В классе B+ офисников наблюдается минимальная вакансия более чем за 10 лет. В IBC насчитали, что она составляет всего 5,9%.

Кажется - компании ушли, соевые уехали. Должна вакансия расти. А тут все наоборот. Офисники - дефицит в городе. Жилье под съем - дефицит в городе. Потребность во всех видах недвиги в Москве колоссальная, нужно строить и строить.

Смайнекс-Интеко забрали ЗУ "Павла Андреева, 23". Это 1,6 га на Шаболовке, куда воткнут 64 тыс. кв. м. жилья. Буквально через дорогу готовятся проекты ЛСР и Vesper - "Шаболовка, 34", "Шаболовка, 35" и "Шаболовка, 31". Перезапускается райончик, брокеры будут всем петь, что это супер элитно. Хотя вон - какой огромный КРТ под реновацию на ЗУ "Малая Калужская, 15".

Ранее ЗУ "Павла Андреева, 23" хотел раскручивать Пионер, но по ходу удовлетворились одним проектом в данном котле спроса и решили не брать ещё.

Походу свершилось. Как пишет Bloomberg, бум у россиян на покупку недвиги в Дубаях прошел. Виной тому не только резкое падение российской валюты, которое, бесспорно, потащило за собой рыночек недвижимости, но и естественное снижение активности на этом ОАЭшном базаре. Который однажды, надо сказать, уже «взрывался» как пузырь.

Смотрите, года полтора назад многие ломанулись быстро релоцировались из России в самые разные места, Дубай исключением не стал. Люди активно покупали там жилье, ибо в голой пустыне в компании перекати-поля жить такое себе. Прошло время, народ успокоился, осмотрелся. Кто-то, разумеется, остался, но кто-то решил, что Дубай не для него, и теперь решил продать.
Видимо многое поняли и покупатели-инвесторы. И то, до чего они доперли, заставляет их быстро-быстро шевелиться и пытаться продать. Удастся им? Думаю, не скоро.
Ну а теперь самое интересно. Куда пойдут вырученные после продажи миллионы? Вполне возможно, что их инвестируют в хатки далеко не эконом-класса в Москве и области.

Почему? У многих покупателей деньги остались лежать в российских банках, а банки в погоне за безопасностью ограничили определенные услуги денежных переводов для всех, кроме своих основных клиентов, или ограничив ежемесячную сумму, которую можно отправлять. В случае с покупкой недвижимости дома, с банками общаться легче и проще. Рынок столичной недвижки бизнес и люксового сегмента не только весьма бодр, но и с прогнозируемым ростом. Так что предполагаю, что такие как Донстрой сейчас справедливо потирают руки. «Дубайские» клиенты потекут к ним. Один ЖК «Остров» (дома в окружении реки, лесов и с каким-то ультра набором спортивных обьектов от Школы Овечкина до серфинг центра) сможет легко «поглотить» всех эмиратских отказников-инвесторов и дать им вожделенные проценты.

Рынок апартаментов Москвы начинает охлаждаться. Об этом говорят данные по продажам за октябрь. Продали меньше 500 лотов, доля ипотеки также снизилась до 37%.

По сути рынок "потерял" именно "ипотечные" сделки - они сократились на 20%. Какой дурак с таким ключом и такой ипотекой на апарты будет брать ипотеку на апарты, когда можно взять квартирку с меньшим ежемесячным платежом, потому что пока там действует радостный ипотечный кол, с которым так борется ЦБ.

Тройка лидеров по продажам - все те же на манеже - пресловутый Клементин, Найс лофт и Хайвэй. Собрали более 30 радостных дольщиков за октябрь.

Рынок квартир в Москве, как говорят журналисты, в октябре "рухнул", "обвалился", "упал" на 15%.

Понятное дело, что это сокращение объема сделок с ипотекой. Хочется спросить, а что случилось? Неужели кофе в офисах продаж стал невкусный? Или может продукт перестал радовать клиентов? Что не так? Студии все закончились к реализации или мамкины-инвесторы открыли для себя новые пути инвестиций?

Радует один - самый главный факт. Все это время с марта 2023 года рынок "денег" в Москве висит на уровне 1,5-1,6 тыс. квартир в месяц. Вот это реальный рынок. Все остальное - это ложь, пиздеж и провокация от банков, девелоперов, агентов и тд., которые всеми правдами и не правдами будут вас вытаскивать на сделку. Поэтому у нас весь этот спрос такой "волнообразный". Тут у нас ключ дернули, тут у нас ПВ повысили и тд.

Что делать в ситуации такой? Ну, если вы квартиру для себя покупайте - положите хуй на всех этих аналитиков, которые что-то советует. Для себя надо покупать здесь и сейчас, а не через год, полгода и тд. Лучшее время для покупки недвижимости сегодня. Конечно, 2 года назад оно вообще было лучшим, а все 4-5 лет назад, когда можно на котловане было залететь - вообще был отвал башки.

РТ реализует на аукционе ЗУ "Молодогвардейская, 64". Целых 4,8 га на престижном западе. Стартовая цена аукциона - 2,25 ярда, а цена отсечения - 1,7 ярда. То есть аукцион на понижение.

Посмотрим, кто сможет забрать такую интересную площадку, в особенности, когда под боком 2 больших КРТ.

Если посмотреть все объемы реализации в Старой Москве, Молодой Москве и ПодМоскве, то после сентябрьского рекорда продаж рынок начинает возвращаться на человеческие объемы реализации. Ну не смогли впихнуть невпихуемое и продать 1 млн. метров за месяц. Скорее всего, в ближайшей перспективе и не смогут.

Если в ноябре-декабре будут регистрировать в районе 600 тыс. кв. м. в месяц - это будет уже вселенский успех для рынка. Девелоперы сейчас на высоком сезоне включат "новогодние" скидки от накидки, клиентосы как зомбированные поверят в эти 10, 15, 20% и начнут массово скупать весь неликвид, который им может подсунуть шакал-агент или манагер-продаван.

ПИК после удачного старта потерял долю рынка в 2023 году. В начале года на ПИК+Форма приходилось порядка 30%. Даже в феврале перевалили на эту магическую, фасовую цифру - 30%. Именно после нее могут раздаваться пиздюля за монополизацию рынка. Поэтому ПИК и дальше будет распихивать проекты под другие бренды или продавать дерзким регионалам с бридж-кредитом на кармане.

Самолет болтается в районе 13-15% доли рынка и далеко не факт, что сделка с МИЦом даст тот буст, о котором кричали инвест каналы. МИЦ же активно сливал объемы, едя на информации о предстающей покупке Самолетом.

Хорошо прирастает А101. У них все закономерно - хорошеет Молодая Москва - разрабатываются проекты в ней все сильнее.

Постоянный спикер нашего канала - Елизавета Данилова из ЦБ опять обратила внимание на разрыв между первичкой и вторичкой: "На 1 октября средний уровень цен на первичном рынке сложился на 42% выше, чем "на вторичке", мы наблюдаем что со временем этот разрыв не снижается, только он увеличивается. Если до введения льготных программ он составлял где-то 10%, то в последние годы он повышается". Хочется сказать, ничего себе! Вот это открытие за 3 года субсидированной ипотеки, где был очевидный разрыв ставок ещё в 2022 году. Надо быть великим экономистом, чтобы догадаться, что если держать рынок в разрыве ипотечных ставок 3 года, то произойдет разрыв цен.

ЦБ - денно и нощно ебет девелоперов за рост цен на первичке. И вдруг вечный защитник девелоперов - Минстрой выдает цитату: "Ни разу мы как министерство не поднимали вопрос цены квадратного метра для наших граждан. Сейчас будем". Но, оказалось, что у цитаты есть продолжение "Исключительно об инструментах помощи девелоперам и только в форме диалога с ними".

Как же началась помощь и диалог? Все просто - цены на недвигу растут не потому что ебашут бабки в ипотеку, а все потому что себестоимость растет. Стройматериалы дорожают: "Видим, что арматура выросла, трубы выросли. Это же всё влияет на стоимость (жилья), поэтому мы приглашали Федеральную антимонопольную службу, дали поручение проработать там, где идет этот необоснованный, на наш взгляд, рост".

На это ФАС оперативно даже решение предложил: "Выход на биржу крупных потребителей арматуры позволит улучшить ситуацию на рынке".

Как связана себестоимость и цены на недвигу? Себестоимость в девелопменте - величина переменная. Девелопер всегда может что-то оптимизировать в процессе: фасады, лифты и тд. Подорожала арматура? Рубим благоустройство. Варианта - подорожала арматура - поднимаем цены - такого вообще нет. Девелопер в ценообразовании не используют себестоимость как фактор повышения или понижения цен. На рынке все изменения цен бустит спрос. Спрос есть - поднимаем цены. Спроса нет - даем скидки 35%. Других инструментов у месье девелоперов просто нет и даже не предвидится.

Ну и да, смотрите, как росли цены в % у тройки лидеров Москвы и области - ПИК, Самолет и А101 с октября 2021 года.

1. С октября 2021 по май 2022 - цены выросли на 15%. А что случилось? Арматура подорожала или бетон?
2. Дальше до весны 2023 цены флэт. ПИК демпингует рынок, роста нет.
3. А дальше смотрите как все с лета 2023 понеслось. Особенно ПИК дернул цены везде и улетел просто в космос - рост более 30% относительно октября 2021. Самолет пытается урваться по росту цены за ПИКом - рост более 20%, но не особо получается, учитывая летнюю молниеносную индексацию ПИКа. А101 чет плохо идет - рост всего 17%, возможно, тут будут скоро вопросы к ценообразованию.

И как эта динамика роста цены связана с себесом? Никак. Поэтому заявление: "Минстрой и Дом. РФ могут свернуть льготные программы ипотечного кредитования. Взамен ввести льготное корпоративное кредитование с обязательством не повышать цены кв. м." выглядит ну мягко говоря смешно. Что это за обязательство будет такое? Не повышать цены. А что с инфляцией делать?

П.С. Понятное дело, что на график сильно влияет тот объем, что выводит застройщик и на прилавок и новые проекты (обычно новые проекты опускают средний уровень цены, потому что они новые, хаха).

Последняя добивка на тему цен. Посмотрите как росла цена экспонирования в Москве и Области. Во-первых, забавно, что Область переиграла Москву по росту цены. Как скажут некоторые, это все эффект низкой базы.

Во-вторых, общая динамика - такая же как у ключевых девелоперов в регионе. Рост - конец 2021 - начало 2022, потом флэт цен в 2022 - весна 2023, а потом уже очередной супер рост из-за спроса.

Это ещё раз подтверждает историю, что девелоперы дергают цены, только когда прет спрос. В сентябре был рекорд продаж - вот все в сентябре и октябре в космос полетели, потому что клиенты были. А что сейчас?

А сейчас ставки высокие, жопа голая, что делать, как откатывать цены назад (а назад нельзя), никто не знает.

Не отпускает тема ножниц первичка VS вторичка. Очень не веселые данные показал РР Москвы. Вторичка падает и падает с мая, а первичка перед дерганьем ключа улетела в небеса. Вот такой угол печали получается у нас на рынке, уважаемы господа.

Ханговер будет в ноябре...

Читаем между строк в интервью мастер-девелопера Павла Тё, что союз меча и орала двух гигантов рынка уже не тот. Слухи, сплетни, домыслы ходили давно, теперь из первых уст подтвердили наш тезис, что Capital Group и ПИК - пара на грани развода, вместе уже не живут, но проекты фи-девелопмента довести надо.

Нам интереснее другое, а где вопрос про новую структуру девелопера, о которой сыпали пяр релизами? Умных рассуждений и метафор на квадратный сантиметр текста много, а конкретики - чуть, ближайшие старты как откладывались, так и откладываются: Крылья, Вернадка, Хамовники.

Ну и нетленочка в каждом интервью уважаемого девелопера сейчас - тема КРТ как мать родная. У Тё почти половина вопросов была о нем, родном сердцу дорогом КРТ. Самая хайповая тема - застройка бывшей территории МиГ. Напомним со слов вице-мэра Ефимова: полностью проект по реорганизации этой площадки завершится через 26 (!) лет. Тут работы всем хватит: и капиталистам, и застроям, которых они насобирают в пул. Судя по тону главы КГ, он готов раздать по кусочку всем, включая (наконец-то) регионалов.