн. руб. на каждого.
▪️Доля 30-летних кредитов превысила 40% выдач, около 41% кредитов выданы созаемщикам, которые по договору должны погасить ипотеку после 65 лет.
▪️Растет доля ипотечных заемщиков, которые профинансировали первоначальный взнос за счет потребительского кредита.

@REBURG

Объем вывода новых проектов на рынок жилья России продолжает расти!

Девелоперская активность на рынке новостроек остается высокой. В апреле 2023 года на рынок было выведено 4,2 млн. кв. м жилья. Результаты первых 4 месяцев – 14,1 млн. кв. м и это заметно выше показателей предыдущих лет.
Объем вывода новых проектов в январе-апреле:
▪️2020 – 6,7 млн. кв. м
▪️2021 – 11,1 млн. кв. м
▪️2022 – 11,2 млн. кв. м
▪️2023 – 14,1 млн. кв. м

@REBURG

Российская гильдия управляющих и девелоперов, выпустила ежегодный каталог «Гильдия в деталях» для которого мы подготовили материал по рынку жилья в крупнейших городах страны. Скачать и прочитать можно здесь.

@REBURG

В разные стороны смотрят богатыри
Ой
Хотя, почему бы и нет)

Авторитетные аналитики рынка недвижимости смотрят… Ну куда хотят, туда и смотрят Сергей Лобжанидзе, Алексей Попов и Михаил Хорьков.

Но есть в них и единство - говорят, опираясь на цифры.

Видели? Если нет, то посмотрите. И, что называется, «следите за руками».
https://youtu.be/PqMBFB3FzT8

Бенчи по рынку

Думаю многим знакома ситуация, когда у руководства / коллег возникают вопросы к маркетингу по метрикам.😏
Стоимость лида 5000 рублей - это много или мало? 
ДРР в 1,5% - это достижение или нет? А как там у ПИКа других?
И начинаются мучительные поиски референсных значений. И еще более мучительное их сравнение.

Далее поговорим, почему это плохой путь и почему его скорее всего не избежать. По крайней мере в девелопменте.

В стройке, как ни крути, главные - строители, может быть иногда финансисты. Поэтому понятно желание "строителя" видеть понятные референсы на те цифры, которые принес маркетолог. Есть же понимание, сколько на рынке стоит куб бетона или кирпича. Кубические метр понятная величина, бюро мер и весов во Франции об этом позаботилось. Также понятно, что такое бетон - есть стандарт.

С маркетинговыми величинами все немного сложнее.

Что такое ДРР? Доля рекламных расходов в выручке. Что туда считать? Только ли рекламу? Или весь бюджет на маркетинг? Кофе для клиентов - это бюджет маркетинга? А забор на стройке? У одних - да, а у других- нет.

Похожая ситуация со стоимостью лида. Часто даже в разных подразделениях одной компании нет единого понимания, что такое лид, что уж говорить об отрасли.
Что есть стоимость лида? Это затраты на рекламу, поделенные на количество этих лидов. А теперь вспомним абзац про ДРР.

Какой итог?

Сравнивать себя с другими - это интересно и познавательно, однако надо быть уверенным, что метрики, которые сравниваешь - ну хотя бы похожи и имеют понятную природу формирования. В любом другом случае это бесполезная затея.

Например стоимость клика в Я.Директе - с большой натяжкой сравнить можно. Или конверсию из встречи в сделку.

Но есть и другой путь. Сравнить с самим собой, ответить на вопросы:

Где мы были раньше?
Где сейчас? 
Какой план на будущее? 
Двигаемся ли мы к нему и как?
Как это все мэтчится с планами компании?

Ответы на подобные вопросы автоматически формируют если не план действий, то запрос на нужные компетенции.

Но что же делать, когда все летит в тартарары и сейчас совсем не так, как было раньше?
Этот вопрос разберём в следующий раз.🧙‍♂️

Ставки по проектному финансированию для девелоперов медленно растут

Доля жилых проектов, которые находятся на начальной стадии реализации выросла, а темпы реализации квартир остаются невысокими. Средние ставки по проектному финансированию ожидаемо выросли.

По данным ЦБ РФ в 1 кв. 2023 года увеличилась доля девелоперов, которые обслуживают долг по проектному финансированию по ставке 4-8% и 8-12%. В первом случае уровень покрытия долга средствами на эскроу-счетах составляет 60%, во втором - 31%. Те, кто только стартовал или реализуют квартиры очень медленно (при уровне покрытия около 13%), оплачивают проектное финансирование по ставке 12-16%.

@REBURG

Май 2023: ожидания участников рынка меняются

Ожидания аудитории канала «REBURG» продолжают корректироваться. Веры в снижение цен все меньше (37% опрошенных). Большинство делает ставку на ценовую стабилизацию в ближайшие 12 месяцев (42%). Доля тех, кто предполагает, что через год цены на рынке жилья будут выше, выросла до 21%.
Ожидания не гарантируют того, что развитие рынка пойдет по тому или иному сценарию. В данном случае нам важно понимать, как быстро и в какую сторону меняются настроения. Сейчас мы видим, что происходит нормализация рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды.

@REBURG

🤓Презентация Михаила Гольдберга, руководителя Аналитического центра ДОМРФ на вчерашнем мероприятии Яндекса. Представляет интерес.
🔺Треугольный метр