Силуанов: речи о сворачивании льготной ипотеки не идет.

Ну опять, помогают коллегам не обосраться. Льготная ипотека должна была быть завершена ещё в августе 2020 года. А так это чисто бездонный котел, в который можно постоянно кидать бабки. Чтобы манагеры девелоперов и банков дальше могли развлекаться.

Проблема 1. Разрыв ипотечных ставок - первичка и вторичка. У России, конечно, три пути (рейвы, водка и айти), но такое расслоение просто некорректно.

Проблема 2. Куриная нога срока. Низкие ставки стали драйвером увеличения срока ипотеки, так как при ставке в районе 8-9% увеличение срока до 30 лет не имело смысла.

Проблема 3. Девелоперы так расслабились, что просто свесили ноги с субсидированной ипотеки и продолжали ехать. Один из самых маржинальных бизнесов в стране так активно "поддерживается" деньгами налогоплательщиков.

баланс в балансе

Кейс проекта "баланс" довольно интересный для рынка московской недвижимости. Давайте разбираться:

1. Первый косяк баланса - ошибка с best use. Локация реально не располагает к высоким ценам или крутому продукту. Тут наилучший вариант - пик-стандарт, что доказывает, рядом стоящий "Михайловский парк". А ребята начали это называть "бизнес-класс" и делать типа крутой продукт.
2. Из вариантов посадки для ЗУ "Рязанский, 26" было несколько проектов (Например, от Асадова) , выбран был самый жирный и красивый. Зачем строить такой жир (например, фасад) на Рязанке - непонятно, это только фин. модель кладет.
3. Сначала ребята запустили крайне странный сайт - интернет-магазин квартир. Оборались, и построили офис продаж и сделали нормальный сайт. Разговоров то про онлайн было...
4. Стартовали супер оверпрайсом - 163 тыс. руб./кв. м. Старт баланса мы признавали провалом 2018, но как видим основной провал ждал проект потом. Сейчас 163 - воспринимается как прайс для проекта в Московской области, а вот в 2018 за такие деньги можно было что-то в районе ТТК брать, а не у черта на рогах.
5. В Главстрое нет товарищей Иванова или Лагутова, поэтому в проекте упорытые планировки. Об этом мы написали сразу, а вот жителям упорытость пришлось познать в онлайн, после переезда. Эргономика пространства - это не про баланс.

Фиксируем. На старте ребята оборались по ключевым позициям: продукт, планировки, цена, маркетинг. Что было дальше?

6. Из интересного - в проекте была креативная коммуникация (1, 2 , 3) с клиентами, которая нагенерила креативных дольщиков. А вот дольщики, забегая вперед, потом начнут делать интересные мемы: тут или тут или вот это.

Наверное, за креатив можно похвалить Формана. Но, в недвижке вся позитивная коммуникация с клиентами убивается об айсберг говностроя, который происходит по итогу. Пока продается воздух - у всех все хорошо. А вот когда надо квартиры отдавать - вот тут проблемы.

7. Мемы и шутки кончились, когда в проекте поехали сроки. Дольщики начали руинить рейтинг проекта. Тут всегда видно, если дольщики активно мочат девелопера - они конечники и хотят жить в проекте. Но, когда в проекте много инвесторов - то они пытаются всех заткнуть, так как чем больше негатива, тем выше вероятность не продать квартиру с оверпрайсом на ключах. Баланс - это про ЦА конечников - настоящих патриотов Рязанки, так как они зашли на этот оверпрайс и хотят жить там. Фанаты места одним словом.
8. Может сроки поехали из-за качества? Нет. Качество было дерьмовым, особенно ремонта, полное дерьмо - сантехника. Вообще дизайн проект самого ремонта был на любителя.

Классическая проблема с плесенью и классические потопы.
Не смогли даже ящики нормально прономеровать.

9. Говна в проекте сейчас подливает работа УК, которой физически сложно справиться с гневом дольщиков, которые пережили переносы ключей и херовое качество стройки. Да и просто иногда проявляется наркоманский настрой.

Оборались со сроками, качеством, но провели интересную коммуникацию, сгенерили локальный спрос и фанатов места. Конечно, Главстрой хорошо заработал на проекте, ведь рынок недвижимости сделал два оборота, но если бы рулило процессами не общество людей без лобных долей, то и дольщики и компания могли выиграть от этого больше.

Итог. Кое как проект обживается. Дольщики находятся в состоянии мышей, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус. Скоро выйдет новая очередь, которая породит аналогичные страдания.