«Запасов строящегося жилья в России хватит на 3,4 года», и… как это понимать?

Это хороший знак. Такого объема достаточно, чтобы не допустить снижения ввода новостроек на этот срок, следует из аналитического обзора рынка ДОМ.РФ, отмечают ув. коллеги @dvizhenieru

Но не все здесь так просто, объясняет
ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Коллеги находят позитив в том, что запасов строящегося жилья в России хватит на 3,4 года.
Этого запаса хватит для того чтобы не снижать показатели ввода жилья! Такая метрика есть в еженедельном дайджесте ДОМ.РФ.

Это еще один пример того, как показатель ввода стал важнее рыночных процессов (вспоминаем закон Гудхарта).

Ввод не так важен для текущих рыночных процессов, это результат работы за прошлые периоды.

К моменту ввода дома в эксплуатацию большинство квартир в нем уже продано.

Но до последнего времени на вводе были построены многие стратегические ориентиры.

Для текущего рынка интереснее соотношение нераспроданных остатков и темпов продаж – сколько времени потребуется участникам рынка для того чтобы реализовать все строящиеся квартиры, при сложившихся темпах реализации (за предыдущие 12 мес.).

У аналитиков ДОМ.РФ такой индикатор тоже есть. В середине 2024 года он был на уровне 2 лет, в сентябре - 2,4 года, а в октябре уже 2,6 года.

Расчетный срок растет очень быстро из-за слабых продаж во 2 половине текущего года. Но этот показатель по-прежнему зависит от высоких продаж конца прошлого года и повышенного спроса в середине 2024.
Если учитывать только текущие темпы продаж (после отмены льготной ипотеки), то расчетный строк реализации остатков вырастает до 3,4 лет.
И это уже очень много.

В октябре 2024 года девелоперы вывели на рынок РФ около 4,8 млн. кв. м новых проектов.

Это хороший объем, выше среднемесячного показателя за последние 12 месяцев, но ниже октября 2023 года на 8,8%. Впрочем, осень прошлого года не лучший ориентир – пиковые объемы продаж, повышенный спрос и избыток оптимизма. Впереди несколько месяцев хороших продаж на страхе отмены льготной ипотеки. Девелоперы все это понимали, спешили стартовать как можно раньше, чтобы наполнить счета эскроу к середине текущего года. Сейчас ситуация совсем иная. Часто вывод на рынок новых проектов – это отсутствие выбора и давление принятых в прошлом обязательств.

@REBURG

«Радоваться надо, что жилье строится!»

Вчера на заседании в Совете Федерации, пожалуй, впервые со стороны профильного ведомства прозвучало заявление о том, что рост ввода ИЖС в последние годы в значительной степени «бумажный».

Марат Хуснуллин заявил, что никто точно не знает сколько жилья, которое уже много лет эксплуатируется, но вводится по дачной амнистии только сейчас. Но оно есть, его много, и он сам 8 лет жил в незарегистрированном доме.

Признание очевидного и общеизвестного факта интересно в контексте того, что ввод жилья перестал быть ключевым ориентиром в национальных целях. На смену «120 млн. кв. м» пришла обеспеченность жильем (33 кв. м на 1 жителя к 2030 году и 38 кв. м к 2036). Вот и вице-премьер заявил, что радоваться надо что жилье строится, а зарегистрировано оно или нет – это технический момент. Раньше чиновники на местах за этот технический момент могли получить по шапке. Одни за то, что ввели мало, другие - за то, что "нарисовали" откровенно много.

@REBURG

К вопросу о смене приоритетов в развитии рынка жилья, посмотрели, как выглядят российские города с точки зрения обновления жилого фонда и пропорций старое/новое.

Все очень контрастно.

@REBURG

Очень много вижу «подсчетов ипотеки», вроде того который приведен на иллюстрации - условно - если пытаться купить квартиру за 6 миллионов (ну, допустим), внести половину стоимости сразу (не спрашивайте откуда деньги) и оформить на оставшиеся 3 миллиона ипотечный кредит на тридцать лет под 28 процентов годовых, то придётся выплатить в итоге 22 миллиона (а всего такая квартира обойдётся в 25 миллионов в итоге - в 4 сегодняшних цены)
Ну и отсюда делаются выводы об ужасных экономических условиях, жадности банкиров и запретительных ставках

Обсудили мы этот вопрос с уважаемым Михаилом Хорьковм @reburg, и вот к каким выводам пришли.

1) а кто сказал, что люди берущие такую ипотеку собираются выплачивать ее 30 лет? Большинство ипотечных кредитов в РФ гасится досрочно - потому что у людей «за плечами что-то есть», и это что-то может превратиться в деньги, которые пойдут на выплаты кредита

2) люди рассчитывают, что каким-то образом они эти деньги заработают («срубят деньжат по лёгкому», как - ну, об этом они не говорят)

3) люди берут деньги на короткий срок - «перекрутиться» - и точно знают откуда они их возьмут

4) люди думают - может быть через 30 лет в РФ деньги будут меряться на килограммы (а то и вообще платить не придётся) - а квартира - вот она, тут, крыша над головой

Так что… люди что то знают. В конце концов, экономика определяется их действиями.

Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде.

Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события второй половины ноября 2024 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 17-30.11.2024 - 2я половина ноября 2024


❓Что нас озадачило?
Прогнозы по рынку жилья и ипотеки становятся все мрачнее. ВТБ прогнозирует не только повышение ключевой ставки до 23%, но и ее сохранение на этом уровне весь 2025 год. Коллеги из «Яков и партнеры» прогнозируют падение продаж на рынке новостроек в следующем году до 35%. В базовом сценарии допускается снижение цен на 12%.
И что с того: снижение цен – это отражение кризиса возможностей для массового покупателя, а не возможность купить квартиру дешевле. Прогнозы сбываются не всегда, но они могут корректировать ожидания участников и влиять на их решения. Потенциальные покупатели откладывают решения о покупке, а девелоперы сокращают инвестиции в новые проекты. Итог – замедление оборота.

📉 Что нас расстроило?
В Госдуме продолжают говорить про сверхдоходы российских девелоперов. Казалось бы, парламентарии должны представлять ситуацию не только в Москве, но и в регионах. Но судя по тезисам про «сверхприбыль» мало кто понимает, что происходит за МКАДом. Но столичное видение опять будут транслировать на всю страну.
И что с того: дорога ложка к обеду! Депутаты проспали момент, когда надо было говорить о сверхдоходах и рыночном балансе. Но если законодатели занимаются этим вопросом, подменяя исполнительные органы власти, не жди ничего хорошего.

⚠️Что нас порадовало насторожило?
Мы вместе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным радуемся тому, что жилье строится. Показатель текущего строительства по итогам ноября достиг отметки в 119,5 млн. кв. м. Это максимальный показатель за последние годы.
И что с того: рост предложения и объема строящегося жилья - разумный способ стабилизировать цены на рынке жилья. Это то, к чему надо было стремиться, когда массовая льготная ипотека только набирала обороты. Но сейчас, когда стройка растет на фоне падения продаж, роста себестоимости и неспособности отрасли к функционированию без льготных кредитов, мы относимся к этому процессу настороженно.

Объем текущего строительства на крупнейших рынках жилья России:

◾️Три крупнейших рынка (без пригородов) формируют 25% российского рынка, первая десятка – 44%, а тридцатка – 63%.
◾️С осени 2024 года объем строящегося жилья в Краснодаре превышает показатели Санкт-Петербурга. Индикатор снижается в обоих городах. Но в Краснодаре за год снижение 3%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
◾️Стабильно высокие показатели в Екатеринбурге – почти 5 млн. кв. м, Тюмени – 3,7 млн. кв. м, Ростове-на-Дону - 3,3 млн. кв. м.

@REBURG

В дополнение к текущему срезу по крупнейшим рынкам жилья России - показатели по Краснодару и Санкт-Петербургу.

Если за точку отсчета принять апрель 2020 года (запуск льготной ипотеки), то можно констатировать, что объем строящегося жилья в Санкт-Петербурге снизился в 2 раза, а в Краснодаре вырос, но лишь на 6%.

@REBURG

Посмотришь на отраслевые конференции почти везде заявлена тема стратегии девелопера в период турбулентности, падения продаж и т.д. Но на мероприятиях говорят о тактических решениях – как выжить. Важная характеристика текущего момента – падение продаж во 2 половине 2024 года было запрограммировано. История развития рынка - это история взлетов и падений. И, рассуждая сегодня о стратегии, надо задать вопрос – а что вы сделали в 2023 году, чтобы встретить 2025 год в хорошем настроении?
Сегодня правильная «стратегия девелоперов в период падения продаж» – это то, что вы планируете делать на следующем этапе подъема рынка. Который неизбежно наступит, но потом. Для этого надо лишь вынести бремя прошлых решений.

Навеяно публикацией Сергея Разуваева.
А вот пример того большого, что видится на расстоянии.

@REBURG

Остатки льготных программ пока удерживают рынок строящегося жилья на уровне 2018-2019 годов по числу ипотечных кредитов. Текущие показатели близки и к уровню 2022. Но общая ситуация сильно хуже. Ожидаемо хуже за счет провала по рыночной ипотеке. Показатели ноября, вероятно, будут еще ниже.

@REBURG