Пиксельная ипотека

Кластерная модель льготной ипотеки - идея, которая с самого начала не проясняла, а еще больше запутывала сценарии 2024 года:
▪️Главный вопрос без ответа - цель такого подхода в чем? Доступность жилья, количество сделок, число ипотечных кредитов, объем строительства? Территориальное развитие?
▪️Каким регионам помогать – сильным или слабым, с динамичным рынком или стагнирующим? Как быть с регионами, где условия для развития рынка жилья в отдельных населенных пунктах очень контрастные?
▪️Кто и как будет администрировать этот процесс в условиях очень быстрых перемен на рынке жилья?

Из интервью с Эльвирой Набиуллиной стало понятно, что вариант с региональной, кластерной поддержкой может трансформироваться в пиксельную, когда не все города региона получат такую возможность. Но, как и ранее - говорить о каких-то вариантах преждевременно. У нас же времени еще много – полгода впереди.

@REBURG

Девелопер Самолёт заявляет о планах занять 20% рынка Екатеринбурга, а мы напоминаем чем отличается этот рынок от большинства других городов.

@REBURG

На прошлой неделе Греф пообещал постоянно увеличивать прибыль Сбера. С 11 января 2024 льготная ипотека в Сбере будет не по всем ЖК, а только по тем, где застройщик за это заплатит. Цена вопроса - от 7,5% от суммы кредита для льготной ипотеки, 8,4% по семейной, 8,9% по IT ипотеке. За это клиент застройщика получит кредит по базовой ставке.

Но виноваты в повышении цен будут девелоперы.

@REBURG

⚙️ Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан

◽️ В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 г. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.

◽️ Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.

◽️ С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15% в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.

◽️ Консервативные требования к ПВ важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы ПВ формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования ПВ (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.

◽️ Чтобы предотвратить такие практики, ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки ПДН, Банк России дополнительно повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.

◽️ Повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.

В очередной раз декларируется переход к региональной модели при продлении "льготной ипотеки" в 2024 году.
Те отрывочные реплики, которые есть у рынка сегодня, не позволяют оценивать целесообразность и эффективность такого подхода. Тем более не озвучена цель поддержки по региональному принципу – территориальное развитие, повышение доступности жилья, повышение объемов строительства. На основании чего в будущем оценивать эффективность такой программы?

Сходу региональная модель поддержки спроса выглядит более логичной. Но вопрос в том, что с момента запуска льготной ипотеки в 2020 году многие территории так и не использовали эти возможности и не смогли нарастить строительство. Что изменится в 2024 году? Основная проблема – территории со слабым рынком жилья имеют неразвитый строительный комплекс. При избыточном стимулировании спроса не везде происходит адекватный рост предложения, а рыночный баланс достигается при помощи повышения цен. Второй вопрос – рынки жилья формируются и развиваются в конкретном населенном пункте, а не регионе. В рамках региона могут быть города с высокими и низкими показателями.

@REBURG

Итоги ноября 2023 года на рынке ипотечного кредитования

▪️ Число выданных кредитов на рынке готового жилья продолжает сокращается, но остается выше уровней предыдущих лет. Частично такие показатели поддерживаются льготными программами (покупка сданных новостроек от застройщика) и остатками старых одобрений.
▪️После заметного снижения числа кредитов под залог ДДУ в октябре, в ноябре зафиксирован небольшой рост (+5%). Показатели декабря также должны остаться высокими. Более заметное снижение выдач начнется в 2024.

@REBURG

К квартирному вопросу

И кстати, об итогах, прогнозах, и вопросах – с точки зрения потребительской экономики РФ «решение квартирного вопроса» кейс интереснейший, потому что это вопрос не могут решить уже сто лет, и, как говорил (по другому поводу) Лев Толстой «весь узел русской жизни сидит тут».
На «квартирный вопрос» нет простого ответа, но есть каналы уважаемых коллег, которые пишут о рынке недвижимости, и которые я внимательно читаю. (и буду признателен всем, кто напишет мне на @dpolarfox, какие еще каналы о недвижимости заслуживают внимания, с вашей точки зрения)

@reburg Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости РФ, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив

@ne_dvizhka Коллективное бессознательное редакции газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»

@vprigorode - Новости журнала «Пригород» (в первую очередь пригород Санкт-Петербурга)

@yeltsovm - Профессиональный и личный взгляд ув. Максима Ельцова на рынок недвижимости Санкт-Петербурга

@moscowclubhouses Ерлан Ажибаев рассказывает об элитном рынке недвижимости столицы и архитектуре

@cotlovan_contrust Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только.

@dvizhenieru - понятно о рынке недвижимости плюс кейсы девелоперов.

@blood_concrete - совместный проект 20 аналитиков и экспертов по строительной отрасли и недвижимости.

@dvizhpronedvizh самый цитируемый канал о недвижимости в РФ (по данным Telemetr)

Иллюстрация⬆️: картина Александра Дейнеки «Мирные стройки» (1959 год) (увидел ее на канале ув. коллег @sovietarts)

🏗 Конец года – период, когда большое число проектов сдается в эксплуатацию и показатель текущего строительства снижается. По итогам декабря 2023 года объем жилья в стадии строительства в России сократился до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель снизился на 1,1%, а за год вырос на 8,7%.

Устойчивый рост текущего строительства в 2023 году фиксировался не везде.

Изменение за 12 месяцев:
↑ СКФО: +44,8%
↑ ДВФО: +41,2%
↑ УФО: +20,7%
↑ СФО: +15,7%
↑ ПФО: +10,3%
•Российская Федерация: +8,7%
↑ ЮФО: +5,2%
↑ЦФО: +4,0%
↓СЗФО: -3,4%

@REBURG

... И ТИШИНА

ЦБ РФ на протяжении последних лет боролся с субсидированием ставок от застройщиков. Требовал, чтобы девелоперы давали скидки напрямую покупателям, а не платили за низкие ставки банкам. Кто-то слышал комментарии Банка России по введению платы за выдачу льготных кредитов?

@REBURG

В ноябре 2023 года объема производства цемента существенно вырос по отношению к аналогичному периоду 2022 года: +10,1%. Результаты производства за январь – ноябрь 2023 года превышают аналогичный период 2022 года на 3%.

Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

@REBURG

Последствия «замороженной вторички»

За прошлый год структура выдачи ипотеки кардинально изменилась. Если ранее вторичный рынок был основой для ипотечного рынка, теперь – это рынок новостроек. До последнего времени ипотека на «вторичке» поддерживала рыночный оборот по всей стране. Теперь рынок жилья крутится только в мегаполисах, там, где есть новостройки. Оборот вторички уже замедлился. Нет достаточного оборота – нет справедливой переоценки территорий и рынков, как в масштабах страны, так и на уровне конкретного города. Важный момент, который придется учитывать в 2024 году при сопоставлении цен.

@REBURG

Банки предполагают застройщикам платить комиссию от суммы кредита по «льготной ипотеке» –- прокомментировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования мы попросили уважаемых коллег

Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов @reburg

"Льготные подпорки ипотечного рынка формируют все более причудливые формы сектора новостроек. Перекошенный рынок жилья и ранее не выглядел стройно и гармонично, но к началу 2024 окончательно расшатался.
Ставки на первичном рынке по льготным программам – 6-8%. На вторичном рынке – 16-18%. Разрыв в ставках давно уравновешивается уровнем цен. Отсюда рыночные диспропорции и риски не только для покупателей, но и для профессиональных участников.

В дополнение к этой палитре красок современного рынка жилья в январе 2024 года крупнейшие банки страны стали требовать с девелоперов «плату» за выдачу льготной ипотеки покупателям квартир. Говорят, что в новых условиях льготная ипотека стала невыгодна банкам. Так ли это – пусть разбирается ФАС. Но если ситуация не поменяется, продавцы заложат эту комиссию в цены, и квартиры одномоментно подорожают на 5%. Не так много, если бы процесс был рыночным. Но речь идет о льготной ипотеке, публичная цель которой помогать гражданам в решении жилищного вопроса. И это уже проблема правительства, которое принимало подобные решения, а не рынка.

Если проследить логику развития льготной ипотеки в последние годы, то ее то как раз и не хватало. Принимаемые решения были не всегда последовательные. Ключевой проблемой отрасли стало отсутствие стратегии развития. Горизонт планирования сузился до нескольких месяцев, а принимаемые решения опирались на то, как получить результат в моменте. И это на рынке, где инвестиционный цикл проектов меряется годами. Решение банков «урвать» свою прежнюю маржу находится в русле прежнего движения. Смущает другое, сложившаяся ситуация – это следствие череды решений, которые принимались Правительством РФ и Банком России. Но они набрали в рот воды и молча наблюдают за происходящим – говорят, что изучают. Но тут не изучать надо, а давно определиться куда вы ведете рынок жилья и чего хотите добиться через год-два, пять"

Основные итоги 2023 года в Екатеринбурге:
⚡️рекордный объем продаж,
⚡️рекордный объем предложения (был летом),
⚡️рекордно высокие цены
⚡️рекордный ввод жилья

@reburg_ekb

Тема с комиссиями за выдачу льготных кредитов тянет за собой массу интересных последствий. Егор Добрынин обращает внимание на не самые очевидные, но неизбежные перемены в девелоперской практике.

Перед новым годом только и разговоров, что о комиссионных вознаграждениях

Решил подсветить несколько неочевидных моментов, которые не упоминались в профильных каналах и остались без внимания: работа с НКЛ и заложенными объемами на субсидирование у девелоперов.

Чтобы синхронизироваться с коллегами по рынку — предлагаю пройти опрос ниже и ответить, как по вашему мнению будут развиваться события в 2024 году.

Подписаться на канал

The Empire Strikes Back

«Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков», — говорится в комментарии ЦБ РФ, поступившем в РБК.

Вот здесь – мой рассказ о будущем льготной ипотеки в 2024 году, записанный в декабре 2023 года – можете оценить, в какой степени он совпадает с происходящим сейчас

Роль Trade-in будет расти
Первый взнос по льготной ипотеке повышен до 30%. Роль клиентов, которые будут приходить к застройщикам с задачей продать старое жилье будет расти. Непростая ситуация на вторичном рынке будет этом у только способствовать. Эффективность девелоперов в 2024 году во многом будет зависеть от того как выстроена работа по Trade-in. А выстроена она пока далеко не у всех, коллеги посчитали.