Сравнили структуру продаж в первой и второй половине 2024 года по доле ипотеки у ключевых девелоперов Екатеринбурга - https://yangx.top/REBURG_EKB/393

На следующей неделе пройдет очередное заседание Совета директоров ЦБ РФ по ключевой ставке.

Большинство участников рынка ждут сохранения ставки на прежнем уровне. Участники рынка жилья рассчитывают на начало снижения ключевой ставки в обозримом будущем, но понимают, что не в данный момент. Быстрых перемен здесь не будет.

14 февраля будет опубликовано не только решение по ставке, но и обновленный среднесрочный прогноз Банка России на следующие годы. И его корректировка в ту или иную сторону - важный индикатор развития ситуации как для потенциальных покупателей, так и девелоперов.

@REBURG

Рекорды и достижения строительного комплекса РФ по версии Правительства РФ👇

Опубликованы результаты работы Стройкомплекса России за 2024 год

Презентация размещена на портале Строительного комплекса РФ.

В ней содержится информация о результатах по основным направлениям деятельности строительной отрасли. 

По словам зампредседателя Правительства Марата Хуснуллина, 2024 год закончен с хорошими результатами по жилищному строительству. Сейчас началась работа по новому нацпроекту «Инфраструктура для жизни». «Задача — работать комплексно», — заявил Хуснуллин. 

@developers_policy  

Хороший отчет о проделанной работе – это хорошо.

Но мы заглянули в национальный проект 2019 года и сравнили его с рядом достигнутых показателей. И здесь уже все не очень хорошо.
Нацпроект в процессе исполнения корректировали, уточняли, меняли, но нас интересовали первоначальные планы.

Итог:
◾️Низкие ипотечные ставки на рынке были, да сплыли. Хотя и не для всех.
◾️Цена жилья выросла сильнее ориентиров. Перевыполнили план. Получается молодцы?
◾️Ипотеки за последние годы выдавали много. Но хотелось еще больше.
◾️Число действующих ДДУ до 1 млн. не дотянуло. Показатель на конец 2024 года 700 тыс.
◾️Ипотека должна была увеличить объем ввода МКД. Но увеличила цены. Попытку нагнать показатель ввода до 120 млн. кв. м сделали за счет ИЖС. Но до заветной цифры не добрались.

@REBURG

Слишком качественный портфель

Историю вокруг растущей просрочке по ипотеке (в 2024 году она выросла на 57% г/г и достигла 108 млрд) мы попросили прокомментировать уважаемых коллег

Михаил Хорьков @reburg, глава Аналитического комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Рост просроченной задолженности в рублях выглядит пугающе, но в относительных показателях масштаб проблем остается не критичным. Конечно, смена тренда вызывает озабоченность. Но это неизбежный результат предыдущих лет и ажиотажно высокого спроса не столько на жилье, сколько на «дешевую ипотеку». Поспешные решения, расчет на низкий ипотечный платеж и постоянный рост цен на квартиры способствовали вовлечению в рынок покупателей с низким доходом, мизерным первоначальным взносом и мечтами об «инвестициях в недвижимость». Часть из них переоценила свои возможности, другие - возможности рынка. Вероятно, «просрочка» продолжит расти, но этот процесс не должен перерасти в полноценный кризис. В предыдущие периоды многим участникам рынка не нравились действия ЦБ РФ, ограничивающие выдачу рискованных кредитов. Но это было верным и необходимым решением, которое должно стабилизировать ситуацию в будущем.

Сергей Скатов @unexpectedvalue

в общем при такой доле просрочки от всего портфеля, обсуждать якобы КАТАСТРОФИЧНУЮ динамику (как это уже звучало в отдельных публикациях) просто нелепо

если у нас выдано 100 кредитов, проблемный был 1, а потом стало 2, то динамика +100%!!! Катастрофа просто))

Плюс - если кредит выходит в проблемку, то просроченная задолженность по нему копится. это логично, что она со временем ускоряется.

Ну и списывать на «некачественные кредиты» слишком смело…. Важна структура просрочки. Есть же простое человеческое «потеряли работу/трудоспособность/кто-то заболел». Причин может быть очень много, а когда такие маленькие объемы, то что-то утверждать ну просто невозможно. Ипотечный портфель у нас слишком качественный, просрочки при нормальной ситуации должны быть выше, а не ниже, но - мы не готовы к этому разговору)

Как изменился прогноз Банка России?

По итогам последнего заседания Совета директоров ЦБ РФ был скорректирован среднесрочный прогноз:

◾️У участников рынка и ранее было мало шансов на заметное смягчение условий кредитования в текущем году. Стало еще меньше. Переход к снижению ставок в очередной раз откладывается на далекое будущее.

◾️Прогноз по темпам роста ипотечного портфеля заметно снижен как на 2025, так и на 2026 год.

Продажа новостроек в рассрочку останется массовым инструментом привлечения покупателей в ближайший год. Ключевая проблема, которую будут решать продавцы - кому и на каких условиях давать рассрочку.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события начала февраля 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 04.02.2025-18.02.2025

🤔Что нас озадачило
Банк России оставил ключевую ставку на уровне 21%, но скорректировал прогноз по среднегодовым показателям на 2025-2027 гг.
И что с того: в текущем году участникам рынка не стоит рассчитывать на рабочие рыночные ставки. Это ограничение будет бить не только по покупателям (ипотека), но и по девелоперам (проектное финансирование). Оптимизма в девелоперской среде в последнее время очень мало, желающих брать на себя повышенные финансовые расходы будет немного.

😮Что нас удивило
Участников рынка жилья продолжают кормить несбыточными обещаниями. Совсем недавно в СМИ обсуждали предложение давать семейную ипотеку за обещание родить ребенка. Теперь предлагается гасить часть ипотеки при рождении детей вплоть до 100% долга.
И что с того: в настоящий момент правительство не знает что делать с бременем прошлых льготных программ, а законодатели продолжают вселять в участников рынка напрасные надежды на легкое решение жилищного вопроса. В очередной раз без реальной оценки возможностей и последствий. И без объяснения того, кто за все за это заплатит.

😊Что нас порадовало
Минфин повысил величину возмещения по семейной и льготной ипотекам до 3 п. п. Интерес банков к работе с такими программами должен вырасти, а размер отката комиссионного вознаграждения выплачиваемого девелоперами банкам снизиться.
И что с того: рынок новостроек в последнее время страдал не только из-за ограниченного спроса, но и тех препятствий, которые были на пути получения льготного кредита у потенциального заемщика (низкая одобряемость, дополнительные платежи, высокий первоначальный взнос...). В феврале ситуация с выдачей кредитов должна улучшиться.

В дополнение к данным по распроданности и строительной готовности на крупнейших рынках России - общий график с динамикой ключевых показателей на январь 2025:

◾️Строительная готовность всех проектов - 42%
◾️Доля проданных квартир (кв. м) - 31%
◾️Доля проданных квартир к моменту ввода в эксплуатацию (кв. м) - 73%

Но "продано на стадии строительства" в настоящий момент следует воспринимать как "законтрактовано". Доля рассрочек на рынке стремительно растет.

@REBURG

Коллеги подготовили колонку на основании выступления на круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал».
Презентация с данными здесь.

@reburg_ekb

В январе запуск новых проектов упал до уровня в 2 млн. кв. м (на 13% меньше аналогичного периода прошлого года). Это невысокий, но ожидаемый показатель. Девелоперская активность снижается, но пока не останавливается.

@REBURG

Ипотечная печаль. Итоги января 2025 😢

Банк Росси опубликовал предварительные итоги января 2025 года на рынке ипотечного кредитования. Начало года - традиционно очень слабый для рынка жилья период. Но опубликованные цифры продолжают фиксировать «клиническую смерть» рыночного сегмента, где было выдано ипотечных кредитов лишь на мизерные 21 млрд. рублей.

Доля «семейной ипотеки» выросла до рекордного значения, но общий объем выдачи также был низким – около 90 млрд. рублей. Показатели февраля 2025 года будут лучше. Вопрос - на много ли?

@REBURG

Подтверждаем, что на рынок индустриально-складской недвижимости в последние 2 года все чаще смотрят девелоперы из жилищной сферы. Если этот тренд продолжится, через пару лет увидим много историй не только успеха, но и провалов. Сейчас на хайпе многие очарованы возможностями Light Industrial, не до конца понимая специфику и ограничения этого сектора👇

Есть еще порох в пороховницах?

По итогам февраля 2025 года объем жилья в стадии строительства вырос. Рост совсем незначительный, но в общем контексте развития рынка жилья - интересный. Объем вывода новых проектов превышает показатели сдачи жилья в эксплуатацию. И все это происходит на фоне слабых продаж, поиска новых путей стимулирования рынка и апокалиптических прогнозов.

По данным ЕИСЖС в конце февраля в стадии строительства находилось 113,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,6% больше предыдущего месяца и на 7% превышает показатель аналогичного периода 2024 года.

Среди регионов, где заметно вырос показатель текущего строительства за прошедший месяц:

◾️Воронежская область: +132 тыс. кв. м (+7%)
◾️Ставропольский край: +128 тыс. кв. м (+8%)
◾️Ленинградская область: +100 тыс. кв. м (+3%)

Конечно, небольшой рост одного месяца не показателен, уже в скором времени мы можем увидеть сжатие предложения. Но пока на рынке новостроек остается немало оптимистов среди девелоперов и банков, которые готовы финансировать новые проекты.

@REBURG

Как я уже отмечал недавно, в последние пару лет подходы девелоперов к среднесрочному планированию стали значительно отличаться. Кто-то выбирает агрессивный подход, кто-то тяготеет к консервативному, а кто-то решается на нестандартные решения. В последнюю категорию метит кейс краснодарского застройщика «Точно», планирующего заняться мастер-девелопментом в коллаборации с «Движением» Ильи Пискулина («Движение» будет привлекать других застройщиков к реализации проектов «Точно»).

Стратегия мастер-девелопмента сама по себе не нова, хотя и не массова, и используется крупными застройщиками для реализации КРТ. Что касается партнерства с «Движением» — история как будто бы непрофильная для организации, которая делает ивенты для рынка недвижимости. Пискулин, однако, пояснил, что у «Движения» наработан большой потенциал связей с игроками отрасли, и за счет этого есть возможность решать различные задачи девелоперов по привлечению партнеров и инвестиций.

Понаблюдаем, окажется ли такое движение точным, а практика — удачной.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события конца февраля 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 19.02.2025-06.03.2025

🤔Что нас озадачило
После отмены льготной ипотеки вопрос расширения льготных программ не уходит из повестки. На ипотечную поддержку рассчитывают строители, девелоперы, работники ОПК, врачи, учителя, родители, студенты и много кто еще. В СМИ всегда есть повод для обсуждения этого вопроса. Последний - расширение семейной ипотеки на покупателей с одним несовершеннолетним ребенком.
И что с того: участники рынка давно перестали рассчитывать на собственные силы и надеются на помощь извне. Покупатели хотят льготных кредитов, продавцы легких сделок, но никто не хочет отвечать на вопрос - а за чей счет праздник? И где та самая адресность льгот, о которой так много говорили.

😮Что нас удивило
Объем текущего строительства в феврале незначительно вырос по сравнению с январем. Это значит, что запуск новых проектов превысил объем ввода жилья в эксплуатацию.
И что с того: объем жилья в стадии строительства и вывода новых проектов на рынок важный индикатор девелоперских настроений. В условиях падения продаж важно обеспечить последовательное развитие рынка на следующие годы и избежать значительного снижения предложения. Невозможно сохранить доступность жилья на приемлемом уровне, строя мало. И пока на рынке немало компаний, готовых принимать на себя риски текущего рынка.

😊Что нас порадовало
Банки начали снижать ставки по ипотеке. У крупных игроков ипотечного рынка ставки снизились на 1-1,5%
И что с того: сам факт снижения ипотечной ставки до 28-29% не делает кредит доступным. Но после длительного периода роста ставок, этот разворот может свидетельствовать о том, что пик пройден и рынок в будущем может рассчитывать на медленное снижение после того как Банк России начнет снижать ключевую ставку.