Проект типографии Левенсона точно не у Vesper, но глобально там все готово к реализации. Ждём старта продаж.

#выходблизко

Появился ещё один проект для Румянцево. На этот раз от Гафы. Ранее был от parametrica. Более проработанной выглядит Гафа, вероятнее всего ее будут использовать.

#выходблизко

ФСК вывесил цены для Сидней Сити. Как-то не хочется обсуждать средний ценник – 340 тыс. руб./кв. м на самые уебищные корпуса, которые будут даже не со стороны «Сердца Столицы». Кстати, это очень правильный подход к выводу объёмов – сначала неликвид по оверпрайсу, а потом уже ликвид по ещё большему оверпрайсу, так как неликвид размели нафиг, что дернуло цены на ликвид.

#стартпродаж

Хочется поговорить о клиентском пути. Разберем кейс со студией за 12 млн. кв. м. На дворе 2020 год, квартира стоит 12 млн., ключи в 2023 году, плюс надо заложить 1 млн. на минимальный ремонт – переезд в студию состоится в 2023 году и суммарно составит 13-13,5 млн. руб.

1. Первый и важный факт о студии. Там может жить один человек. А один человек – это фактор того, что у него только его бюджет покупки, а не «семейный». «Семейный» бюджет гораздо сложнее посчитать, так как там он складывает из нескольких зарплат, проданных квартир, гаражей, кошек и тд. Тут у нас есть условный Петя, покупающий квартиру (студию).
2. У Пети есть два варианта – быть молодым и свежим, поэтому он живет один или быть старым говнюком, который живет один. Хотя второе менее вероятно, так как старые говнюки не хотят очень то покупать студии, потому что молодая пассия может не оценить столь маленькую жил площадь. Плюс она будет через 3 года, а там глядишь и плюс 40 лет шарахнет – часики то тикают.
3. Вот наш Петя. Ему до 30 лет, он менеджер среднего звена, который не работает под, а работает на. Поэтому его доход могут быть ну 150? 200? 300? Ой-ой это прям уже у тракториста, поэтому давайте остановимся на 250 тыс. в месяц. Откладывает по 100 в месяц, поэтому первоначальный взнос – 21%, он накопит за 25 месяцев или условно 2 года. Точнее, чтобы прыгнуть в телегу Селигер Сити, он уже копил деньги с начала 2018 года или 28-летия.
4. Живет Петр где-то, снимая внутри ТТК рядом с метро однушку за тыс. так 40-45 в месяц. Поэтому он переплатит за время ожидания хаты ещё порядка 1,5 млн. рублей. Таким образом, без учета инфляции и прочих неприятных пакостей от гос. депа, цена Петиной хаты возрастает до 15 млн. руб. Но цена – не стоимость, потому что у Пети ещё процентики за ипотеку.
5. Даже под 6,5% годовых он переплатит больше 6+ млн за 20 лет, но надеемся, что он будет гасить быстрее. И выплачивает ипотеку за 5 лет.
6. И вот он. Петр. Ему 35 лет. Он владелец прекрасной студии 31 кв. м. Может ли он создать семью и как-то улучшить демографическую ситуацию в России? Нет.

Не оверпрайс, а охуенно. Не доступное жилье, а бизнес-класс.

ПИК демонтирует здание по адресу Дубровский пр-д, д.7, там находился детский сад.

Странный участок для ПИК, вроде и не реновация. Посмотрим, что будет там дальше.

Мамкины-маркетологи не устают лохматить бабушку поднятия цены. Так, в Береговом качают тему роста цены с примесью пиздежа и манипуляции:

"Если вы уже влюбились в дом у реки и теперь ищете логические аргументы, то это письмо — для вас. Здесь сухие цифры: на сколько может вырасти цена Берегового, если купить в нем квартиру на старте продаж. Мы не будем называть конкретную сумму, но покажем два примера того, как растут цены в других проектах «Главстроя».

Самый близкий пример, конечно, первый Береговой. На старте квадратный метр в нем стоил 168 219 рублей, а сейчас — 386 084 рублей. Цена выросла на 130 % за три года.

Другой пример — жилые кварталы balance. Цена за квадратный метр там поднялась с 153 357 рублей на старте осенью 2018 года до нынешних 255 859 рублей. Если перевести в проценты — выходит плюс 67 %."

Письмо заканчивается супер токсик фразой: "Надеемся, эти цифры помогут вам принять решение." Текст рассчитан на людей, которые не могут прикинуть хуй к носу.

А теперь разьебываем по фактам:

1. Ценник в Береговом рванул выше 380 в ноябре 2020, в октябре было ещё 320, а летом вообще меньше 290 тыс. руб./кв. м. Такой взлет произошел, потому что Главстрою надо держать объёмы, которых осталось объективно в проекте не много. Потому что лохов, которые купили бы за 320 - довольно много. Вообще основные продажи в проекте были сделаны на уровне цен 250 тыс. руб./кв. м.
2. Канал "Недвижимость Инсайды" является исторической памятью рынка недвижимости. Поэтому легкий поиск и обнаруживаем, что старт был в в феврале 2018 и ценник открытых продаж был уже на уровне 175 тыс. руб./кв. м. А не 168 тыс. руб./кв. м. Ну или это как обычно - раздали лоты по своим, распихали по карманам менеджеры и прочее свинское поведение в закрытых продажах.
3. Цена у застроя - не цена за которую вы потом продадите квартиру. Даже можно сказать, что вероятность продажи - так же или дороже чем застрой - фактор удачи. Самый яркий пример - инвест в проекты пика, где пик всегда продаст дороже, чем мамкин-инвестор или, например, в Нева-Таурс, где сказочный рост цены. Физики продают дешевле, чем застрой с армией агентов, таргетом и прочей чепухой.
4. Баланс это один из самых жопных стартов за последние 2 года. Они вышли по 163 тыс. руб./кв. м и пришлось откатываться вниз до 150- тыс. руб./кв. м., потому что "бизнес-класс" в жопе Рязанки - ну смешно. Подводя итоги 2018 мы Баланс выносили в топ один с точки зрения старта.
5. Как бы мы тут не нагнетали, но котел спроса у Баланса большой, поэтому ценник раскачался, и уже выше 250+ тыс. руб./кв. м., куда он отрастет дальше - вопрос хороший, но при инвестиции в Баланс учитывайте, что там сдается Михайловский парк, есть Среда, 21/19, новая очередь от Аквилона, реновация на высоких стадиях. Это мы намекаем, что любителям Рязанки будет из чего выбрать, и это будет не обязательно ваша инвестиционная студия в Балансе. (Читай пункт 3).
6. Вернемся к Береговому 2. Проект и правда интересный, очень авангардная форма, пластика фасада. Выглядит гораздо лучше, чем банальщина от соседей в Левел, ФСК. Но в бешеный рост не верим.

Пионер меняет ПЗЗ на участке Дербеневская, 1. Сейчас там расположен Бизнес-парк Дербеневский

#перспективныйпроект

Баркли. Да, такие ещё существуют, получили ГПЗУ для ЗУ "Нагатинская, 1/1". Скорее всего проект продадут.

#перспективныйпроект