Позиция «мы сейчас наблюдаем за рынком» означает – плывем по течению. Управлять процессом не хотят. Через 3 месяца внесут предложение. Это значит, что до мая рынок остается без четких ориентиров на будущее. Контуры текущих программ действуют до 1 июля. Покупатели будут принимать решения в спешке, а девелоперы жить верой в льготные программы и силу вице-премьера.

@REBURG

Для тех, кто не может жить без инвестиций в недвижимость, а денег немного, коллеги из Domus Verus напоминают, что для этого необязательно покупать квартиру в ипотеку.
Сейчас можно присмотреться к облигациям российских девелоперов. Доходность 16-18% и выше.

@REBURG

Новости о снижении объёмов выдачи ипотеки в РФ в январе 2024 года для наших читателей прокомментировал уважаемый Михаил Хорьков @reburg

«Появились первые оценки по ипотечному рынку в январе 2024 года. Они низкие, но не шокирующие. По данным Frank RG выдача ипотечных кредитов в январе составила 274,9 млрд руб. это на 65,5% ниже декабря 2023 года, но лишь на 2,8% ниже января 2023 года. А ведь год назад рыночные ставки по ипотеке были около 11%, сейчас - 17%.

В начале года рынок жилья показывает ожидаемо слабые результаты, но реальные оценки «охлаждения рынка» по итогам принятых ЦБ РФ решений. можно будет делать не ранее марта. Январь не лучший период для оценки рыночных перемен»

🤓Большой материал о трансформации городов России. Как это делают крупные корпораты и что из этого получается.
🔺Треугольный метр

Недавно мы опубликовали статистику продаж на рынке новостроек Екатеринбурга в январе 2024 года. Ее особенность в том, что она удовлетворит и тех, кто ждет обвала на рынке жилья и тех, кто верит в дальнейший рост рынка.

На рынке новостроек Екатеринбурга в январе было продано около 1,1 тысячи квартир по ДДУ. В зависимости от позиции, это может означать и «все пропало, шеф» и «все идет по плану». Давайте посмотрим на эту цифру с разных сторон:

Все пропало!
В декабре прошлого года на рынке новостроек было продано около 3,9 тысяч квартир. И это не рекордный показатель, еще в сентябре количество ДДУ превышало уровень в 5 тысяч. На первичном рынке, в отличие от вторичного, продолжает работать льготная ипотека со ставками 6-8%. Но, несмотря на это, продажи квартир в январе рухнули почти в 3,5 раза к предыдущему месяцу. Все это свидетельствует о том, что девелоперы загнали цены очень высоко и покупатели отказываются приобретать переоценённую недвижимость. Возврата к показателям 2023 года уже не будет.

Все по плану!
Ажиотаж на рынке жилья остался в прошлом. Активность покупателей вернулась на привычный уровень, характерный для предыдущих периодов стабильного рынка. В прошедшем месяце, треть из которого заняли новогодние каникулы, было продано около 1,1 тысячи квартир. Примерно столько же сделок было в январе 2023 и январе 2021. Традиционное январское охлаждение рынка не вышло за привычные рамки. В следующие месяцы число сделок начнет расти. И тогда мы увидим реальную ситуацию на рынке.

Рынок недвижимости всегда чуть сложнее, чем прямолинейные выводы, которых ждут от того или иного фактора. Данные за 1 месяц не формируют трендов, но сигнализируют о возможных переменах. А большое всегда видится на расстоянии.

@reburg_ekb

Ответ на наш вопрос о том, как поведет себя рынок ипотечного кредитования и рынок жилья в ответ на действия ЦБ РФ по изменению/сохранению ставки, дает уважаемый Михаил Хорьков @reburg

Ближайшее заседание Совета директоров Банка России не должно преподнести каких-либо сюрпризов для рынка жилья и ипотеки. Профессиональные участники рынка смирились с тем, что рыночные процессы на вторичном рынке будут заморожены в ближайшие месяцы и не ждут быстрого смягчения ДКП. Продавцы и потенциальные покупатели также заняли выжидательную позицию «до лучших времен». С момента заметного торможения рынка в конце прошлого года прошло не так много времени. Критическая масса, способная запустить рыночные изменения, еще не сформирована. Пока рыночный анабиоз на вторичном рынке всех устраивает.

Девелоперов текущая ставка сильно не пугает, льготные программы продолжают работать, хотя и не так бодро, как во 2 половине прошлого года. Повышенные ставки по проектному финансированию бьют только по тем проектам, где эскроу-счета пустые. А конец прошлого года позволял их быстро наполнить всем, кто этого желал. Те, кто только выходит на рынок, рассчитывают, что сделают это благодаря уже традиционном фактору – предполагаемой отмене льготной ипотеки. 1 июля все ближе.

Текущие ожидания от ближайшей пятницы в большей степени связаны с ориентирами на вторую половину года. Кроме решения по ключевой ставке Банк России опубликует обновленный среднесрочный прогноз. Его содержание для рынка жилья будет более важным ориентиром, чем факт сохранения ключа на прежнем уровне.

#ставка_и_жилье

Особенность момента в том, что поддержка спроса определяется решениями в Москве, а сбалансировать этот спрос достаточным предложением должны местные рынки. И это уже зависит от усилий региональных властей, муниципалитета и местного бизнеса. https://dzen.ru/a/ZcyXLDYxG2NVwJpK

Презентация к выступлению на I Забайкальском строительном форуме в Чите.

@REBURG

Прокомментировал предложение о кластерной поддержке рынка жилья для канала Деньги и песец"
Получилось больше вопросов, чем ответов.

@REBURG

На чем вырастет ипотека?
Ключевая ставка на прошлой неделе осталась прежней — 16%. Ориентир по среднегодовому показателю на текущий год увеличен до 13,5%-15,5%. Но вот коллеги обращают внимание на то, что прогноз по росту ипотечного рынка остался неизменным – 7-12% 👇

https://yangx.top/dvizhenieru/3835

Скидки на котловане будут?

На фоне ужесточения условий по проектному финансированию многие девелоперы заняли более осторожную позицию по запуску новых проектов. По данным ЕИСЖС в январе 2024 года в России было начато строительство 2,3 млн. кв. м жилья (на основании опубликованных проектных деклараций). Этот показатель на 27% ниже января предыдущего года и на 7% меньше января 2022 года. Но те, кто решается на старт новых комплексов в настоящий момент, сталкиваются с задачей быстрого наполнения эскроу-счетов для снижения ставок по кредитам. Поэтому скидки на котловане, о которых забыли в предыдущие периоды, могут вернуться в привычную рыночную практику. По крайней мере пока ключевая ставка остается слишком высокой.

@REBURG

Сейчас большинство участников рынка делает вид, что их все устраивает. Но театральная пауза затянулась, и весной от них потребуются конкретные действия https://www.dk.ru/news/237198904

По итогам февраля 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 105,9 млн. кв. м, из них 105,2 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 1,1%, а за год вырос на 9,5%. Текущий объем строительства на 15,3% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):

↑ СКФО: +47%
↑ ДВФО: +40,1%
↑ УФО: +23,8%
↑ СФО: +10,6%
•Российская Федерация: +9,5%
↑ ПФО: +9,4%
↑ ЮФО: +6,7%
↑ЦФО: +5,4%
↓СЗФО: -1,8%

Ранее мы публиковали итоги 2023 года по крупнейшим городским рынкам.

@REBURG

В 2023 году в РФ было построено 110,44 млн кв. м. Это абсолютный рекорд.

- Но что мы должны сделать, чтобы жилье, которое строится сегодня оставалось актуальным в следующее столетие? – такой вопрос мы задали ув. Михаилу Хорькову, @reburg,

Вот его ответ

...девелоперская задача еще сложнее. Дома и районы строятся быстро, а эксплуатируются очень долго.

• Главное условие «выживаемости» жилого проекта – место (страна/город/район). Часто ценность места, его возможности кардинально меняются под воздействием внешних факторов. Если место привлекательно для жизни, то даже слабые жилые проекты живут долго. Сегодня «хрущевка» в мегаполисе и в малом городе –две большие разницы.

• Рыночные цены и допустимые затраты на строительство – условие, которое формирует стартовые возможности проекта. Как распорядиться этими возможностями решает девелопер, который формирует задание на проектирование. От его позиции зависит очень многое. Есть видимые параметры, которые определяют визуальную привлекательность – фасад, двор, МОПы. А есть начинка – технические и инженерные решения, квартирография, планировки и возможности внутренней трансформации. К, сожалению, сегодня очень часто продают и покупают яркую, недолговечною обертку.

• Ответственный девелопер и качественный проект - не гарантия того, что дом останется привлекательным в будущем. Десятилетия эксплуатации здания - это зона ответственности собственников. Многие проекты теряют свою привлекательность как раз из-за плохого управления.


Иллюстрация: Аристарх Лентулов. «Москва» 1913.⬆️

⚡️Семейную ипотеку продлят до 2030 года
У рынка появился долгосрочный ориентир, на который можно опираться при развитии бизнеса, проектировании новых районов, а не только строить планы продаж на ближайшие 6-12 месяцев.