Цыплят по осени считают

Общался со знакомым, который продает квартиру, купленную чуть более 10 лет назад (старый жилой фонд в центре города) и не понимает почему его квартира сильно не подорожала. Цены за это время на вторичном рынке выросли на 60%. Всего на 60%! Потому что доллар вырос в 3 раза, депозиты увеличили бы стартовую сумму минимум в 2 раза.

Но квартира приобреталась для жизни. И инвестиционные подсчеты, осмысление цен возникают в теории только сейчас. Кажется, что недвижимость должна была подорожать сильнее. Логика подсказывает - все так подорожало за последние 2-3 года, а за 10 лет - тем более. Все верно, только за последние 10 лет был и период снижения цен на вторичном рынке в 2015-17 гг. Те, кто не выходил на рынок в это время, не знают или не помнят об этом непростом периоде. Просадка среднего индикатора по Екатеринбургу составила около 15%. А в отдельных секторах рынка доходила до 20-25%. Позже, конечно, был и рост цен, и повышенный спрос. Но большое всегда видится на расстоянии. А насколько удачной была покупка подсчитывают в момент продажи квартиры, даже если не задумывались об инвестициях в момент приобретения.

@REBURG

В декабре 2023 объем выдачи ипотеки за рамками строящегося жилья снизился до уровней начала года. Выдача под залог ДДУ не превысила пика сентября 2023.

В начале 2024 года ЦБ РФ ожидает сбалансированного роста и улучшения стандартов кредитования ипотеки, что предполагает не такой активный рост рынка, как в 2023 году. Среди основных факторов:
• изменение условий льготных программ, в том числе повышение первоначального взноса по «Льготной ипотеке» до 30%.
• ужесточение с 01.03.2024 надбавок к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.
• высокие ставки по рыночной ипотеке.
• Для ограничения системных рисков запланировано введение МПЛ по ипотеке.

@REBURG

"Ипотека от лукавого"

Банк России говорит, что жадность банков, вводящих комиссии для девелоперов не знает границ.
Пресс-конференция Александра Данилова о развитии банковского сектора России в 2023 году - https://www.youtube.com/watch?v=0NWSozAEGJ8&t=1732s

@REBURG

Итоги декабря 2023 на рынке ипотеки оказались ожидаемо слабее осеннего пика, но рынок жилья продолжал получать заметную подпитку за счет кредитных ресурсов. Существенный спад выдачи новых кредитов можно ожидать лишь в январе-феврале 2024 года. Рассматриваем основные показатели рынка по итогам 2023 года.

@REBURG

По итогам января 2024 года объем жилья в стадии строительства в России сократился до 105 млн. кв. м, из них 104 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель снизился на 1,1%, а за год вырос на 9,1%. Текущий объем строительства на 14% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):

↑ СКФО: +43,9%
↑ ДВФО: +41,4%
↑ УФО: +22,8%
↑ СФО: +13,9%
↑ ПФО: +10,8%
•Российская Федерация: +9,1%
↑ЦФО: +5,7%
↑ ЮФО: +4,8%
↓СЗФО: -5,0%

Ранее мы публиковали итоги 2023 года прошлого года по крупнейшим городским рынкам.

@REBURG

В дополнение к данным по объему текущего строительства в России – укрупненные данные федеральным округам:

▪️Отрыв рынка центральной России от остальных округов колоссальный.
▪️Дальний Восток и Северный Кавказ, хоть и являются лидерами по темпам прироста жилищного строительства в прошлом году, остаются мелкими рынками в масштабах страны.
▪️Рынок Северо-Западного округа продолжает сжиматься на протяжении нескольких лет. По объему стройки уступает Приволжскому и Южному ФО.

@REBURG

Позиция «мы сейчас наблюдаем за рынком» означает – плывем по течению. Управлять процессом не хотят. Через 3 месяца внесут предложение. Это значит, что до мая рынок остается без четких ориентиров на будущее. Контуры текущих программ действуют до 1 июля. Покупатели будут принимать решения в спешке, а девелоперы жить верой в льготные программы и силу вице-премьера.

@REBURG

Для тех, кто не может жить без инвестиций в недвижимость, а денег немного, коллеги из Domus Verus напоминают, что для этого необязательно покупать квартиру в ипотеку.
Сейчас можно присмотреться к облигациям российских девелоперов. Доходность 16-18% и выше.

@REBURG

Новости о снижении объёмов выдачи ипотеки в РФ в январе 2024 года для наших читателей прокомментировал уважаемый Михаил Хорьков @reburg

«Появились первые оценки по ипотечному рынку в январе 2024 года. Они низкие, но не шокирующие. По данным Frank RG выдача ипотечных кредитов в январе составила 274,9 млрд руб. это на 65,5% ниже декабря 2023 года, но лишь на 2,8% ниже января 2023 года. А ведь год назад рыночные ставки по ипотеке были около 11%, сейчас - 17%.

В начале года рынок жилья показывает ожидаемо слабые результаты, но реальные оценки «охлаждения рынка» по итогам принятых ЦБ РФ решений. можно будет делать не ранее марта. Январь не лучший период для оценки рыночных перемен»

🤓Большой материал о трансформации городов России. Как это делают крупные корпораты и что из этого получается.
🔺Треугольный метр

Недавно мы опубликовали статистику продаж на рынке новостроек Екатеринбурга в январе 2024 года. Ее особенность в том, что она удовлетворит и тех, кто ждет обвала на рынке жилья и тех, кто верит в дальнейший рост рынка.

На рынке новостроек Екатеринбурга в январе было продано около 1,1 тысячи квартир по ДДУ. В зависимости от позиции, это может означать и «все пропало, шеф» и «все идет по плану». Давайте посмотрим на эту цифру с разных сторон:

Все пропало!
В декабре прошлого года на рынке новостроек было продано около 3,9 тысяч квартир. И это не рекордный показатель, еще в сентябре количество ДДУ превышало уровень в 5 тысяч. На первичном рынке, в отличие от вторичного, продолжает работать льготная ипотека со ставками 6-8%. Но, несмотря на это, продажи квартир в январе рухнули почти в 3,5 раза к предыдущему месяцу. Все это свидетельствует о том, что девелоперы загнали цены очень высоко и покупатели отказываются приобретать переоценённую недвижимость. Возврата к показателям 2023 года уже не будет.

Все по плану!
Ажиотаж на рынке жилья остался в прошлом. Активность покупателей вернулась на привычный уровень, характерный для предыдущих периодов стабильного рынка. В прошедшем месяце, треть из которого заняли новогодние каникулы, было продано около 1,1 тысячи квартир. Примерно столько же сделок было в январе 2023 и январе 2021. Традиционное январское охлаждение рынка не вышло за привычные рамки. В следующие месяцы число сделок начнет расти. И тогда мы увидим реальную ситуацию на рынке.

Рынок недвижимости всегда чуть сложнее, чем прямолинейные выводы, которых ждут от того или иного фактора. Данные за 1 месяц не формируют трендов, но сигнализируют о возможных переменах. А большое всегда видится на расстоянии.

@reburg_ekb

Ответ на наш вопрос о том, как поведет себя рынок ипотечного кредитования и рынок жилья в ответ на действия ЦБ РФ по изменению/сохранению ставки, дает уважаемый Михаил Хорьков @reburg

Ближайшее заседание Совета директоров Банка России не должно преподнести каких-либо сюрпризов для рынка жилья и ипотеки. Профессиональные участники рынка смирились с тем, что рыночные процессы на вторичном рынке будут заморожены в ближайшие месяцы и не ждут быстрого смягчения ДКП. Продавцы и потенциальные покупатели также заняли выжидательную позицию «до лучших времен». С момента заметного торможения рынка в конце прошлого года прошло не так много времени. Критическая масса, способная запустить рыночные изменения, еще не сформирована. Пока рыночный анабиоз на вторичном рынке всех устраивает.

Девелоперов текущая ставка сильно не пугает, льготные программы продолжают работать, хотя и не так бодро, как во 2 половине прошлого года. Повышенные ставки по проектному финансированию бьют только по тем проектам, где эскроу-счета пустые. А конец прошлого года позволял их быстро наполнить всем, кто этого желал. Те, кто только выходит на рынок, рассчитывают, что сделают это благодаря уже традиционном фактору – предполагаемой отмене льготной ипотеки. 1 июля все ближе.

Текущие ожидания от ближайшей пятницы в большей степени связаны с ориентирами на вторую половину года. Кроме решения по ключевой ставке Банк России опубликует обновленный среднесрочный прогноз. Его содержание для рынка жилья будет более важным ориентиром, чем факт сохранения ключа на прежнем уровне.

#ставка_и_жилье

Особенность момента в том, что поддержка спроса определяется решениями в Москве, а сбалансировать этот спрос достаточным предложением должны местные рынки. И это уже зависит от усилий региональных властей, муниципалитета и местного бизнеса. https://dzen.ru/a/ZcyXLDYxG2NVwJpK

Презентация к выступлению на I Забайкальском строительном форуме в Чите.

@REBURG

Прокомментировал предложение о кластерной поддержке рынка жилья для канала Деньги и песец"
Получилось больше вопросов, чем ответов.

@REBURG