Постепенно проникают рендеры будущей застройки Пионера на Павелецкой. Посмотрите сколько будет огромных домов у церкви Троицы Живоначальной в Кожевниках.

Общий макет показывали на позапрошлом МУФе, а КРТ согласовали осень. Думаю, что будут ещё КРТешки.

На ЗУ "Авиамоторная, 55" ещё была такая очень простая посадка. Башенки на стилобате - все чтобы соответствовать требованию по форматированию торговой улицы.

Интересно, когда в городе стилобатов станет слишком много и раздутые цены на стрит ритейл пойдут вниз. Есть ощущение, что если и есть где-то пузырь - то в стрит ритейле.

Такой график от ЦБ на затравку.

Почему-то в строительным буме обвиняют девелоперов. А не главных бенефициаров такого роста - банкстеров, которые раздули этот ипотечный кол.

ЦБ опубликовал данные за декабрь по ипотеке. Фактор сезонности, скидки и предновогодняя суматоха внесли декабрь 2023 как 3 месяц по объемы выдачи ипотеки. А дальше как началось...

Банковские псы начали сдавать назад

ЦБ на правах регулятора, решил пояснить, что гнилой пиздеж на тему, что льготная ипотека для банков убыточная - "это лукавство". После заявления ЦБ из тумана повторно вышел ФАС и отправил запросы с целью "анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии" (по нашей инфе расчета у банков НИ-КА-КО-ГО нет). Кулуарно все все понимают и знают. Сор из избы на Святой Руси не принято выносить, поэтому он выносится только когда недовольны абсолютно все участники этого процесса. Как внешние - регуляторы, девелоперы, так и внутри банков, тоже кто-то был не доволен.

В конце прошлого года всех собирали где надо, спрашивали: "все ок, лимиты там устраивают и что делать будете?". Все кивали, у всех все хорошо. Но, неожиданно, прямо в последние дни декабря один зеленый банк всех уведомил, что либо льготка с комиссией, либо вашим продажам полная пилотка. Синий и красный банки подхватили, дабы не портит малину и сесть на хвост зеленому.

В начале января, когда всех отпустили салаты, начали разбираться, а что теперь делать то, как план продаж с такой новой вводной выполнять. Причем девелоперы все ссыкуны ещё те, на всех встречах с банками никто никогда плохого слова не скажет. Всегда про партнерство, всегда найдем выход и бла-бла.

Банки паковали эту тему, что вот есть партнеры-застройщики, а есть не партнеры. У партнеров будет льготка, а у других не будет. Хотя смысл был простой - кто готов повышать стоимость квартиры - тот получает, а кто не готов - тот курит.

Зачем-то Setl сбрыкнул публично, мол не будем работать. Смешно это было читать, особенно с учетом от кого у Setl проектное финансирование. ПИК тоже на сайте деклассировал крупные банки, мол берите в банках второго сорта.

Флажки дальше подняли ФАС и ЦБ. Но, это как-то банки не оставило, просто начали хайпить банки без комиссии, например, домарф. Удивительно, но зеленый банк пришел в РБК, дабы пояснить за базар только же в 20-ых числах января, когда пиарно ситуация была упущена. Типа, приходить, жаловаться, что мы стали убыточными - мега странно.

Ну и дальше все. Порка. Лукавство от ЦБ и от комиссии отказывается ПСБ, вероятно, готовится к этому же зеленый банк.

Смешнее другой факт. Цирк устроили банки. Точнее, не конкретно банк, а какой-нибудь департамент ипотечного кредитования. Придумали - реализовали. Всех на уши поставили. Без учета мнения людей, который проектное финансирование дают или за эскроу отвечают. Что этим товарищам делать, у которых планы какие-то были, если так неожиданно дернуть цены и положить рынок? Правильно, пипу сосать или ходить клянчить откат. Откат произошел, потому что самим банкам, как структурам эта комиссия не нужна..

Надо уже признаться

Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.

"Дед, пей таблетки" - скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:

1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу - девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, - помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать. А в жилой - если банк не согласен с предпосылками в модели, то значит никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Поэтому когда вы слышите про затоваренность - этого очередной вброс, так как главными бенефициарами и регуляторами объемов являются банки, а не девелоперы. В нужный момент они всегда закрутят вентиль ПФ и все. На рынке дефицит.

3. Банки зарабатывают на бридже, а это ключ + 5%. Чтобы купить землю для проекта - девелоперу либо надо достать чемодан лавэ, либо взять бридж-кредит на покупку. Понятное дело, что выбирается второй вариант. Сейчас ключ - лютый, процент бриджа - лютый. Банки начинают отлично зарабатывать в самом начале девелоперского проекта, когда даже документов на этот самый девелоперский проект нифига нет. И косвенно это все влияет на предложение - высокий бридж - нет возможности брать землю - нет площадок с документами - нет новых выходов.

4. Банки зарабатывают на прокрутке денег, которые лежат на эскроу счетах. А, че идеальные вклады. Проценты платить не надо, срок вклада известный, соскочить никто не может. Просто лафа.

5. Банки зарабатывают на проектном финансировании. Да, там не большой процент, но он сильно зависит от наполняемости эсроу. И если продаж нет - то процент начинает по условиям договоров расти. Чтобы он не рос - читай первый пункт, увеличивай собственное участие.

6. Банки регулируют маржинальность девелоперов. Конечно же, нижнюю планку маржинальности, лишние сливки, которых особо нет - девелопер как отличный подрядчик банка может положить в свой кармашек. Подробно про это мы рассказывали про понятие LLCR. По сути сейчас, из-за именно банковской жадности нельзя быть девелопером миссионером, который строит для людей и забирает себе маржу меньше 20%. Именно банки определили определили современную доходность девелоперов, а не девелоперы и рынок.

7. Банки зарабатывают на ипотеке - как на единственном инструменте продаж девелоперов. Реально тошно читать лицемерие, где кто-то говорит, что ипотека для банка убыточная. Ипотека убыточная. Очень смешно. Ну или это очень большое лукавство. Банки с 2020 года зарабатывают на субсидированной ипотеке от государства, с 2022 года зарабатывают на комиссия от девелоперов снижения ставок, зарабатывают на обычной ипотеке. Чем больше рынок стройки - тем больше ипотечный кол, его объем, заработок банков. Доля ипотечных сделок - 75%, какие могут быть вопросы, кто главный бенефициар в росте рынка недвижимости?

8. Банки устанавливают условия по сделкам в проекте. Простой пример, выдали ПФ - значит 70% сделок на мои эсроу должны пойти. Поэтому менеджеры должны жопу порвать, но втюхать не тот банк, который удобен клиенту, а тот банк, который уже на крючок посадил уважаемого девелопера.

Удалось как-то открыть глаза? Или ещё есть ощущение о том, что формируете среду, сценарии жизни и прочей бред сумасшедшего?

Говорят, что Урагану больше не нравятся стилобаты в один этаж, поэтому для "красоты" делается фальшь фасад второго этажа. У неё нет никакой функции, кроме как согласование документов. Есть, конечно, вариант не делать его, а ебашить сразу этаж доп. коммерции. Для особых извращенцев этаж квартир.

Как мне кажется, город доиграется в большой процент коммерции. Все эти первые, вторые этажи алкомаркетами и ноготочечными не залить. А стрит ритейл в плане цены раздут. Если раньше его было мало, на жилой дом коммерции приходилось 5% обеспеченности и девелоперы могли продавать на 10-15% дороже квартир этого же самого дома, то сейчас есть тренд на увеличение обеспеченности до 15-20%. Увеличенная обеспеченность все что сделает - уронит цены. Коммерция может даже стать дешевле квартир, потому что ликвидность этих нагромождений только в каких-то влажных фантазиях.

Все-так прогноз подписчиков от сентября 2023 года сыграл. Основа смогла перекинуть проект "8-я Соколиной Горы, 26А" из апартаментов в квартиры. Это решение было принято на ГЗК.

Вероятно, такой процесс ждет и другие площадки, которые Основа выкупила у Ак барса - "Потешная, 5 стр 1 2", "Электродная, 2А".