❗️Рост ключевой ставки до 16% мало что меняет для вторичного рынка жилья, где и до этого ипотечные ставки были на заградительном уровне. Но нюанс данного решения в том, что дальнейшая поляризация ставок на первичном и вторичном рынке дает дополнительные аргументы в пользу ужесточения льготных программ по новостройкам.

@REBURG

Красивое лоскутное одеяло российского рынка жилья от ЦИАН. Видно в чьих интересах функционировала льготная и функционирует семейная ипотека.

@REBURG

К репосту о «лоскутном одеяле льготной ипотеки»

Ув. Михаил Хорьков @reburg специально для читателей нашего канала -объяснил в чьих интересах функционировала льготная и функционирует семейная ипотека

"Расхожее выражение «есть Москва и остальная Россия» на современном рынке жилья, трансформировалось в «столичные рынки и остальная Россия».
Льготные ипотечные программы имеют лимиты, и до последнего времени для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей была возможность взять кредит до 12 млн. рублей.
Регионы были вынуждены довольствоваться 6 млн. руб.
В ближайшие дни максимальный размер кредита по льготной ипотеке для столичных рынков снизится до 6 млн. рублей. Повышенные лимиты остаются лишь по семейной и it-ипотеке.
Остальные контуры льготных программ будут править уже в следующем году – участников рынка не то пугают, не то обнадеживают «кластерной поддержкой отрасли».

Используя данные по лимитам, аналитики ЦИАН проанализировали какая доля квартир на рынках крупнейших городов попадает в сферу внимания тех, кто сумел накопить на первоначальный взнос (по льготной ипотеке он вырос с 15 до 30%).
Получилась интересная картина – до последнего времени лучше всего обстояли дела в Ленинградской и Московской областях. Основной объем предложения вписывался в лимиты.
А заметная проблема недостаточных лимитов фиксируется в региональных центрах – Казань, Нижний Новгород, в городах с невысокими объемами стройки и повышенными темпами роста цен.
Но проблема не только в ценах.
Пригороды столиц – это в массе своей рынки простого и компактного жилья.
Средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области – 40,2 кв. м, в Московской области выше - 45,7 кв. м. Но в Казани этот показатель 52,1 кв. м, а в Нижнем Новгороде – 54,1 кв. м.

Города и рынки в стране разные, их способность к восприятию ипотечных стимулов сильно отличается.
А вот подходы к регулированию – шаблонные.
Практика последних 3-4 лет показала, что правительство не готово к регулярной и последовательной работе на опережение по льготным программам.
Поэтому не стоит ждать чуда от размытого предложения о переходе к «кластерной поддержке».
В текущем контексте она может лишь обострить внутренние противоречия перекошенного рынка"

Успеть до 23 декабря

Конец года - традиционный период повышенной активности на рынке жилья. Но 2023 год особенный. Пик спроса в большинстве городов был достигнут в августе-сентябре, после этого началось снижение количества сделок, хотя активность осталась на повышенном уровне. Стремительный рост продаж в конце лета запустил процесс ускоренного повышения цен на новостройки, но на отдельных рынках этот импульс уже начинает затухать под влиянием действий ЦБ РФ. На вторичном рынке в большинстве городов сегодня нет избыточного предложения. С рынка быстро вымывались самые дешевые предложения в конце лета, осенью. Здесь погоду делали те, кто спешил «отоварить» одобрения по ипотеке со старыми ставками. Но к декабрю этот источник спроса почти иссяк. Видимого снижения цен в этом сегменте нет, товарная масса не накоплена, конкуренция низкая. Но уже выросли возможности для торга.
Череда пиков на рынке новостроек во второй половине 2023 года намекает на то, что начало 2024 года должно быть более чем спокойным. Вторичный рынок начнет оказывать влияние на сектор новостроек лишь к весне, до этого будет пребывать в спячке. Это в теории, а на практике можно ждать рваного и непоследовательного движения рынка, основанного на страхах покупателей и реальных корректировках ипотечных программ. За примером далеко ходить не надо, сегодня главный тезис на рынке - «успеть до 23 декабря». Отделы продаж девелоперов и банков работают без перерыва. Но уже со следующей недели рынок может идти в отпуск, заслуженный, но уже не оплачиваемый.

На этом фоне результаты опроса аудитории каналов «Деньги и песец», «Reburg», «Кровь и бетон» фиксируют ожидания дальнейшего роста цен, так проголосовало 38% опрошенных. 37% ждут ценовой стабилизации, а 25% снижения цен.

@REBURG

По данным Банка России в ноябре 2023 года объем выдачи ипотеки на рыночных условиях упал на 19% по сравнению с октябрем 2023 (186 млрд против 229 млрд руб.). Охлаждения по льготным программам не происходит.

@REBURG

Пиксельная ипотека

Кластерная модель льготной ипотеки - идея, которая с самого начала не проясняла, а еще больше запутывала сценарии 2024 года:
▪️Главный вопрос без ответа - цель такого подхода в чем? Доступность жилья, количество сделок, число ипотечных кредитов, объем строительства? Территориальное развитие?
▪️Каким регионам помогать – сильным или слабым, с динамичным рынком или стагнирующим? Как быть с регионами, где условия для развития рынка жилья в отдельных населенных пунктах очень контрастные?
▪️Кто и как будет администрировать этот процесс в условиях очень быстрых перемен на рынке жилья?

Из интервью с Эльвирой Набиуллиной стало понятно, что вариант с региональной, кластерной поддержкой может трансформироваться в пиксельную, когда не все города региона получат такую возможность. Но, как и ранее - говорить о каких-то вариантах преждевременно. У нас же времени еще много – полгода впереди.

@REBURG

Девелопер Самолёт заявляет о планах занять 20% рынка Екатеринбурга, а мы напоминаем чем отличается этот рынок от большинства других городов.

@REBURG

На прошлой неделе Греф пообещал постоянно увеличивать прибыль Сбера. С 11 января 2024 льготная ипотека в Сбере будет не по всем ЖК, а только по тем, где застройщик за это заплатит. Цена вопроса - от 7,5% от суммы кредита для льготной ипотеки, 8,4% по семейной, 8,9% по IT ипотеке. За это клиент застройщика получит кредит по базовой ставке.

Но виноваты в повышении цен будут девелоперы.

@REBURG

⚙️ Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан

◽️ В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 г. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.

◽️ Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.

◽️ С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15% в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.

◽️ Консервативные требования к ПВ важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы ПВ формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования ПВ (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.

◽️ Чтобы предотвратить такие практики, ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки ПДН, Банк России дополнительно повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.

◽️ Повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.

В очередной раз декларируется переход к региональной модели при продлении "льготной ипотеки" в 2024 году.
Те отрывочные реплики, которые есть у рынка сегодня, не позволяют оценивать целесообразность и эффективность такого подхода. Тем более не озвучена цель поддержки по региональному принципу – территориальное развитие, повышение доступности жилья, повышение объемов строительства. На основании чего в будущем оценивать эффективность такой программы?

Сходу региональная модель поддержки спроса выглядит более логичной. Но вопрос в том, что с момента запуска льготной ипотеки в 2020 году многие территории так и не использовали эти возможности и не смогли нарастить строительство. Что изменится в 2024 году? Основная проблема – территории со слабым рынком жилья имеют неразвитый строительный комплекс. При избыточном стимулировании спроса не везде происходит адекватный рост предложения, а рыночный баланс достигается при помощи повышения цен. Второй вопрос – рынки жилья формируются и развиваются в конкретном населенном пункте, а не регионе. В рамках региона могут быть города с высокими и низкими показателями.

@REBURG

Итоги ноября 2023 года на рынке ипотечного кредитования

▪️ Число выданных кредитов на рынке готового жилья продолжает сокращается, но остается выше уровней предыдущих лет. Частично такие показатели поддерживаются льготными программами (покупка сданных новостроек от застройщика) и остатками старых одобрений.
▪️После заметного снижения числа кредитов под залог ДДУ в октябре, в ноябре зафиксирован небольшой рост (+5%). Показатели декабря также должны остаться высокими. Более заметное снижение выдач начнется в 2024.

@REBURG

К квартирному вопросу

И кстати, об итогах, прогнозах, и вопросах – с точки зрения потребительской экономики РФ «решение квартирного вопроса» кейс интереснейший, потому что это вопрос не могут решить уже сто лет, и, как говорил (по другому поводу) Лев Толстой «весь узел русской жизни сидит тут».
На «квартирный вопрос» нет простого ответа, но есть каналы уважаемых коллег, которые пишут о рынке недвижимости, и которые я внимательно читаю. (и буду признателен всем, кто напишет мне на @dpolarfox, какие еще каналы о недвижимости заслуживают внимания, с вашей точки зрения)

@reburg Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости РФ, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив

@ne_dvizhka Коллективное бессознательное редакции газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»

@vprigorode - Новости журнала «Пригород» (в первую очередь пригород Санкт-Петербурга)

@yeltsovm - Профессиональный и личный взгляд ув. Максима Ельцова на рынок недвижимости Санкт-Петербурга

@moscowclubhouses Ерлан Ажибаев рассказывает об элитном рынке недвижимости столицы и архитектуре

@cotlovan_contrust Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только.

@dvizhenieru - понятно о рынке недвижимости плюс кейсы девелоперов.

@blood_concrete - совместный проект 20 аналитиков и экспертов по строительной отрасли и недвижимости.

@dvizhpronedvizh самый цитируемый канал о недвижимости в РФ (по данным Telemetr)

Иллюстрация⬆️: картина Александра Дейнеки «Мирные стройки» (1959 год) (увидел ее на канале ув. коллег @sovietarts)

🏗 Конец года – период, когда большое число проектов сдается в эксплуатацию и показатель текущего строительства снижается. По итогам декабря 2023 года объем жилья в стадии строительства в России сократился до 106 млн. кв. м, из них 105 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель снизился на 1,1%, а за год вырос на 8,7%.

Устойчивый рост текущего строительства в 2023 году фиксировался не везде.

Изменение за 12 месяцев:
↑ СКФО: +44,8%
↑ ДВФО: +41,2%
↑ УФО: +20,7%
↑ СФО: +15,7%
↑ ПФО: +10,3%
•Российская Федерация: +8,7%
↑ ЮФО: +5,2%
↑ЦФО: +4,0%
↓СЗФО: -3,4%

@REBURG

... И ТИШИНА

ЦБ РФ на протяжении последних лет боролся с субсидированием ставок от застройщиков. Требовал, чтобы девелоперы давали скидки напрямую покупателям, а не платили за низкие ставки банкам. Кто-то слышал комментарии Банка России по введению платы за выдачу льготных кредитов?

@REBURG

В ноябре 2023 года объема производства цемента существенно вырос по отношению к аналогичному периоду 2022 года: +10,1%. Результаты производства за январь – ноябрь 2023 года превышают аналогичный период 2022 года на 3%.

Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.

@REBURG

Последствия «замороженной вторички»

За прошлый год структура выдачи ипотеки кардинально изменилась. Если ранее вторичный рынок был основой для ипотечного рынка, теперь – это рынок новостроек. До последнего времени ипотека на «вторичке» поддерживала рыночный оборот по всей стране. Теперь рынок жилья крутится только в мегаполисах, там, где есть новостройки. Оборот вторички уже замедлился. Нет достаточного оборота – нет справедливой переоценки территорий и рынков, как в масштабах страны, так и на уровне конкретного города. Важный момент, который придется учитывать в 2024 году при сопоставлении цен.

@REBURG