Недвижимость инсайды
Авангардный энергетический институт им. Г. М. Кржижановского по адресу Ленинский, 19 продали за 1,4 ярда. Площадь зданий института всего - 15 тыс. кв. м., а значить сделать редевелопмент без сноса с маржей - сложная задачка. Поэтому вероятность сохранения…
На ЗУ "Ленинский, 19" появился проект надстройки авангардного энергетического института им. Г.М. Кржижановского.
Авторы - неизвестны, но проект - стекляшка. "Надстроили" его над авангардным корпусом. Кто-то может сравнить такое решение с Бадаевским, но лично нам кажется, что это больше похоже на проект застройки комбината питания "Космос" или реализацию центра "Зотов", когда авангардный объем сохраняют, а над ним появляется какое-то очень высокое нечто. Доминанта. Даже тот же Татлин - надстройка нового, небольшого объема над авангардной АТС. Очевидно, что такой подход в 100% раз лучше, чем просто снос.
За проектом будет реализация КРТ на 294 тыс. кв. м на ЗУ "Малая Калужская, 15". Так, что нарисованная доминанта не будет такой одинокой, как на рендерах.
Авторы - неизвестны, но проект - стекляшка. "Надстроили" его над авангардным корпусом. Кто-то может сравнить такое решение с Бадаевским, но лично нам кажется, что это больше похоже на проект застройки комбината питания "Космос" или реализацию центра "Зотов", когда авангардный объем сохраняют, а над ним появляется какое-то очень высокое нечто. Доминанта. Даже тот же Татлин - надстройка нового, небольшого объема над авангардной АТС. Очевидно, что такой подход в 100% раз лучше, чем просто снос.
За проектом будет реализация КРТ на 294 тыс. кв. м на ЗУ "Малая Калужская, 15". Так, что нарисованная доминанта не будет такой одинокой, как на рендерах.
Анна Акиньшина, новый CEO Самолета в своем первом интервью - о стратегии компании, планах на будущее и видении рынка. Разговор с инвестбанкиром Евгением Коганом получился подробным и насыщенным. Собрали основные тезисы:
- Стратегия компании в период высоких ставок – стабильность, оптимизация структуры расходов, управление ликвидностью, эффективность. Все это и про земельный банк, независимая оценка которого более 800 млрд рублей.
- Стимулирование спроса субсидированием ставки, инструментами рассрочки и траншевой ипотеки. Дополнительные инструменты для розницы - ГАБ, ЗПИФ.
- Планируется ввод около 1 млн кв. м. жилья до конца года, и все обязательства будут соблюдены. Это проекты, которые давно стартовали, идут с хорошим финансовым покрытием и имеют комфортные ставки.
- Одно из ключевых направлений - КРТ и реновация жилого фонда. Расширение географии строительства по всей России - от Калининграда до Дальнего Востока.
- Официальное заявление Михаила Кенина подтверждает, что он не продает свой пакет акций и остается ключевым акционером
- Средняя ставка по портфелю, включая корп. долг - порядка 12%, что существенно ниже ключевой ставки. Кэш позиция сейчас - более 30 млрд рублей.
- Процентные платежи не оказывают сильного давления на ликвидность, поскольку проценты по проектному финансированию капитализируются и будут уплачены только при раскрытии эскроу.
- Стратегия диверсификации рисков и широкого портфеля кредитующих банков обеспечивает финансовую стабильность. Ограничения, связанные с проектным финансированием, в рамках 214ФЗ, делают процесс изменений условий со стороны банков более аккуратным и осторожным.
- Отлаженный процесс по раскрытию средств с эскроу счетов. После получения необходимых разрешений перевод денег на счета происходит в течение 10-12 дней.
- Структура корпоративного долга базируется на облигациях, что обеспечивает управляемость долга и прозрачность платежей. Облигационные займы направлены на развитие и инвестиции. Что позволяет четко отслеживать источники и сроки возврата вложенных денег.
- Стратегия компании в период высоких ставок – стабильность, оптимизация структуры расходов, управление ликвидностью, эффективность. Все это и про земельный банк, независимая оценка которого более 800 млрд рублей.
- Стимулирование спроса субсидированием ставки, инструментами рассрочки и траншевой ипотеки. Дополнительные инструменты для розницы - ГАБ, ЗПИФ.
- Планируется ввод около 1 млн кв. м. жилья до конца года, и все обязательства будут соблюдены. Это проекты, которые давно стартовали, идут с хорошим финансовым покрытием и имеют комфортные ставки.
- Одно из ключевых направлений - КРТ и реновация жилого фонда. Расширение географии строительства по всей России - от Калининграда до Дальнего Востока.
- Официальное заявление Михаила Кенина подтверждает, что он не продает свой пакет акций и остается ключевым акционером
- Средняя ставка по портфелю, включая корп. долг - порядка 12%, что существенно ниже ключевой ставки. Кэш позиция сейчас - более 30 млрд рублей.
- Процентные платежи не оказывают сильного давления на ликвидность, поскольку проценты по проектному финансированию капитализируются и будут уплачены только при раскрытии эскроу.
- Стратегия диверсификации рисков и широкого портфеля кредитующих банков обеспечивает финансовую стабильность. Ограничения, связанные с проектным финансированием, в рамках 214ФЗ, делают процесс изменений условий со стороны банков более аккуратным и осторожным.
- Отлаженный процесс по раскрытию средств с эскроу счетов. После получения необходимых разрешений перевод денег на счета происходит в течение 10-12 дней.
- Структура корпоративного долга базируется на облигациях, что обеспечивает управляемость долга и прозрачность платежей. Облигационные займы направлены на развитие и инвестиции. Что позволяет четко отслеживать источники и сроки возврата вложенных денег.
VK Видео
Первое интервью с новым СЕО Самолета. Слухи и факты - курс на стабильность!
Какие перспективы у «Самолета»? Друзья, по просьбе трудящихся решил разобраться в ситуации вокруг девелопера «Самолет». На днях провел содержательную беседу с новым генеральным директором группы Анной Акиньшиной. Мы обсудили текущие и потенциальные проблемы…
ЦБ выпустил мощный отчет на тему проектного финансирования. Выводы, как обычно, самые животрепещущие, самые интригующие.
Честно, чем внимательнее смотреть эту информационно-банковскую агитку, тем сильнее становится понятно, что сейчас рынку недвижимости инструменты в виде проектного финансирования и эскроу-счетов — как лишний кирпич, привязанный к ноге.
Теперь по фактам:
1. Девелоперы продолжают выводить на рынок проекты, для ЦБ это, конечно, нехорошо. У них задача сделать так, чтобы никто РнС не получал, продажи не открывал. Сейчас новых проектов за квартал было всего 12,5 млн кв. м, что довольно оптимально, и данный уровень ЦБ напрягает.
2. От одной формулировки «цены пока не снижаются» уже должно у всего рынка девелопмента сформулировать огромное возмущение. Как цены должны вообще начать снижаться? Если вернуться к пункту 1 — остановка вывода новых проектов только будет поддерживать цены, а не снижать их.
3. Вот тут уже ближе к правде, начали меньше ПФов брать. Это фактор того, что вывели меньше объем.
4. А вот тут уже начинается леденящий душу пиздеть. Чем ниже покрытие, тем больше процентов будет платить девелопер, чем больше процентов будет платить девелопер — тем сильнее ему надо поднять цены для реализации проекта. Почему надо поднять цены? Потому что банк будет его в первую очередь пушить для поддержания маржинальности.
5. Как результат — покрытие снижается, ставка повышается. Не кажется ли регулятору, что действия, которые должны помочь рынку и «снизить» цены, только усложняют ситуацию на рынке и увеличивают цены? Плюс это данные «с высокой колокольни», ситуация в полях может происходить совершенно иначе. Например, уже есть кейсы, когда банк предлагает девелоперу строить не по оговоренным ранее лимитам в ПФ, а выдает столько денег, сколько девелопер принес на эскроу-счета. Тут возникает только один вопрос: зачем в текущей ситуации в данной конструкции нужен вообще банк?
Обоснование, почему ПФ и Эскроу - это рудимент времени низкого ключа и халявной, льготной ипотеки: один, два, три.
Честно, чем внимательнее смотреть эту информационно-банковскую агитку, тем сильнее становится понятно, что сейчас рынку недвижимости инструменты в виде проектного финансирования и эскроу-счетов — как лишний кирпич, привязанный к ноге.
Теперь по фактам:
1. Девелоперы продолжают выводить на рынок проекты, для ЦБ это, конечно, нехорошо. У них задача сделать так, чтобы никто РнС не получал, продажи не открывал. Сейчас новых проектов за квартал было всего 12,5 млн кв. м, что довольно оптимально, и данный уровень ЦБ напрягает.
2. От одной формулировки «цены пока не снижаются» уже должно у всего рынка девелопмента сформулировать огромное возмущение. Как цены должны вообще начать снижаться? Если вернуться к пункту 1 — остановка вывода новых проектов только будет поддерживать цены, а не снижать их.
3. Вот тут уже ближе к правде, начали меньше ПФов брать. Это фактор того, что вывели меньше объем.
4. А вот тут уже начинается леденящий душу пиздеть. Чем ниже покрытие, тем больше процентов будет платить девелопер, чем больше процентов будет платить девелопер — тем сильнее ему надо поднять цены для реализации проекта. Почему надо поднять цены? Потому что банк будет его в первую очередь пушить для поддержания маржинальности.
5. Как результат — покрытие снижается, ставка повышается. Не кажется ли регулятору, что действия, которые должны помочь рынку и «снизить» цены, только усложняют ситуацию на рынке и увеличивают цены? Плюс это данные «с высокой колокольни», ситуация в полях может происходить совершенно иначе. Например, уже есть кейсы, когда банк предлагает девелоперу строить не по оговоренным ранее лимитам в ПФ, а выдает столько денег, сколько девелопер принес на эскроу-счета. Тут возникает только один вопрос: зачем в текущей ситуации в данной конструкции нужен вообще банк?
Обоснование, почему ПФ и Эскроу - это рудимент времени низкого ключа и халявной, льготной ипотеки: один, два, три.
Реновация в ЮЗАО раскинется аж на 33 участках общей площадью 12 с лишним га, рассказали в московской мэрии. Например, для строительства реновационного ЖК на улице Вавилова в Ломоносовском районе выделили более 1,8 га земли. Сейчас там пятиэтажки, но их снесут и построят три разноэтажных корпуса с подземной парковкой, отданными под коммерцию первыми этажами, улучшенной планировкой квартир, короче, без пяти минут бизнес-класс!
В районе Южное Бутово выделили участок площадью почти 1,2 га на улице Ливенская. Там на месте расселенных домов планируется возвести ЖК из пяти 10-этажных секций. В правительстве Москвы отмечают, что для постройки реновационного жилья используют, как и на доселе свободных от построек территориях, так и на месте снесенных ранее старых домов.
Сейчас в ЮЗАО снесли 63 здания, на их месте строят 12 ЖК в семи районах округа. Общая площадь квартир составит 246 тыс. квадратов, которые станут домами для 9 тыс. человек.
В районе Южное Бутово выделили участок площадью почти 1,2 га на улице Ливенская. Там на месте расселенных домов планируется возвести ЖК из пяти 10-этажных секций. В правительстве Москвы отмечают, что для постройки реновационного жилья используют, как и на доселе свободных от построек территориях, так и на месте снесенных ранее старых домов.
Сейчас в ЮЗАО снесли 63 здания, на их месте строят 12 ЖК в семи районах округа. Общая площадь квартир составит 246 тыс. квадратов, которые станут домами для 9 тыс. человек.
stroi.mos.ru
Для реализации программы реновации в ЮЗАО выделено более 12 га земли в этом году
33 участка для строительства домов по программе реновации и сопутствующей инфраструктуры предоставлено с начала года на юго-западе столицы, сообщил министр правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.
На волне обсуждений ЗУ на ул. Вавилова - здесь и здесь, #третийадмин обнюхал все углы в желании разобраться, где же может новый офисный метр появиться. Откуда весь движ - понятно: с одной стороны, площадка по факту за ТТК - офисная льгота в плюсе, с другой - локейшен мед и по транспорту, и по окружению. Темпы проверены, спрос прикормлен - за это уже похлопотали Hutton и Стоун. Подмечаем:
- Lunar на ключах, в остатках 5 лотов. Средняя 532 тыс. руб. / кв. м
- Стоун Ленинский, еще 1,5 года до сдачи - менее 10 лотов в прайс-листах осталось, со средней 490 тыс. руб. / кв. м
И иных офисных ТЭПов в локейшен почти нет, не считая слухов про Сумма элементов, которые как факт лучше не считать. И всплывавшую когда-то офисную новость на ЗУ "60-летия Октября, 5А" от Insolver - но все это от лукавого, а не про офисную Москву.
- Lunar на ключах, в остатках 5 лотов. Средняя 532 тыс. руб. / кв. м
- Стоун Ленинский, еще 1,5 года до сдачи - менее 10 лотов в прайс-листах осталось, со средней 490 тыс. руб. / кв. м
И иных офисных ТЭПов в локейшен почти нет, не считая слухов про Сумма элементов, которые как факт лучше не считать. И всплывавшую когда-то офисную новость на ЗУ "60-летия Октября, 5А" от Insolver - но все это от лукавого, а не про офисную Москву.
Telegram
Недвижимость инсайды
Говорят, что Сумма элементов хочет другой участок на улице Вавилова, а не "Вавилова, 9А стр. 1, 2". И этот участок накрыт КРТ.
Какой конкретно КРТ неизвестно, но в программу включены: "Вавилова, 48В"; "Вавилова, 5", а также, судя по карте КРТ: "Вавилова…
Какой конкретно КРТ неизвестно, но в программу включены: "Вавилова, 48В"; "Вавилова, 5", а также, судя по карте КРТ: "Вавилова…
Все как-то забыли про застройку ЗУ «1-й Волоколамский, 10». Девелоперы давно на этот участок наводили нос, потому что есть приятные виды на зеленку с севера, да и фанатов локации много. Из минусов — МЦД по границе участка. Но маркетологи уже всё, что нужно набить, набили, чтобы отработать такое плевое возражение клиента.
Проектик недурной — на 127 тыс. кв. м. Бизнесом величать будут минимально. А то, гляди, и шильдик премиум натянут.
Проектик недурной — на 127 тыс. кв. м. Бизнесом величать будут минимально. А то, гляди, и шильдик премиум натянут.
Недвижимость инсайды
На ЗУ "Рябиновая, 44/1" делает концепцию бюро ABOVE. Этот участок числится за Левелом. Главная загадка - нафига на Рябиновой вообще нужен офисник, кроме как - построить, чтобы получить льготу ВРИ. Если бы кому-то из брокеров консультантов такой проект показали…
MR продолжает разработку проектов в районе Рябиновой улицы. Сейчас работают над двумя КРТ №57 - "Южное Очаково" и "Южное Очаково (территория 5).
На территории (1) со стороны комбината шампанских вин будет размещаться промышленность и общественная функция - более 200 тыс. кв. м. А вот на площадке со стороны ПИКовщины - будет жилье. В СПП - 164 тыс. кв. м.
Напомним, что MR уже спроектировал офисник в локации, где не нужны офисники (по мнению #третийадмин) - ЗУ "Рябиновая, 44/1" и вообще для всех этих ваших промышленных штучек-дрючек сделал направление - RBNA.
Удивительно, но локация постепенно преображается. Если ПИК с "Мичуринским парком" в 2021 году стартовал по 213 тыс. руб./кв. м, то сейчас продают остатки по 350+ тыс. руб., Страна девелопмент жарит свою Озерную по 450 тыс. руб. с метра, но продают сейчас маловато - всего 1-1,5 тыс. кв. м в месяц, явно это не то что хотят ребята видеть в факте продаж. Такие "позитивные" цены явно позволят МРу хорошо продать этот кусок для молодого и амбициозного девелопера или активного регионала. Но есть одно но.
На территории (1) со стороны комбината шампанских вин будет размещаться промышленность и общественная функция - более 200 тыс. кв. м. А вот на площадке со стороны ПИКовщины - будет жилье. В СПП - 164 тыс. кв. м.
Напомним, что MR уже спроектировал офисник в локации, где не нужны офисники (по мнению #третийадмин) - ЗУ "Рябиновая, 44/1" и вообще для всех этих ваших промышленных штучек-дрючек сделал направление - RBNA.
Удивительно, но локация постепенно преображается. Если ПИК с "Мичуринским парком" в 2021 году стартовал по 213 тыс. руб./кв. м, то сейчас продают остатки по 350+ тыс. руб., Страна девелопмент жарит свою Озерную по 450 тыс. руб. с метра, но продают сейчас маловато - всего 1-1,5 тыс. кв. м в месяц, явно это не то что хотят ребята видеть в факте продаж. Такие "позитивные" цены явно позволят МРу хорошо продать этот кусок для молодого и амбициозного девелопера или активного регионала. Но есть одно но.