Последствия «замороженной вторички»

За прошлый год структура выдачи ипотеки кардинально изменилась. Если ранее вторичный рынок был основой для ипотечного рынка, теперь – это рынок новостроек. До последнего времени ипотека на «вторичке» поддерживала рыночный оборот по всей стране. Теперь рынок жилья крутится только в мегаполисах, там, где есть новостройки. Оборот вторички уже замедлился. Нет достаточного оборота – нет справедливой переоценки территорий и рынков, как в масштабах страны, так и на уровне конкретного города. Важный момент, который придется учитывать в 2024 году при сопоставлении цен.

@REBURG

Банки предполагают застройщикам платить комиссию от суммы кредита по «льготной ипотеке» –- прокомментировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования мы попросили уважаемых коллег

Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов @reburg

"Льготные подпорки ипотечного рынка формируют все более причудливые формы сектора новостроек. Перекошенный рынок жилья и ранее не выглядел стройно и гармонично, но к началу 2024 окончательно расшатался.
Ставки на первичном рынке по льготным программам – 6-8%. На вторичном рынке – 16-18%. Разрыв в ставках давно уравновешивается уровнем цен. Отсюда рыночные диспропорции и риски не только для покупателей, но и для профессиональных участников.

В дополнение к этой палитре красок современного рынка жилья в январе 2024 года крупнейшие банки страны стали требовать с девелоперов «плату» за выдачу льготной ипотеки покупателям квартир. Говорят, что в новых условиях льготная ипотека стала невыгодна банкам. Так ли это – пусть разбирается ФАС. Но если ситуация не поменяется, продавцы заложат эту комиссию в цены, и квартиры одномоментно подорожают на 5%. Не так много, если бы процесс был рыночным. Но речь идет о льготной ипотеке, публичная цель которой помогать гражданам в решении жилищного вопроса. И это уже проблема правительства, которое принимало подобные решения, а не рынка.

Если проследить логику развития льготной ипотеки в последние годы, то ее то как раз и не хватало. Принимаемые решения были не всегда последовательные. Ключевой проблемой отрасли стало отсутствие стратегии развития. Горизонт планирования сузился до нескольких месяцев, а принимаемые решения опирались на то, как получить результат в моменте. И это на рынке, где инвестиционный цикл проектов меряется годами. Решение банков «урвать» свою прежнюю маржу находится в русле прежнего движения. Смущает другое, сложившаяся ситуация – это следствие череды решений, которые принимались Правительством РФ и Банком России. Но они набрали в рот воды и молча наблюдают за происходящим – говорят, что изучают. Но тут не изучать надо, а давно определиться куда вы ведете рынок жилья и чего хотите добиться через год-два, пять"

Основные итоги 2023 года в Екатеринбурге:
⚡️рекордный объем продаж,
⚡️рекордный объем предложения (был летом),
⚡️рекордно высокие цены
⚡️рекордный ввод жилья

@reburg_ekb

Тема с комиссиями за выдачу льготных кредитов тянет за собой массу интересных последствий. Егор Добрынин обращает внимание на не самые очевидные, но неизбежные перемены в девелоперской практике.

Перед новым годом только и разговоров, что о комиссионных вознаграждениях

Решил подсветить несколько неочевидных моментов, которые не упоминались в профильных каналах и остались без внимания: работа с НКЛ и заложенными объемами на субсидирование у девелоперов.

Чтобы синхронизироваться с коллегами по рынку — предлагаю пройти опрос ниже и ответить, как по вашему мнению будут развиваться события в 2024 году.

Подписаться на канал

The Empire Strikes Back

«Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков», — говорится в комментарии ЦБ РФ, поступившем в РБК.

Вот здесь – мой рассказ о будущем льготной ипотеки в 2024 году, записанный в декабре 2023 года – можете оценить, в какой степени он совпадает с происходящим сейчас

Роль Trade-in будет расти
Первый взнос по льготной ипотеке повышен до 30%. Роль клиентов, которые будут приходить к застройщикам с задачей продать старое жилье будет расти. Непростая ситуация на вторичном рынке будет этом у только способствовать. Эффективность девелоперов в 2024 году во многом будет зависеть от того как выстроена работа по Trade-in. А выстроена она пока далеко не у всех, коллеги посчитали.

В любой непонятной ситуации запускай новые проекты

Мы часто говорим о том, что проектное финансирование и льготные ипотечные программы сильно изменили чувствительность к риску у девелоперов. Интересно, что в начале 2020 года часто можно было слышать тезис о том, что «мы помним кризис 2009 и 2015 гг и будем осторожными». Тогда многие ждали спада рынка в условиях карантинных ограничений. Сейчас если и ждут спада, то не боятся его. Осторожность осталась в прошлом.

Объем запуска новых проектов рос в 2022 году на фоне падения продаж, вырос он и по итогам 2023 года, когда объем реализации квартир достиг рекордных отметок.
По данным ЕИСЖС (на основании публикации проектных деклараций) в декабре 2023 года было начато строительство 6,5 млн. кв. м квартир. Это на 32% больше декабря 2022. За год девелоперы России запустили новых проектов на 49 млн. кв. м жилья. Это превышает показатели предыдущего года на 21%.

@REBURG

Рекордный ввод жилья 2023 года

Озвучены предварительные показатели ввода жилья в 2023 году. Президент заявил о том, что было построено около 110,1 млн. кв. м жилья, ранее вице-премьер говорил о том, что ввод многоквартирных домов может составить около 51 млн. кв. м. Сами цифры могут уточниться, но общий тренд уже можно обозначить.
Рекордный ввод жилья, о котором будут говорить в ближайшее время, достигнут в первую очередь за счет ИЖС. Это очень непрозрачная сфера – сколько здесь реального роста объемов строительства, а сколько оформлений старых построек (регистрация объектов, построенных на землях для садоводства, ввод домов для бесплатного подключения к газу) никто не скажет. В эти цифры можно просто верить. Более точный показатель - ввод многоквартирного жилья. Судя по предварительным данным этот показатель наконец-то достиг уровня 2015 и на 20% превысил показатели 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

@REBURG

В каких городах строят больше?

Обновили данные по объему текущего строительства по итогам 2023 года:
▪️Растет стройка на Дальнем Востоке, в столичном пригороде
▪️Показатели Москвы стабильны
▪️Снижение фиксируется в Краснодаре, Санкт-Петербурге, Уфе

Больше информации и графиков в публикации на Дзене.

@REBURG

Цыплят по осени считают

Общался со знакомым, который продает квартиру, купленную чуть более 10 лет назад (старый жилой фонд в центре города) и не понимает почему его квартира сильно не подорожала. Цены за это время на вторичном рынке выросли на 60%. Всего на 60%! Потому что доллар вырос в 3 раза, депозиты увеличили бы стартовую сумму минимум в 2 раза.

Но квартира приобреталась для жизни. И инвестиционные подсчеты, осмысление цен возникают в теории только сейчас. Кажется, что недвижимость должна была подорожать сильнее. Логика подсказывает - все так подорожало за последние 2-3 года, а за 10 лет - тем более. Все верно, только за последние 10 лет был и период снижения цен на вторичном рынке в 2015-17 гг. Те, кто не выходил на рынок в это время, не знают или не помнят об этом непростом периоде. Просадка среднего индикатора по Екатеринбургу составила около 15%. А в отдельных секторах рынка доходила до 20-25%. Позже, конечно, был и рост цен, и повышенный спрос. Но большое всегда видится на расстоянии. А насколько удачной была покупка подсчитывают в момент продажи квартиры, даже если не задумывались об инвестициях в момент приобретения.

@REBURG

В декабре 2023 объем выдачи ипотеки за рамками строящегося жилья снизился до уровней начала года. Выдача под залог ДДУ не превысила пика сентября 2023.

В начале 2024 года ЦБ РФ ожидает сбалансированного роста и улучшения стандартов кредитования ипотеки, что предполагает не такой активный рост рынка, как в 2023 году. Среди основных факторов:
• изменение условий льготных программ, в том числе повышение первоначального взноса по «Льготной ипотеке» до 30%.
• ужесточение с 01.03.2024 надбавок к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.
• высокие ставки по рыночной ипотеке.
• Для ограничения системных рисков запланировано введение МПЛ по ипотеке.

@REBURG

"Ипотека от лукавого"

Банк России говорит, что жадность банков, вводящих комиссии для девелоперов не знает границ.
Пресс-конференция Александра Данилова о развитии банковского сектора России в 2023 году - https://www.youtube.com/watch?v=0NWSozAEGJ8&t=1732s

@REBURG

Итоги декабря 2023 на рынке ипотеки оказались ожидаемо слабее осеннего пика, но рынок жилья продолжал получать заметную подпитку за счет кредитных ресурсов. Существенный спад выдачи новых кредитов можно ожидать лишь в январе-феврале 2024 года. Рассматриваем основные показатели рынка по итогам 2023 года.

@REBURG

По итогам января 2024 года объем жилья в стадии строительства в России сократился до 105 млн. кв. м, из них 104 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель снизился на 1,1%, а за год вырос на 9,1%. Текущий объем строительства на 14% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):

↑ СКФО: +43,9%
↑ ДВФО: +41,4%
↑ УФО: +22,8%
↑ СФО: +13,9%
↑ ПФО: +10,8%
•Российская Федерация: +9,1%
↑ЦФО: +5,7%
↑ ЮФО: +4,8%
↓СЗФО: -5,0%

Ранее мы публиковали итоги 2023 года прошлого года по крупнейшим городским рынкам.

@REBURG