У ПИКа с продажами - жопа - вот вам и ипотека 0,1% - жгут деньги в субсидировании ипотеки. Что такое субсидирование и откуда растут ноги?

За время "дешманской" ипотеки девелоперы открыли для себя охуительный инсайт. Оказывается, россияне не любят платить бабки банкам, как проценты по кредиту. Ну вот прям от сердца все эти проценты от себя отдирают, чувствуют себя униженными и оскорбленными. А когда - процентов мало - то жизнь - настоящий кайф. Человек думает, что фантастический инвестор, который переиграл этих мудаков банков и девелоперов и выгодно купил квартиру, которая отрастает в цене. Инсайт инсайтом, но ключевая ставка сейчас 17%, и дурачков, которые хотят платить банку - нет. Поэтому девелоперы все хором пытаются дать минимальный процент по ипотеке. Чтобы у человека опять сформировалось ощущение кайфа и собственной охуенности перед системой.

Теперь к схематозу. Если обычная ипотека это 18-19%, то субсидированная это 12%. Все девелоперы используют её плюс семейку (но там отдельный трек). Вот есть эти 12%, как из них сделать 7%, 6%, 5%, 0,1%? Все просто - надо заплатить банку комиссию, чтобы он снизил ставку по ипотеке. Каждый 1% ставки стоит примерно 3% стоимости квартиры поэтому, чтобы ставка по ипотеке была для клиента 7% - надо просубсидировать 5% - заплатить банку 15% стоимости квартиры. Ряд девелоперов показывают цены на сайте, а потом говорят, что хочешь ниже ставку - стоимость увеличивается. Другой ряд, по сути дает ипотечникам ебанистические скидки, так как не делает вот эту накидку комиссии на цену.

Стоимость квартиры или цена метра сейчас на рынке совершенно ничего не значат, так как все ориентируются только на ставку по ипотеке. Удивительно, но это правило сегодня работает не только на эконом-экономыч, но и типа бизнес-класс тоже. Поэтому можно считать, что то снижение цен, которое некоторые ждали - произошло, но не в виде снижения цены прайса, в виде въёбленных денег в субсидирование ипотеки.

Вернемся к ПИКу, как вы могли заметить на 1000 квартир они дают ставку 0,1%, а значит комиссия банку по этим квартирам будет составлять порядка 36% - ебанина полная. С точки зрения клиента тупо выгоднее сейчас квартиры у ПИКа покупать в ипотеку, а не покупать за бабки (ха, только клиентов с бабками уже можно по пальцам рук пересчитать). По сути сейчас, ПИК - крупнейший и главный игрок - идёт ва-банк с такими скидками и ипотечными предложениями, прожигая бабки для выполнения плана продаж.

Остается понять сколько ещё придется жечь бабки девелоперам, чтобы спрос хоть как-то восстановился, если это апрель-май - это окей, если это апрель-июнь - это так себе, если это апрель-сентябрь - то это пиздец отрасли. И скорее всего нет смысла идти клянчить бабки у гос-ва для большей субсидии, просто емкость рынка - сократилась. Она теперь не 9 млн. кв. м. для Москвы и Подмосковья, а 6 млн. кв. м. И вот ты хоть жопу себе порви, залупу на воротник натяни, все равно впихнуть хотелку продать 9 млн. кв. м. по году не получится московским девелоперам.

Родина прошла экспертизу по проекту на Сельскохозяйственной, 26.

Ранее мы публиковали 3 проекта на участок: один, два и три.

В локации жесткий дефицит жилья, откуда у москвичей к ВДНХ такая необъяснимая любовь - непонятно.

У Самолета появилась компания "Самолет-курорт", сделана она напополам с АО Новомихайловское. Юридический адрес находится в ПГТ Новомихайловский, а само ПГТ на побережье Черного моря.

Судя по активности Самолет по-прежнему планирует активно выйти в регионы.

Девчонки и мальчишки, в нашем любимом ЦЛП - практика.

Вроде обещают даже дать ветку за труды, да и конверсия в архитекторы фантастическая - 100 заявок, 7 практикантов, и итого 2 сотрудника.

На домарф проявилась часть документов для Саввинской, 27. Количество лотов в ПД и РнС уже различается, так что мутить будут в процессе. Средняя площадь для уважаемых людей - 174 кв. м.

Ай какой подарок. 9% субсидированная ипотека вместо 12%.

На самом деле этот шаг позволяет девелоперам меньше жечь денег для субсидирования. Для клиента - ничего не изменится, ипотека итак у всех не больше 7%. А если ничего не изменится для клиента - то продажи от этого не вырастут. Ну либо девелоперы пробьют очередное дно ставки и начнут гнать ставку 2-3%.

Ждём сообщения, какой банк первым будет принимать заявки на супер-пупер субсидированную ставку в 9%.

Видим период великого разлома. 12 млн становятся чем-то магическим, чем-то по-настоящему значимым для экономики. Объясним на пальцах. Самые хуевые ипотечные условия в квартире с телом кредита 12 млн. - это платеж в 97 тыс. руб. в месяц, а вот квартира с самыми лучшими условиями (которых ещё нет) в 13 млн. кредита - будет стоить 162 тыс. руб./кв. м. при ПВ 10%.

Что сейчас сделают девелоперы? Конечно же включат стиль Крост и будут хуярить квартиры метров так по 20-30, чтобы все можно было запихнуть в магическое число 12 млн. Но, это процесс не быстрый, плоды фантазий на тему квартирографии мы увидим только осенью 2022, но 100% сплит будет такой:

Студии - 16-18 кв. м.
1 комнатные, они же для некоторых 2 евро - не более 30-31 кв. м.
2 комнатные, они же для некоторых 3 евро - не более 40-42 кв. м.
3 комнатные, они же для некоторых 4 евро - не более 50-55 кв. м.

И средняя площадь этого добра будет как у Сетла в Питере - метров так 35.

В июне прошлого года в МО кто-то пиздел на тему 28 кв. м. студий. Забудем.

Креативы от колхозников из ЛСР удивляют. Ладно в эконом-экономыче использовать такие дешевые посылы и визуалы, но нет, в Wave студия минимально стоит 9,1 млн. Ещё раз. Студия в Сабурово за 9,1 мульт.

Шел 2022 год.

INGRAD прогнозирует увеличение доли ипотеки в Москве к 2030 году с текущих 60% до порядка 90%

Интересную мысль высказал коммерс из Инграда - Бузулуцкий, говорит что к 2030 году ипотека займет по сути весь рынок - 90%.

По словам Бузулуцкого, цены на первичную недвижимость Москвы в ретроспективе последних 20 лет продемонстрировали рост в 17 раз, показывая максимальный рост 52% и максимальное падение 15% в годовом выражении, при этом рост доходов населения Москвы значительно отстает по показателям – за этот период доходы увеличились в 9,5 раз с экстремумами +35% и -4% в год. Удивительный ли факт, что что-то выросло в 17 раз, а доходы в 2 раза меньше?

Также, Бузулуцкий отмечает, что в 2020-2021 годах «дешевая» ипотека, значительно подогревшая спрос и, как следствие, цены на первичную недвижимость, на текущий момент исчерпала себя. Стоит предполагать, что в ближайшее время активный рост цен на новостройки стабилизируется. Однако с другой стороны, растущая себестоимость строительства вследствие разрыва логистических цепочек и высокой инфляции не позволит девелоперам устанавливать цены ниже показателя прироста себестоимости, то есть падения цен на рынке первичной недвижимости Москвы не стоит.