Караул?
Пошли новости о том, что девелоперы продают избыточный земельный банк и избавляются от будущих проектов. Часто говорят о подготовленных участках, иногда даже с РНС.
Но если речь идет не о желании продать, а о сделках, значит есть не только продавцы, но и покупатели. И у этих покупателей другой взгляд на этот рынок, который все хоронят? А продажа подготовленной земли с РНС (иногда СЗ с проектным финансированием) – это ведь давно стало отдельным направлением девелоперского бизнеса. Того, что с ресурсом.

Поэтому, если действительно выросло число сделок с землей – это скорее позитив для текущего рынка. Одни избавятся от лишней земли, другие купят с дисконтом.

@REBURG

Достраивать начатое надо, а очередей в отделах продаж уже нет, напоминает ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Коллеги верно отмечают, что у проектов, которые вводятся в эксплуатацию в конце 2024 года нет проблем с распроданностью. Данные комплексы реализовывались в период массовых льготных стимулов, застали несколько периодов ажиотажа на рынке жилья. Надо было сильно постараться чтобы не наполнить эскроу счета за это время.

Изменения в следующем году будут, но показатель распроданности на вводе быстро снижаться не должен. Сложнее задачи у проектов, которые вышли на рынок уже в 2024 году, и будут вводиться в эксплуатацию лишь в 2026. Здесь на эффективность проектов повлияет и общий рыночный контекст, и повальная практика использования рассрочки с минимальным взносом. Эффект от последнего инструментария еще предстоит оценить.

Объем текущего строительства находится на пике, поэтому действительно потребность в строительных ресурсах в ближайшее время никуда не денется, а вот оптимизация коммерческого блока во многих компаниях уже началась.
Достраивать начатое надо, а очередей в отделах продаж уже нет.

Хроники строительного рынка - события первой половины декабря 2024 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 1-15.12.2024

🌇 Что нас обнадежило
В профессиональной среде продолжают обсуждать ипотечный стандарт, который вводится с 1 января 2025 года. Цель – ограничение высокорисковых схем ипотечного кредитования. Документ вводит ряд ограницений: запрет на кэшбэк, субсидирование, внесения платы за сниженную ставку.

И что с того: Стандарт должен сформировать логичные рамки взаимоотношений на рынке ипотеки, сделать его более прозрачным и менее рискованным. Документ важный и правильный, вступает в силу с начала следующего года. Но запрет на снижение ставки за счет внесения платы заемщиком вводится лишь с 1 июля 2025. До этого продажа «комфортных условий по ипотеке» продолжится.

В новостной повестке продолжают фигурировать новости о продаже земли рядом крупных застройщиков. Иногда это преподносится как свидетельство глубокого кризиса на рынке недвижимости. Возможно это в большей степени отражает кризис отдельных компаний.

И что с того: мы считаем, что новости о перераспределении ресурсов позитивны для рынка. Пока есть не только продавцы, но и покупатели, у сектора есть будущее. Есть компании, чьи планы и финансовые возможности позволяют принимать решения за рамками негативных ожиданий на ближайший год-два.

❓ Что нас озадачило
Число сделок с новостройками в последние месяцы стабилизировалось. Показатели ноября в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге не сильно отличаются от данных предыдущего месяца.

И что с того: то что волатильность показателей продаж снизилась - это хорошо. Для участников рынка важно иметь среднесрочный ориентиры рынка, на которые можно опереться, планируя следующий год. Но особенность момента в том, что стабилизация продаж происходит за счет рассрочек. Доля ипотечных сделок продолжает падать. Сделки вроде бы есть, а вот денег на эскроу – нет.

😊 Что нас позабавило
Министр строительства РФ на партийном съезде процитировал Егора Летова, комментируя ситуацию на рынке жилья. Говорит, что «всё идёт по плану». Но от участников рынка все чаще можно услышать совсем другие строки из творчества Летова.
И что с того: Уже традиционное - что достигли, то и цель. Мы не знаем каков был реальный план у правительства в предыдущие годы, но согласны с тем, что текущее состояние отрасли во многом отражает усилия власти по развитию рынка жилья.

В последнее время часто мелькают публикации, что соотношение распроданности к строительной готовности по текущим проектам в России не такое плохое – рабочее. Мы и сами недавно указывали на это. Это верно. Но по регионам ситуация уже очень контрастная, а по компаниям или проектам может быть крайне полярной.
Сегодня по приглашению Александра Дмитриева выступил на мероприятии клуба недвижимости «Движение». Вот слайд из презентации - данные по крупнейшим рынкам с объемом строительства более 1 млн. кв. м.

Как видим далеко не везде «норм», местами даже «проблем».

@REBURG

Соотношение распроданности к строительной готовности продолжает медленно ухудшаться. Этот процесс ожидаемый и остановить его в ближайшие месяцы не удастся. Дома с хорошими показателями распроданности будут сдаваться в эксплуатацию, а те, что выводились на рынок в текущем году, в большинстве своем не имеют возможности показывать высокие результаты реализации.

По состоянию на начало декабря 2024 года на рынке жилья России зафиксированы следующие показатели (по данным ЕИСЖС):

◾️Продано в строящихся проектах – 33,5%
◾️Продано в домах, сданных в эксплуатацию в нояб. 24 – 76,6%
◾️Уровень готовности всех строящихся проектов – 43,2%
◾️Отношение распроданности к стройготовности – 0,78

@REBURG

21% и что с того?

В последняя время высокая ключевая ставка все меньше влияет на спрос и решения покупателей. Если процент по ипотеке заградительный, то уже неважно - на сколько. А вот для бизнеса дальнейший рост ставок по кредитам был бы губительным.

Пока новые комплексы продолжают выходить на рынок, но их число сокращается. У многих проектов, которые стартуют сегодня, нет опции «поставить на паузу». После того, как такие проекты закончатся, мы увидим более заметное снижение числа новых проектов. Пока за 11 месяцев текущего года девелоперы запустили около 43,8 млн. кв. м жилья. Это на 4,6% больше аналогичного периода прошлого года. Но показатель ноября 2024 уже почти на 17% меньше ноября прошлого года. В моменте это не изменит сложившиеся контуры рынка, но в следующем году начнется коррекция стройки. Объем текущего строительства начнет снижаться. А значит – будет снижаться спрос на стройматериалы и строительные услуги. Дефицит кадров останется в прошлом. В будущем и настоящем, как любят говорить девелоперы, рынок ждет «сушка», в том числе кадровая.

Сегодня все радуются, что ключ не подняли. Но ведь 21% - это по-прежнему слишком много для рынка. Для перспектив 2025 года ничего принципиально не поменялось - все сложно.

@REBURG

По итогам 2024 года объем текущего строительства в России вырос на 8%. На конец декабря в работе находилось 114,7 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 4% меньше предыдущего месяца. В декабре показатель традиционно снижается из-за массового ввода домов в эксплуатацию.

В последние месяцы вывод новых проектов на рынок уже сокращается. В 2025 году этот процесс станет более заметным.

Большой, содержательный разговор о текущем рынке, переменах и ожиданиях на следующий год
https://www.e1.ru/text/realty/2024/12/26/74912330/

Данные ЦБ РФ за ноябрь прошлого года свидетельствуют о том, что число выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ пока держится на минимальных уровнях предыдущих лет. Остатки льготных программ удерживают рынок от более глубокого падения. Но в секторе рыночных программ все плохо, и это тянет весь ипотечный рынок все ниже и ниже.

@REBURG

В дополнение к данным по объему выдачи ипотечных кредитов - график средних ипотечных ставок.

То, что разрыв между рыночным сегментом и льготным растет - не новость. Но на графике виден масштаб и колоссальная разница между первичным и вторичным рынком.
В ближайшее время разнонаправленная динамика выдач по секторам сохранится. О выравнивании рыночных диспропорций в такой ситуации говорить не приходится.

@REBURG

Здравствуй, 2025!

Совместный проект REBURG и "Деньги и песец"

Итоговые показатели по рынку жилья и ипотеки за прошлый 2024 год скоро будут посчитаны, но основные итоги можно подвести уже сейчас. Мы запомнили прошлый год таким:

📉Смена приоритетов
Смена ветра на девелоперском рынке – ключевое изменение года. Няня, которая так долго заботилась о застройщиках, улетела. Льготная ипотека перестала существовать, семейную ипотеку урезали, а приоритеты правительства все отчетливее смещаются в другие сектора.
(Впрочем, многие девелоперы до сих пор считают, что Мэри Попинс вернется. Политические ветра непредсказуемы. )

В 2024 правительство по-тихому отказалось от прошлого ориентира «120 млн. кв. м» в год. Теперь ключевой показатель - обеспеченность жильем: 33 кв. м на человека к 2030 году и 38 кв. м к 2036 году. А это значит – строить больше уже не требуется. Достаточно текущих показателей.

И что с того? Отмена льготной ипотеки – самое ожидаемое событие последних лет. Этим несколько раз пугали покупателей и девелоперов. К 2024 году, когда отмена произошла, "крик о волках" стал обыденностью. До сих пор многие антикризисные решения девелоперов построены на том, чтобы дотянуть до следующей «господдержки, которая обязательно будет». В прошедшем году девелоперский инфантилизм достиг максимума, но в Минстрое сказали, что золотое время для девелоперов закончилось и пришло время помогать государству. 2025-26 гг станут проверкой на прочность не только нового девелоперского бизнеса, но и банковской системы проектного финансирования.

📈Рекордно высокие ставки
В прошлом году ключевая ставка достигла 21%. Рыночные ставки по ипотеке выросли до 29%. Заградительный уровень для жилищного кредитования. На первичном рынке оборот поддерживается за счет ИВЛ остатков льготных программ (семейная и IT-ипотека). Вторичный рынок уже более года живет в условиях высоких ставок, но фронтального снижения цен не происходит. С рынка ушли не только покупатели, но и продавцы. Анабиоз – состояние, которое сегодня устраивает участников рынка, рассчитывающих переждать сложный период.

И что с того? Рост ставок НЕ привел к полной остановке рынка. Страх потери (денег, удачного момента, льготных ставок) по-прежнему помогает продавать. С рынка ушли одни группы покупателей, но появляются другие. Оборот рынка вернулся к рабочим, допандемийным уровням. Но экономика девелоперских проектов сильно изменилась. Повышенный спрос предыдущих лет привет к стремительному росту цен на землю и другие ресурсы. Рост ставок по проектному финансированию пока не создал больших сложностей для большинства девелоперов. Но при низких темпах продаж в 2025 году может стать проблемой для проектов, которые не успели захватить период повышенного спроса.

🏗Объем строительства
Удивительно, но после отмены льготной ипотеки и роста ставок по проектному финансированию объем стройки продолжал расти вплоть до конца 2024 года. Традиционная рыночная инерция и бремя прошлых решений выталкивали на рынок все новые и новые проекты. То чего так не хватало на рынке в 2023 году появилось в 2024. За время действия льготной ипотеки объем стройки по стране вырос лишь на 15%. Это крайне мало.
И что с того? Мы слишком долго стимулировали спрос, но не контролировали предложение. Не удивительно, что рыночный баланс был достигнут за счет цены. По городам динамика стройки и предложения была очень контрастной. Во многом это стало основной причиной изменения ценовых пропорций между городами.


🏦Стремительный рост депозитов
Рост средств на депозитах – чуть ли не главная надежда рынка жилья со второй половины 2024 года. Девелоперы рассчитывают, что рано или поздно эти деньги начнут перетекать на рынок жилья. Но, судя по всему, это произойдет скорее поздно, чем рано.
И что с того? Денег на счетах физлиц действительно много, но структура вкладов не позволяет говорить о быстром перераспределении этих средств в пользу рынка жилья. Вклад в 1-2 млн. рублей может стать рычагом для сделки только при рабочей рыночной ипотеке. А этого на коротком горизонте пока не просматривается.

Вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил предварительные данные по вводу жилья в России в 2024 году. В целом сдали немногим меньше, чем годом ранее - 107,4 млн. кв. м, против 110,4. Но сводный показатель вытянули за счет ИЖС. Того самого, непрозрачного и ранее неучтенного. Но как говорят в правительстве - это технический момент, радоваться надо, что жилье вводится.

Хорошо, смотрим на группу многоквартирного жилья - здесь заметное снижение, построено 45,4 млн. кв. м. Это существенно меньше пиковых показателей прошлых лет. А ведь это как раз тот сегмент, ради которого вводилась льготная ипотека почти 5 лет назад. Та самая, которая несколько лет была «драйвером развития отрасли».

@REBURG

Движение в Баку с компанией Эмина Агаларова!

Если бы когда-то мне парню из Тюмени сказали, что мы будем делать события по всему миру - не поверил. Но в 2022 году мы придумали международную версию нашего форума Движение и назвали ее саммит. В 2023 году он прошел в Алматы, в 2024 в Дубае, а 27 и 28 февраля 2025 года саммит пройдет в Баку! Соорганизаторами выступают два крупнейших девелопера страны - SeaBreeze Эмина Агаларова и PASHA REAL ESTATE.
На сегодня к нам летят профессионалы рынка недвижимости из России, Казахстана, Узбекистана, Грузии, Индии, Китая, Турции, ОАЭ, Саудовской Аравии, Дании, Германии, Индонезии, Беларусии.
На этом мероприятии мы говорим о мировой архитектуре, а также о девелопменте в разных странах. Делимся своим опытом, слушаем других и берем их наработки.
Сейчас саммит - это настоящий международный проект с головной компанией в Арабских Эмиратах и даже с зарегистрированной там торговой маркой. Мы планируем развивать этот формат и в Баку представим наш обновленный международный бренд события. Уже сейчас идут переговоры на проведение саммита в 2026 году в 4 странах. В каких - не скажу, ведь выберем мы всего одну.
А вообще, счастлив жить эту жизнь, быть знакомым и иметь общие проекты с такими людьми. Кстати, на фото мы с Эмином сразу же после того, как приняли принципиальное решение о проведении мероприятия.
По участию - https://dvizhenie.forum

Объем вывода новых проектов на рынок новостроек России в декабре прошлого года упал на 28% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. При этом показатель за весь 2024 год остался на уровне предыдущего года – около 48 млн. кв. м.

Инерция предыдущих решений ослабевает и рынок начинает подстраиваться под новы рыночный контекст. Участники рынка не верят в быстрое восстановление спроса и начинают тормозить перспективные проекты. В 2025 году процесс сокращения объема жилья в стадии строительства продолжится.

@REBURG