Площади квартир в России продолжают сокращаться.

Недавно мы публиковали статистику по регионам с самыми тесными и просторными квартирами. Но в целом, девелоперы выводят на рынок все больше компактного жилья, средняя площадь квартир продолжает сокращаться. Статистика по России слишком укрупненная, но она важна для оценки общих процессов. Особенно сегодня, когда в очередной раз обсуждается будущее льготных ипотечных программ. Нам кажется важно смотреть не только на количественные эффекты ипотечного стимулирования, но и на качественные. В обоих случаях очень много спорных моментов.

@REBURG

Сегодня в Екатеринбурге на нескольких площадках обсуждали российский рынок жилья и эффекты льготной ипотеки, которая была запущена весной 2020 и которая за 3,5 года заметно изменила рынок жилья.

@REBURG

🏗 Распределение объемов текущего строительства многоквартирного жилья в России

Среди крупнейших рынков (более 1 млн. кв. м в строительстве) за последний год (к октябрю 2022):

⬆️ Заметно нарастили число проектов в работе (от +27% до +10%):
• Самара
• Ленинский ГО (Видное)
• Казань
• Тула
• Владивосток
• Тюмень
• Воронеж
• Ижевск
• Екатеринбург
➡️Показатель текущего строительства почти не изменился (от +5% до -1%)
• Ростов-на-Дону
• Красноярск
• Краснодар
• Москва
• Пермь
• Новосибирск
⬇️ Заметно снизили число проектов в работе
• Уфа: -15%
• Санкт-Петербург: -17%

@REBURG

В интервью для Домостроя коллеги задали вопрос - как отразится снижение выдач РНС на предложении. Ситуация в городах очень разная. Подняли статистику и посмотрели на динамику текущего строительства с момента запуска «льготной ипотеки».
На графике города-миллионники и Тюмень, город, который по объему строительства уступает только Москве, Санкт-Петербургу, Краснодару и Екатеринбургу. В лидерах по темпам увеличения строительства Омск. Но это рост почти с нулевой базы. Пока город не входит даже в 30 крупнейших рынков страны, но уже близок к этому. А вот Тюмень, Пермь, Волгоград, Екатеринбург, Воронеж – города с устойчиво растущим предложением.

Пока в одних городах бурный рост «стройки» и предложения, другие рынки продолжали сжиматься. Частично сжатие может компенсироваться пригородным строительством. Но в большинстве случаев этот процесс не перекрывает количественное сокращение в городе и тем более не приводит к качественной дифференциации предложения.

@REBURG

ЦБ снова повышает ставку по кредитам. Как это отразится на рынке недвижимости?

Всех, кого тоже волнует этот вопрос, мы ждем 30 ноября на онлайн-спринте от Smartis.

Эксперты-представители разных типов жилья и регионов соберутся вместе, чтобы обсудить:

— Будет ли падать спрос на разные классы жилья?
— Как отреагируют Москва, Санкт-Петербург и регионы на поднятие ставки?
— Что делать отделам маркетинга и продаж застройщиков, чтобы поддерживать спрос?

6 экспертов выступят с докладами на 8 минут. Это значит, что не будет никакой воды и рекламы. Только польза.

Среди спикеров: Avito, BM Group Development и другие.

Бить тревогу или ждать наплыва клиентов? Узнайте на онлайн-спринте 30 ноября в 11:00 (Мск) по ссылке: https://clck.ru/36eTFK

_____
Больше об онлайн-спринте и фишках маркетинга в недвижимости на канале Smartis – https://yangx.top/smartisbi

Реклама
ООО «СМАРТИС»
ИНН 7727428345

"Где деньги Зин"?

Говорящий слайд из презентации Сергея Лобжанидзе отвечает на вопрос где деньги на российском рынке новостроек.

@REBURG

Общий фон на рынке жилья России продолжает корректироваться. После ажиотажа августа-сентября ситуация нормализуется, но условия в отдельных секторах остаются поляризованными. Вторичный рынок продолжает работать по инерции, во многом на старых одобрениях по ипотеке. Затухающего импульса хватит до конца 2023 года, резкой остановки продаж, несмотря на заградительные ставки, не случится. Продавцы пока не ощутили всего масштаба перемен в том числе из-за того, что на многих рынках нет избыточного предложения. Решения ЦБ РФ по охлаждению рынка ипотеки начинают влиять и на первичный рынок. Здесь фиксируется постажиотажный спад, но число сделок остается на повышенном уровне относительно первой половины года. Низкие ставки поддержат спрос, но там, где процесс повышения цен происходил с перехлестом можно рассчитывать на предновогодние скидки.

Результаты опроса аудитории каналов «Reburg» и «Деньги и песец» свидетельствуют, что ожидания дальнейшего роста цен на квартиры превалируют. 42% опрошенных ждут сохранения повышательного тренда. Но в ноябре выросла доля тех, кто делает ставку на ценовую стабилизацию – 38%. На снижение цен рассчитывает лишь каждый пятый – это минимальный показатель за последние полтора года.

Вторичный рынок
Максим Ельцов пишет, что риелторы Питера постепенно переходят на режим работы в формате экскурсоводов. Работа на вторичке все чаще сводится к показам. Сделки пока есть за счет старых одобрений, но этот резерв конечен. Продавцов в Питере, как и на многих других рынках, спасает ограниченный объем предложения. И сейчас надо внимательно следить именно за ассортиментом. Как на уровне всего рынка, так и в отдельных локациях. Если он начнет расти, иллюзия стабильности текущего рынка может быстро рухнуть.

А как дела со вторичкой в вашем городе?

Банк России опубликовал отчет
«О ПРОЕКТНОМ ФИНАНСИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В IIIКВАРТАЛЕ 2023 ГОДА»

▪️Застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Объем выдач кредитов превысил показатели 2к23 на 20% и составил ~1,2 трлн руб., что является рекордом за все время существования проектного финансирования жилья (ПФ). Девелоперы и банки остаются большими оптимистами, но Банк России с ними не согласен.
▪️По данным банков, качество портфеля остается на высоком уровне. При этом Банк России не исключает ухудшение портфеля ПФ.
▪️К моменту сдачи домов в эксплуатацию 27% квартир не продано. Это на 6 п.п. больше, чем год назад. Банк Росси не видит больших проблем в этой цифре, а нам она не кажется комфортной.

@REBURG

Деньги или метры?

На канале «Деньги и песец» коллеги обсуждают, что важнее сегодня для людей - деньги или метры. У каждого эксперта, конечно, свой кругозор. Действительно тезисы о том, как развивается рынок жилья в России часто формулируются на основе процессов, фиксируемых в столице. Это особенность медиа-пространства отрасли. Хоть рынок жилья в последние годы и живет федеральной повесткой, а локальные факторы отошли на второй план, динамика отдельных рынков может отличаться.

Но, давайте вернемся к метрам, деньгам и ситуации на вторичном рынке. По ситуации в этом секторе можно отследить настроения собственников. Мы регулярно сверяемся с коллегами из разных регионов и видим, что до середины осени в большинстве регионов этот сегмент был достаточно активен, массовое желание купить квартиру по «старым ставкам», предоставило продавцам отличный шанс продать квартиру по хорошим ценам. Уже сейчас ситуация быстро меняется. Но фокус в том, что на большинстве рынков нет избыточного предложения на «вторичке». Поэтому мы и не видим быстрой ценовой реакции, несмотря на повышение ипотечных ставок до заградительного уровня. Для этого рынкам надо накопить товарную массу, лишь после обострения конкуренции начинается снижение цен. До этого - медленное расширение диапазона торга в процессе обсуждения сделки. Сегодня в большинстве городов нет массового давления на рынок со стороны тех, кто желает избавиться от ипотечной квартиры, да еще и купленной по привлекательным ставкам. Пока для большинства ипотечников бетон важнее денег. Более того, спрос на ипотеку показывает, что он важнее и для тех, у кого были хоть какие-то деньги. Парадокс в том, что страх потерять эти накопления заставлял многих брать в долг.

@REBURG

По итогам октября 2023 года число предоставленных ипотечных кредитов под залог ДДУ упало на 22% к предыдущему месяцу, но кратно превышает показатели предыдущих лет. Число кредитов на готовое жилье за последний месяц снизилось на 16% до уровня 2020 года.

Средневзвешенные ставки по итогам октября 2023 выросли до:
▪️6,14% - на рынке строящегося жилья
▪️10,48 – на рынке готового жилья.
Здесь важно отметить, что показатель 10,48% сформирован в том числе «льготными программами», которые распространяются на квартиры в сданных домах от застройщика.

@REBURG

Дополняя историю льготных программ по ипотеке и оценивая масштаб данного направления, можно вспомнить данные Банка России, которые содержатся в Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики. Льготные программы кредитования работают не только на рынке ипотеки, но и в корпоративном секторе. И ЦБ РФ призывает не делать на них ставку в долгосрочной перспективе. Несколько важных тезисов из документа:

▪️Общий объем кредитов по субсидируемой ставке (корпоративные кредиты+ипотека) составляет более 11 трлн рублей, что превышает 14% кредитного портфеля и 7% ВВП.
▪️Возможность – краткосрочно, кредитование по субсидируемым ставкам является эффективным инструментом стимулирования спроса, поскольку может приводить к локальному росту спроса, многократно превосходящему бюджетные расходы.
▪️Проблема - расходы на субсидирование ставок по долгосрочным кредитам, выданным ранее, ограничивают гибкость бюджетной политики спустя многие годы после того, как стимулирующий эффект этих кредитов был исчерпан, и увеличивают процентный риск бюджета.
▪️Кто оплатит банкет? Чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию. Снижение ставки для одних групп заемщиков сопровождается ее повышением для всех остальных.

Итак, в корпоративном секторе доля льготного кредитования сильно не растет и составляет менее 10%. На рынке ипотеки в сентябре 2023 года льготные кредиты приближались к 60%, а в последние месяцы по оценке отдельных банков превышают 70% от всего объема выдаваемых кредитов.

@REBURG

Дайте мне таблеток от жадности, да побольше, побольше…

Минстрой предлагает повысить финансовую устойчивость региональных операторов капитального ремонта за счет ликвидации спецсчетов (там, где собственники самостоятельно определяют, когда и на что потратить свои деньги). Говорят, общий котел более эффективен.
Зачем приучать граждан к мысли, что собственность — это не только право, но и ответственность? Там наверху разберутся и починят, но потом.

@REBURG

Предварительные данные Банка России и ДОМ. РФ за ноябрь 2023 года свидетельствуют о том, что пик спроса на ипотеку пройден, рынок охлаждается.

Но год еще не закончен, у продавцов появилась новая страшилка для покупателей - "первый взнос по ипотеке повысят до 30%, успевайте".

@REBURG