REBURG
5.92K subscribers
619 photos
15 videos
42 files
936 links
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив.
Контакт для связи - @MikhailKhorkov
[email protected]
加入频道
Свёл продажи и активность по новострою в крупнейших городах и весях РФ. К данным Пульса по сравнению 10 мес. 2024 / 2023 - добавил ср. объём продаж на тыс. населения 👆 Любопытна корреляция со статой по свежести жилфонда. Не 100% в яблоко. Но есть над чем подумать. Где много строили, куда стекаются граждане и / или их деньги... Инджойте @iliilitop

ПыСы: понятно, что сравнивать 2024 с ажиотажем второй половины 2023 - это неполноценная история. Тем не менее какой пока срез есть, такой и изучаю
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде.

Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода.

@REBURG
✏️
Многие уже опубликовали данные о тенденциях на рынке ипотечного кредитования со ссылкой на последний отчет ЦБ РФ «О развитии банковского сектора Российской Федерации» за октябрь 2024.
Нас в этом документе заинтересовала сильная корректировка в показателях рыночная ипотека/господдержка по сравнению с предыдущим отчетом за сентябрь 2024. Кто-то может прокомментировать с чем это связано?

@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Проектное финансирование давит на девелоперов с низким покрытием.

Сегодня распроданность квартир на ранней стадии строительства - это вопрос на кого работает девелопер. Уже сегодня часть компаний трудятся на банк.

◾️Доля кредитов со ставкой выше 20% в 3 кв. 2024 года выросла до 8%.
◾️14% всего портфеля по проектному финансированию не имеют средств на счетах эскроу (старт продаж).
◾️Средняя ставка по портфелю ПФ за 3 квартал 2024 года выросла на 1,0 п.п. и составив 7,9%. Дальше – больше.

⬇️Отчет Банка России о ПФ

@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
На фоне мрачных прогнозов по рынку жилья на следующий год, статистика по объему строящегося жилья продолжает излучать оптимизм🗣

По итогам ноября 2024 года объем текущего строительства вырос до 119,5 млн. кв. м. Это немногим выше предыдущего месяца (+0,3%), но почти на 12% выше аналогичного периода прошлого года.

Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год:
💬СКФО: +37,8%
💬ДВФО: +36,4%
💬УФО: +24,6%
💬ЮФО: +16,5%
💬РФ: 11,6%
💬ПФО: 11,5%
💬СФО: +6,8%
💬ЦФО: +6,0%
💬СЗФО: -2,1%

@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Хроники строительного рынка - события второй половины ноября 2024 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 17-30.11.2024 - 2я половина ноября 2024


Что нас озадачило?
Прогнозы по рынку жилья и ипотеки становятся все мрачнее. ВТБ прогнозирует не только повышение ключевой ставки до 23%, но и ее сохранение на этом уровне весь 2025 год. Коллеги из «Яков и партнеры» прогнозируют падение продаж на рынке новостроек в следующем году до 35%. В базовом сценарии допускается снижение цен на 12%.
И что с того: снижение цен – это отражение кризиса возможностей для массового покупателя, а не возможность купить квартиру дешевле. Прогнозы сбываются не всегда, но они могут корректировать ожидания участников и влиять на их решения. Потенциальные покупатели откладывают решения о покупке, а девелоперы сокращают инвестиции в новые проекты. Итог – замедление оборота.

📉 Что нас расстроило?
В Госдуме продолжают говорить про сверхдоходы российских девелоперов. Казалось бы, парламентарии должны представлять ситуацию не только в Москве, но и в регионах. Но судя по тезисам про «сверхприбыль» мало кто понимает, что происходит за МКАДом. Но столичное видение опять будут транслировать на всю страну.
И что с того: дорога ложка к обеду! Депутаты проспали момент, когда надо было говорить о сверхдоходах и рыночном балансе. Но если законодатели занимаются этим вопросом, подменяя исполнительные органы власти, не жди ничего хорошего.

⚠️Что нас порадовало насторожило?
Мы вместе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным радуемся тому, что жилье строится. Показатель текущего строительства по итогам ноября достиг отметки в 119,5 млн. кв. м. Это максимальный показатель за последние годы.
И что с того: рост предложения и объема строящегося жилья - разумный способ стабилизировать цены на рынке жилья. Это то, к чему надо было стремиться, когда массовая льготная ипотека только набирала обороты. Но сейчас, когда стройка растет на фоне падения продаж, роста себестоимости и неспособности отрасли к функционированию без льготных кредитов, мы относимся к этому процессу настороженно.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Объем текущего строительства на крупнейших рынках жилья России:

◾️Три крупнейших рынка (без пригородов) формируют 25% российского рынка, первая десятка – 44%, а тридцатка – 63%.
◾️С осени 2024 года объем строящегося жилья в Краснодаре превышает показатели Санкт-Петербурга. Индикатор снижается в обоих городах. Но в Краснодаре за год снижение 3%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
◾️Стабильно высокие показатели в Екатеринбурге – почти 5 млн. кв. м, Тюмени – 3,7 млн. кв. м, Ростове-на-Дону - 3,3 млн. кв. м.

@REBURG
В дополнение к текущему срезу по крупнейшим рынкам жилья России - показатели по Краснодару и Санкт-Петербургу.

Если за точку отсчета принять апрель 2020 года (запуск льготной ипотеки), то можно констатировать, что объем строящегося жилья в Санкт-Петербурге снизился в 2 раза, а в Краснодаре вырос, но лишь на 6%.

@REBURG
Посмотришь на отраслевые конференции почти везде заявлена тема стратегии девелопера в период турбулентности, падения продаж и т.д. Но на мероприятиях говорят о тактических решениях – как выжить. Важная характеристика текущего момента – падение продаж во 2 половине 2024 года было запрограммировано. История развития рынка - это история взлетов и падений. И, рассуждая сегодня о стратегии, надо задать вопрос – а что вы сделали в 2023 году, чтобы встретить 2025 год в хорошем настроении?
Сегодня правильная «стратегия девелоперов в период падения продаж» – это то, что вы планируете делать на следующем этапе подъема рынка. Который неизбежно наступит, но потом. Для этого надо лишь вынести бремя прошлых решений.

Навеяно публикацией Сергея Разуваева.
А вот пример того большого, что видится на расстоянии.

@REBURG
Остатки льготных программ пока удерживают рынок строящегося жилья на уровне 2018-2019 годов по числу ипотечных кредитов. Текущие показатели близки и к уровню 2022. Но общая ситуация сильно хуже. Ожидаемо хуже за счет провала по рыночной ипотеке. Показатели ноября, вероятно, будут еще ниже.

@REBURG
Не только жилье, но и заводы!

В конце ноября был опубликован новый перечень показателей, по которым оценивается деятельность губернаторов. Он пришел на смену документу от 2021 года. Ввод жилья остался в числе ключевых индикаторов, но был дополнен нежилыми помещениями.
Теперь с губернаторов будут спрашивать не только за объем построенных квартир и "введенного" ИЖС, но и нежилых помещений. Можно предположить, что «плановые показатели» будут ставиться по «индустриальному строительству». Но достигаться они могут, например, за счет складской недвижимости. Тем не менее, это не просто смена риторики, а важный разворот для бизнеса. Ранее мы предполагали, что роль рынка жилья постепенно трансформируется. Упрощенно: хочешь строить много жилья, задумайся о создании рабочих мест или строй там, где формируются точки технологического роста.

@REBURG
💡 Присоединяйтесь к открытой дискуссионной встрече от компании Этажи Девелопмент

Продолжим обсуждать стратегию реализации проектов на 2025, а также поднимем важные вопросы:

• Как работать с ценообразованием с учетом субсидий и высокого ПВ?
• Где ключевая компетенция топ-менеджмента коммерческого блока в 2025 году?
• На кого делать ставки: агентства недвижимости или собственный маркетинг?

📆 16 декабря (пн), 13:00 мск
💻 Онлайн
☺️ Мероприятие доступно не только резидентам клуба, но и всем желающим сотрудникам отрасли. Для участия необходимо зарегистрироваться по ссылке.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Караул?
Пошли новости о том, что девелоперы продают избыточный земельный банк и избавляются от будущих проектов. Часто говорят о подготовленных участках, иногда даже с РНС.
Но если речь идет не о желании продать, а о сделках, значит есть не только продавцы, но и покупатели. И у этих покупателей другой взгляд на этот рынок, который все хоронят? А продажа подготовленной земли с РНС (иногда СЗ с проектным финансированием) – это ведь давно стало отдельным направлением девелоперского бизнеса. Того, что с ресурсом.

Поэтому, если действительно выросло число сделок с землей – это скорее позитив для текущего рынка. Одни избавятся от лишней земли, другие купят с дисконтом.

@REBURG
Достраивать начатое надо, а очередей в отделах продаж уже нет, напоминает ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Коллеги верно отмечают, что у проектов, которые вводятся в эксплуатацию в конце 2024 года нет проблем с распроданностью. Данные комплексы реализовывались в период массовых льготных стимулов, застали несколько периодов ажиотажа на рынке жилья. Надо было сильно постараться чтобы не наполнить эскроу счета за это время.

Изменения в следующем году будут, но показатель распроданности на вводе быстро снижаться не должен. Сложнее задачи у проектов, которые вышли на рынок уже в 2024 году, и будут вводиться в эксплуатацию лишь в 2026. Здесь на эффективность проектов повлияет и общий рыночный контекст, и повальная практика использования рассрочки с минимальным взносом. Эффект от последнего инструментария еще предстоит оценить.

Объем текущего строительства находится
на пике, поэтому действительно потребность в строительных ресурсах в ближайшее время никуда не денется, а вот оптимизация коммерческого блока во многих компаниях уже началась.
Достраивать начатое надо, а очередей в отделах продаж уже нет.