Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде.

Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события второй половины ноября 2024 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 17-30.11.2024 - 2я половина ноября 2024


❓Что нас озадачило?
Прогнозы по рынку жилья и ипотеки становятся все мрачнее. ВТБ прогнозирует не только повышение ключевой ставки до 23%, но и ее сохранение на этом уровне весь 2025 год. Коллеги из «Яков и партнеры» прогнозируют падение продаж на рынке новостроек в следующем году до 35%. В базовом сценарии допускается снижение цен на 12%.
И что с того: снижение цен – это отражение кризиса возможностей для массового покупателя, а не возможность купить квартиру дешевле. Прогнозы сбываются не всегда, но они могут корректировать ожидания участников и влиять на их решения. Потенциальные покупатели откладывают решения о покупке, а девелоперы сокращают инвестиции в новые проекты. Итог – замедление оборота.

📉 Что нас расстроило?
В Госдуме продолжают говорить про сверхдоходы российских девелоперов. Казалось бы, парламентарии должны представлять ситуацию не только в Москве, но и в регионах. Но судя по тезисам про «сверхприбыль» мало кто понимает, что происходит за МКАДом. Но столичное видение опять будут транслировать на всю страну.
И что с того: дорога ложка к обеду! Депутаты проспали момент, когда надо было говорить о сверхдоходах и рыночном балансе. Но если законодатели занимаются этим вопросом, подменяя исполнительные органы власти, не жди ничего хорошего.

⚠️Что нас порадовало насторожило?
Мы вместе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным радуемся тому, что жилье строится. Показатель текущего строительства по итогам ноября достиг отметки в 119,5 млн. кв. м. Это максимальный показатель за последние годы.
И что с того: рост предложения и объема строящегося жилья - разумный способ стабилизировать цены на рынке жилья. Это то, к чему надо было стремиться, когда массовая льготная ипотека только набирала обороты. Но сейчас, когда стройка растет на фоне падения продаж, роста себестоимости и неспособности отрасли к функционированию без льготных кредитов, мы относимся к этому процессу настороженно.

Объем текущего строительства на крупнейших рынках жилья России:

◾️Три крупнейших рынка (без пригородов) формируют 25% российского рынка, первая десятка – 44%, а тридцатка – 63%.
◾️С осени 2024 года объем строящегося жилья в Краснодаре превышает показатели Санкт-Петербурга. Индикатор снижается в обоих городах. Но в Краснодаре за год снижение 3%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
◾️Стабильно высокие показатели в Екатеринбурге – почти 5 млн. кв. м, Тюмени – 3,7 млн. кв. м, Ростове-на-Дону - 3,3 млн. кв. м.

@REBURG

В дополнение к текущему срезу по крупнейшим рынкам жилья России - показатели по Краснодару и Санкт-Петербургу.

Если за точку отсчета принять апрель 2020 года (запуск льготной ипотеки), то можно констатировать, что объем строящегося жилья в Санкт-Петербурге снизился в 2 раза, а в Краснодаре вырос, но лишь на 6%.

@REBURG

Посмотришь на отраслевые конференции почти везде заявлена тема стратегии девелопера в период турбулентности, падения продаж и т.д. Но на мероприятиях говорят о тактических решениях – как выжить. Важная характеристика текущего момента – падение продаж во 2 половине 2024 года было запрограммировано. История развития рынка - это история взлетов и падений. И, рассуждая сегодня о стратегии, надо задать вопрос – а что вы сделали в 2023 году, чтобы встретить 2025 год в хорошем настроении?
Сегодня правильная «стратегия девелоперов в период падения продаж» – это то, что вы планируете делать на следующем этапе подъема рынка. Который неизбежно наступит, но потом. Для этого надо лишь вынести бремя прошлых решений.

Навеяно публикацией Сергея Разуваева.
А вот пример того большого, что видится на расстоянии.

@REBURG

Остатки льготных программ пока удерживают рынок строящегося жилья на уровне 2018-2019 годов по числу ипотечных кредитов. Текущие показатели близки и к уровню 2022. Но общая ситуация сильно хуже. Ожидаемо хуже за счет провала по рыночной ипотеке. Показатели ноября, вероятно, будут еще ниже.

@REBURG

Не только жилье, но и заводы!

В конце ноября был опубликован новый перечень показателей, по которым оценивается деятельность губернаторов. Он пришел на смену документу от 2021 года. Ввод жилья остался в числе ключевых индикаторов, но был дополнен нежилыми помещениями.
Теперь с губернаторов будут спрашивать не только за объем построенных квартир и "введенного" ИЖС, но и нежилых помещений. Можно предположить, что «плановые показатели» будут ставиться по «индустриальному строительству». Но достигаться они могут, например, за счет складской недвижимости. Тем не менее, это не просто смена риторики, а важный разворот для бизнеса. Ранее мы предполагали, что роль рынка жилья постепенно трансформируется. Упрощенно: хочешь строить много жилья, задумайся о создании рабочих мест или строй там, где формируются точки технологического роста.

@REBURG

Караул?
Пошли новости о том, что девелоперы продают избыточный земельный банк и избавляются от будущих проектов. Часто говорят о подготовленных участках, иногда даже с РНС.
Но если речь идет не о желании продать, а о сделках, значит есть не только продавцы, но и покупатели. И у этих покупателей другой взгляд на этот рынок, который все хоронят? А продажа подготовленной земли с РНС (иногда СЗ с проектным финансированием) – это ведь давно стало отдельным направлением девелоперского бизнеса. Того, что с ресурсом.

Поэтому, если действительно выросло число сделок с землей – это скорее позитив для текущего рынка. Одни избавятся от лишней земли, другие купят с дисконтом.

@REBURG

Достраивать начатое надо, а очередей в отделах продаж уже нет, напоминает ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Коллеги верно отмечают, что у проектов, которые вводятся в эксплуатацию в конце 2024 года нет проблем с распроданностью. Данные комплексы реализовывались в период массовых льготных стимулов, застали несколько периодов ажиотажа на рынке жилья. Надо было сильно постараться чтобы не наполнить эскроу счета за это время.

Изменения в следующем году будут, но показатель распроданности на вводе быстро снижаться не должен. Сложнее задачи у проектов, которые вышли на рынок уже в 2024 году, и будут вводиться в эксплуатацию лишь в 2026. Здесь на эффективность проектов повлияет и общий рыночный контекст, и повальная практика использования рассрочки с минимальным взносом. Эффект от последнего инструментария еще предстоит оценить.

Объем текущего строительства находится на пике, поэтому действительно потребность в строительных ресурсах в ближайшее время никуда не денется, а вот оптимизация коммерческого блока во многих компаниях уже началась.
Достраивать начатое надо, а очередей в отделах продаж уже нет.