Коллеги качественно обработали и структурировали данные bnMAP.pro по рынку новостроек в крупнейших городах страны. Много цифр и пищи для размышлений.👇

Подробная аналитика рынка 2023 🔥

Наш стратегический партнер, аналитическая платформа bnMAP.pro, предоставила данные по сделкам, экспозиции и стоимости в регионах, а мы преобразовали в таблицу-светофор, в которой наглядно показано, в каких российских городах есть сильные и резкие колебания на рынке новостроек, а где они отсутствуют. Также в документе – тренды года, которые выделили наши аналитики.

Сейчас доступны данные за полный 2023 год, включая сделки, проведенные в декабре.

В 2023 очень колебалась доля сделок с ипотекой, а в Волгограде, Краснодаре и Нижнем Новгороде цены на квартиры выросли более, чем на 20%. Как менялся рынок в разных городах России? Чтобы узнать:
→ Перейдите к боту @gmk_talks_bot и нажмите команду /start
→ Выберите пункт «Светофор новостроек: итоги года 2023»
→ Убедитесь, что вы подписаны на GMKTelega для застройщиков
→ Скачайте файл!

А также вы можете посмотреть данные за прошлый год

Подпишитесь на @gmkblog, чтобы вдохновляться и следить за трендами

Дмитрий Прокофьев поднял интересную тему - сколько должен стоить 1 кв. м в средней заработной плате по городу.
Тема емкая и для начала мы решили посмотреть, а как меняется цена жилья в таком измерении в последние годы. Взяли вторичный рынок, он сегодня ближе к ЗП, чем первичка, которая зависит от льготной ипотеки.

@REBURG

24% квартир к моменту сдачи дома не продано

В последнее время в СМИ было немало спекуляций на тему нераспроданного жилья, когда долю «на стадии строительства» интерпретировали как остатки в сданных домах.

ЦБ РФ в отчете «О проектном финансировании строительства жилья в 4 кв. 2023 года» разделяет эти показатели. В конце прошлого года 31% строящихся квартир были проданы, к моменту ввода этот показатель составлял 76%.

@REBURG

К дискуссии о драйверах роста стоимости жилья по нашей просьбе присоединился ув. Михаил Хорьков @reburg

Действительно, в СМИ в последние годы часто оперируют строительной себестоимостью возведения здания, которая сравнивается с рыночными ценами. Но затратная часть девелоперов за рамками возведения «коробки» существенно выросла - земля, внешние коммуникации, дополнительная нагрузка от муниципалитетов. В последние месяцы для новых проектов существенно возросли затраты на проектное финансирование.

Но высокие цены на землю – это следствие девелоперского оптимизма, который базировался на льготных ипотечных программах и росте цен на квартиры.
Обычно переоценка земли происходит в моменты падения продаж, когда наступает инвестиционная пауза, которая может длиться 2-3 года.
Так было в 2009, 2015 гг. С тех пор у рынка не было повода для пересмотра структуры затрат. Интересно, что падение реализации случилось в 2022 году, но это не привело к сокращению инвестиций в новые комплексы.
В 2022 году девелоперы запустили почти столько же новых домов, сколько в 2021 и существенно больше 2020, когда рынок получил массовый ипотечный стимул. Переход на эскроу и проектное финансирование снизили чувствительность к риску со стороны девелоперов. Земля - базовый ресурс для бизнеса, и она не могла не отреагировать на эти изменения.

Ввод жилья по итогам 2023 года в крупнейших городах страны

▪️Краснодар почти догнал Питер
▪️Существенно выросли показатели ввода в Новосибирске, Казани, Волгограде.
▪️Стабильно высокий уровень в Екатеринбурге
▪️Самая высокая доля ИЖС в Омске, Волгограде и Уфе.

Подробнее на Дзене>>>

@REBURG

Специфику работы такого инвестиционного инструмента как «жилищный вклад» , по нашей просьбе объясняет ув. Михаил Хорьков, Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, @REBURG

Сама идея по формированию условий для накопления денежных средств для улучшения жилищных условий здравая и необходимая.
В последние годы многие участники рынка забыли о том, что ипотека - это прежде всего персональная ответственность и разумный баланс между желаниями и текущими возможностями.
До последнего времени правительство формировало инфантильную модель принятия решений на рынке жилья. Разворот начался в прошлом году, когда размер первоначального взноса по льготным кредитам вырос до 30%.
Теперь потенциальный покупатель квартиры должен не только тратить. Практика принятия решений корректируется. Крупную покупку придется спланировать, подготовить финансовую базу и лишь потом взять кредит. Накопительные схемы должны не только обеспечить будущих заемщиков необходимой суммой, но и сформировать платежную дисциплину для тех, кто сталкивается с этим впервые. В будущем на этой основе можно выстраивать социальные, корпоративные модели поддержки отдельных категорий покупателей.
Это в теории.
На практике, успех этой идеи во многом будет зависеть от рыночного контекста.
Для будущего покупателя копить средства на квартиру интересно лишь в условиях относительного стабильного рынка. Опыт последних 4 лет сформировал совершенно иную практику.
Но условия меняются, под них корректируются и модели поведения. Поэтому создание законодательных рамок для таких проектов правильное решение.
Когда придет время, они заработают.

В каких городах сохраняется естественный прирост населения. Итоги 2023

Естественная убыль населения в крупнейших городах страны уже не такая сильная, как на пике пандемии в 2020-21 гг. Но снижение числа смертей не означает рост числа рождений. По итогам 2023 года из городов миллионников лишь Москва, Казань и Краснодар оказались в положительной зоне. Подробнее на Дзене.

@REBURG

16%
Ничего не поменялось / многое изменилось

Еще девять месяцев ключевая ставка была 7,5%, три месяца назад она достигла уровня в 16%. ЦБ РФ в очередной раз оставил ставку неизменной, как минимум до 26 апреля.

Вторичный рынок жилья традиционно очень инертен. Уже несколько месяцев участники живут в условиях крайне высоких ипотечных ставок. Но из-за того, что до конца прошлого года на рынке присутствовали покупатели со старыми одобрениями, а на январь-февраль никто не рассчитывал, осознание реальных изменений для многих продавцов началось лишь в марте.

Оборот вторички в начале 2024 не остановился, обменные сделки не требуют подпитки слишком большими суммами. Но сектор потерял прошлую динамику, а процесс подготовки стал более длительным. Медленные перемены происходили на фоне относительно небольшой конкуренции. Число квартир на вторичном рынке в большинстве городов было невелико. Но с наступлением весны начали оттаивать продавцы, которые решили не спешить в прошлом году и наблюдали за «растущим рынком. Выход этих продавцов на рынок, может оказать более заметное влияние на рынок, чем стабильно высокие ставки по ипотеке.

@REBURG

В дополнение к репосту о ключевой ставке и ее значении для рынка жилья – по нашей просьбе ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал комментарий о соотношении цен на вторичном и первичном рынке:

По мнению главы Банка России, разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком должен снижаться.
Но как?
Чем дольше ключевая ставка будет находится на высоком уровне, тем меньше сценариев для развития ситуации на «вторичке».

На протяжении последних 3 месяцев вторичный рынок работал в фоновом режиме. Сделки шли за счет обменных цепочек, покупателей с наличкой и тех, кто решался на дорогую ипотеку при небольшой доплате.
Живучесть вторички не вызывает сомнений, этот рынок подстроится под любые условия, которые ему предложат. Но заметные перемены происходят, когда есть существенное превосходство покупателей или продавцов. В начале текущего года на вторичном рынке не было большого числа покупателей, но и продавцы на него не стремились.
Процесс переоценки начинается только сейчас. Откладывать продажу могут далеко не все, с наступлением весны борьба за покупателей обостряется. Рост объема предложения - первый и опережающий индикатор того, что этот сектор может перейти к ценовой коррекции.
Впрочем, цены сделок в этом году уже не растут, возможности для торга выросли. Растущий ассортимент в ближайшие месяцы может привести к видимой ценовой коррекции на отдельных рынках. С учетом того, что многие продавцы принимают запоздалые решения, это приведет лишь к дальнейшему росту предложения и обострению конкуренции.
Первичный рынок остается в привилегированном положении, поэтому условий для сокращения ценового разрыва пока не создано.

❄️Подморозило

Банк России опубликовал итоговую статистику по ипотеке за февраль 2024:

▪️Количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ упало до уровня 2018-20 гг. Число кредитов на рынке готового жилья сократилось до минимального значения за последние годы.
▪️Средний срок ипотечных кредитов, после обновления максимальных показателей в декабре прошлого года, медленно снижается. Показатели февраля 2024: готовое жилье – 24,3 года, под залог ДДУ – 26 лет.
▪️Средний размер ипотечного кредита на рынке строящегося жилья почти не изменился – 5 млн. руб. На рынке готового жилья снизился до 3,48 млн. рублей. Это минимальный показатель с мая 2022 года.
▪️Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в феврале выросла до 6,35% (под залог ДДУ) и до 11,66% (на готовое жилье).

@REBURG

На текущей неделе прошла интересная новость с предложением Минцифры о строительстве отделений Почты России за счет девелоперов. Бизнес ожидаемо возмутился. Эксперты предположили, что все это ляжет на плечи покупателей.

Но рынок прикормлен, приручен и давно зависим от правительственной руки. То, что девелоперов продолжат нагружать дополнительными обязательствами, сомнений нет. Требование «строить больше» тянет за собой слишком много расходов со стороны государства и муниципалитетов. Аванс по «льготной ипотеке» надо отрабатывать. Спасибо, что в ценообразование пока никто не вмешивается. Но это пока. К тому же сами застройщики давно не брезгуют писать жалобы в ФАС на металлургов и прочих смежников.

@REBURG

Дом рф опубликовал данные о межрегиональных сделках. Интерес к городу и региону – важный индикатор развития. Но в условиях сворачивания льготной ипотеки – это и риск для рынков, которые сильно зависят от внешнего спроса.

⬇️Межрегиональные сделки на первичном рынке жилья

@REBURG

Коллеги упрекнули нас в том, что график по текущему строительству необъективный, так как учитывает только те объекты, которые строятся по 214-ФЗ. Сейчас это почти все проекты, а в 2020-21 гг. было больше тех, что строились без привлечения средств граждан. Считаем, что за рамками 214 ФЗ присутствуют специфичные проекты, не все из них на разных этапах проходили под льготную ипотеку. Но можно посмотреть на рынок и с учетом таких объектов. В этом случае рост строящегося жилья с апреля 2020 года будет 9%, а не 18%. Что в первом, что во втором варианте – это очень мало. Напомним, что цены за этот период на многих рынках удвоились, а задолженность по ипотеке (под залог ДДУ) выросла в 3 раза.

@REBURG

Банк России опубликовал отчет "АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ В СЕГМЕНТЕ
РОЗНИЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
НА ОСНОВЕ ДАННЫХ БЮРО
КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ", в котором много интересных цифр по ипотеке.

⬇️Скачать можно здесь.

@REBURG

ЦБ РФ выпустил отчёт «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за второе полугодие 2023 года, а ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал для нас краткое резюме - что там сказано важного о сфере недвижимости

Многие цифры подтверждают уже имеющуюся информацию и те риски, на которые ЦБ РФ неоднократно указывал:

◾️Увеличение сроков кредитования создает видимость доступности рынка жилья для массового покупателя. Но высокие цены и отсутствие достаточных накоплений заставляют брать потребительские кредиты на первый взнос (около 6% ипотечных заемщиков) и на ремонт квартиры (до 30%). 68% долга по ипотеке приходится на заемщиков, у которых, кроме ипотеки, есть еще и потребительский кредит.

◾️От процесса старения населения не убежишь - ключевая возрастная группа на рынке ипотеки в 4 кв. 2023 года: от 35 до 50 лет (51%).
Следствием этого I становится то, что у 42% выданных во втором полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составляет более 65 лет (+ 11 п.п за год). (рост доли возрастных заемщиков хорошо ложится на структуру населения ⬆️)

◾️С другой стороны – долг по ипотеке у большинства должников не заоблачный.
Треть заемщиков имеет остаток долга до 1 млн. рублей, а у 75% он не превышает 3 млн. рублей.
Остаток задолженности более 6 млн. рублей имеют лишь 5% заемщиков, но они формируют 22% всего ипотечного долга.

На фоне этих цифр те решения, которые принимает ЦБ РФ для охлаждения спроса на рынке жилья, выглядят разумными и необходимыми.
Их результат должен стать видимым в статистике уже в 1 половине 2024 года.