Информацию о приостановке выдаче семейной ипотеки комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Серьезная проблема рынка новостроек последних лет – отсутствие стабильных правил игры, которые позволяют выстраивать развитие бизнеса и планы хотя бы на 3 года. При том, что лозунгов и обещаний на нем всегда было в избытке.
Казалось бы, в середине 2024 года наступил новый период развития – льготную программу отменили, семейную урезали, но обозначили долгосрочный характер этого направления.

Поэтому последние новости про исчерпание лимитов по семейной ипотеке у крупнейшего банка, с одной стороны ожидаемое событие, с другой – крайне странное. Девелоперы, только начали адаптироваться под новые условия ипотечного рынка. Под семейную ипотеку корректировались маркетинговые планы и антикризисные стратегии.
Но, как и в предыдущие годы, рынок сталкивается с отсутствием четких правил игры и последовательных действий.

Вдогонку к данным о географии девелоперского бизнеса статистика по крупнейшим рынкам страны в августе 2024 (объем текущего строительства многоквартирных домов):

▪️Краснодар почти догнал Питер.
▪️В Екатеринбурге в работе больше 4,6 млн. кв. м, в Тюмени - больше 3,5 млн. кв. м
▪️Владивосток на протяжении длительного времени опережает многие города миллионники.

@REBURG

Банк России выпустил новую монету.
Это значит, что баланс рисков опять сместился?

@REBURG

Наблюдение ув. @unexpectedvalue дополняет своим комментарием ув. Михаил Хорьков @reburg

Коллеги обновили важные данные о распроданности квартир к моменту сдачи в эксплуатацию.
По состоянию на середину года в среднем по стране - 78%. Остаток около 22% будет ждать покупателя уже в готовом виде.
В целом – неплохо и с позиции девелоперов, и с позиции банков, которые финансировали строительство таких объектов.
Но указанная цифра является отражением вчерашнего рынка с повышенным спросом и массой возможностей покупки по льготным программам. Уже сегодня «льготной ипотеки» нет, лимиты по семейной ипотеке ограничены, IT-ипотека после перезапуска заработала, но никто не гарантирует ее безоблачное будущее.

Более того, если посмотреть на карту, то разброс региональных значений очень высокий даже среди крупнейших, наиболее развитых, рынков.

Скорей всего до конца года мы не увидим заметного ухудшения этого индикатора – продолжат сдаваться дома, которые имели возможность выровнять баланс продаж в периоды повышенного спроса.
В самой непростой ситуации - проекты, которые вышли на рынок в текущем году, их инструментарий для поддержки спроса достаточно скуден, а конкуренция на многих рынках, напротив, выросла.

Kоллеги уже начали разбирать новый ипотечный стандарт от Банка России👇

Коммерческий блок девелопера в 2025 году

Если рассматривать серьёзно стандарт защиты ипотечных заемщиков, то становится понятно, что обойти его может не получится.

Возможный сценарий — в стандарт так или иначе войдёт механика, реализующая ключевое требование: кредит должен быть не выше 80% справедливой стоимости квартиры. Да, сейчас стоимость на первичном рынке рисуется очень легко и в сделку с эскроу не вовлечены оценочные компании.

Но будет ли так всегда?

Иными словами, новость от 23 сентября на сайте Банка России создаёт запрос на совместную работу, диалог управленцев застройщиков и банкиров. Отказаться от работы со сниженной ставкой ипотеки означает потерять преимущество перед вторичным рынком. В период высокой ключевой ставки это недопустимо. Сохранить работу только в том формате, когда сниженная ставка доступна при первоначальном взносе от 40% (меньше проблем с оценкой) — это тоже снизить доступность акции.

Я ожидаю, что крупные девелоперы предложат банкирам идею продукта, в котором мы работаем не с одним предметом залога, а с несколькими.

Такая «комбо-ипотека 2.0» должна давать возможность обременить квартиру покупателя новостройки + саму новостройку. Или автомобиль + новостройку. Увеличенная залоговая масса совместно с программами субсидирования ставки сможет сформировать интересные условия для покупателя и решить проблему стандарта защиты заёмщика.

Считаю, что в России постоянно увеличивается роль семейного капитала в принятии решений со стороны потребителя. Скажу проще: в «нулевые» все брали кредиты и выплачивали их с трудовых доходов. Именно трудовые доходы были «бутылочным горлышком». В «двадцатые» у большого числа семей с неизбежностью появляются выплаченные кредиты и, как правило, не обремененные активы: городская недвижимость, автомобили, земельные участки.

Покупатели недвижимости 2025 года при сохраняющейся высокой ключевой ставке: это не только люди со свободными деньгами на вкладе. Это владельцы семейного капитала. Верить в доступность платежа под ставку 22% глупо, ведь трудовые доходы с учётом инфляции не растут так сильно.

А вот давать возможность вовлечь активы семьи, не продавая их, кажется перспективной идеей. Ведь так застройщик сможет формировать снижение ставки и комфортный платёж в ипотеку.

Подписаться на канал

Завтра в Екатеринбурге стартует форум «100+ TechnoBuild», который продлится до 4 октября. Буду рад встрече на следующих площадках:

▪️2 октября. 12-00. Конгресс-центр, Зал 3.4. «Опыт девелоперов в работе с жителями при реализации проектов КРТ»
▪️2 октября. 14-00. Стенд компании "Девелопмент-юг". Сделаю небольшой доклад о ситуации на рынке жилья Екатеринбурга.
▪️3 октября 10-00. Уральский форум по недвижимости. Выставочный павильон № 1, 2 этаж. Аналитическая дискуссия «Без льгот. Рынок жилья в новых условиях». Обсуждаем с коллегами как изменился рынок Екатеринбурга.
▪️3 октября 14-30. Уральский форум по недвижимости. Выставочный павильон № 1, 2 этаж, секция «Коммерческая недвижимость». Краткий доклад о тенденциях на рынке бизнес-центров, складов, стрит-ритейла.
▪️4 октября. Конгресс-центр, зал 3.4. «Развилки рынка недвижимости». В формате дискуссии обсуждаем ситуацию на рынке жилья России, рассматриваем региональные особенности и специфику.

@REBURG