2008, 2014, 2020

6-летний цикл.

1. Спрос рос. Летний ажиотаж, который раскачали инфоповодами из категории эскроу, эскроу! Волки, волки!
2. Цены росли. Ну тут дело не хитрое, когда покупают надо продавать по максимально высокой цене, повышаем!
3. Спрос упал. Это было видно зимой.
4. Цены продолжают рост. Ну а хули, понижать это не для недвижимости, плюс могут пойти расторжения. Лучше скидок космических дадим!
5. Выход на рынок подкошен. Новых объемов в начале 2020 поступило меньше, чем в 2019, 2018 или 2017 гг.
6. Короновирус. Не хотели писать про него. Но это реально странная штука. Паникуют все. Главные паникеры в Капитале, другие тоже не отстают. Но главное влияние - возможное замедление сделок - снижение спроса.
7. Рубль упал. Ажиотажа 2014 года не произошло. Все у кого были деньги прибежали летом, на призыв волки, волки!
8. Рубль упал. Повышение ипотечных ставок неизбежно, завтра, послезавтра на следующей неделе. Рынок крайне эластичный в таком состоянии, и повышение на 2% ипотечной ставки достаточно сильно повлияет на сектор ипотечников, которые составляют более 70% рынка сегодня.
9. Остановка спроса. Обнуление.

Один из главных инфо-фриков на рынке недвижимости - колочинский из векторстройфинанса, точнее из кварталов 21/19, где затянули со всевозможной инфраструктурой и вообще вместо ТЦ построят ещё домов. Это девелопмент, детка.

Так вот, висит он на контракте с Новострой-М и постоянно даёт какие-то свои комментарии на тему рынка, хотя дальше своих кварталов на Рязанке не видит. Теперь у него падение рубля спровоцировало ажиотаж на рынке новостроек. Это он по одному проекту понял за пару дней? У ТОП-5 игроков рынка ажиотажа никакого нет, а в 21/19 есть, смешно.

Такие новости на самом деле обнуляют ценность новостей в профильных изданиях. Потому что сколько можно врать?!? Кто-нибудь новости писать вообще будет кроме:
1. Покупайте сейчас потому что вырастут цены
2. Покупайте сейчас потому что вырастит ипотека.
3. Ну покупайте сейчас, ну пожалуйста.

Недаром бытует мнение, что менеджмент в девелопменте один из самых херовых среди отраслей экономики, это затрагивает любые направления: финансы, пиар, маркетинг, инвестиции, продажи. И если ты просто адекватный и делаешь не колхоз, то это уже большой успех. 🙃

На неделе ДОМ.РФ обьявил старт аренды квартир в «Матч Поинт». Это уже 4 действующий «арендный» / «доходный» дом, который начал работать, шеринг экономика все ближе, друзья.

Пул проектов у ДОМ.РФ для арендного жилья не просто спорный, а говно неподходящее. Если «Лайнер» натянуть за уши, убрать фактор рукожопости от Интеко, то наверное, как-то так должен выглядеть арендный дом. Но дальше один другого краше - «Символ», «Сердце столицы» от Донстрой (ВТБ), «Парк Легенд» от шаромыжников, «Октябрьское поле» от РГ и «Амурская» от Левел.

Вишенкой на торте является говнострой от Галс (ВТБ) - «Матч Поинт». Вы можете возражать и спорить про проект сколько угодно, круто что он стоит на железной дороге с огромном двором колодцем или нет. Но с цифрами не поспоришь - 801 апартамент выкупил ДОМ.РФ у Галс, а это половина всего объема проекта. То есть Галс достроил настолько нерыночный проект, который тупо никто не покупал и половину пришлось скинуть в ДОМ.РФ. Из-за этого на данный момент «Матч Поинт» будет крупнейшим доходным домом в портфеле ДОМ.РФ. На втором и третьем месте будут «Символ» и «Октябрьское Поле» в которых 378 и 340 лотов соотвественно.

В среднем аренда в «арендном» доме дороже, чем у дяди Юры из соседней панельки на 20-25 тыс. руб./мес. «Матч Поинт» не исключение. Тут вам и двушка 50 метров за 90 тыс. руб./мес. и студия 27 метров за 52 тыс. руб./мес. Как говорится каждому свое - кому-то консьерж сервис с чистым юридическим договором и огромной переплатой, кому-то ковры и бабкины квартиры подешевле. Думается, спрос будет и там и там.

Сухой остаток. Глобально ДОМ.РФ создает конкурентный продукт для продаж жилья и девелоперам надо задуматься, как с этой арендной фигней бороться. Проекты на данный момент спорные, но очевидно, когда у тебя бюджет больше 100 млрд. руб. на раскачку проекта арендных домов, то можно создать портфель с хорошими проектами в перспективе 2-3 года.

Ещё мало кто задумывается, но ДОМ.РФ это ещё и ЗПИФН с паями. Это резко понижает планку входа / инвестирования в арендный бизнес, когда ты можешь вложить хоть 100 рублей в это дело.

Наблюдаем.

Russian Design District в Ватутинках от Основы, Родины. Уже вырубили деревья, РнС было получено в 2018 году.

#выходблизко

https://www.youtube.com/watch?v=PdMGVjyssCg

Вопрос дня. Отскочит или не отскочит Доу Джонс сегодня.

Отскочит - все хорошо. Не отскочит - наверное придется понизить цены, чтобы хоть как-то удержать спрос, который может подкосить не только начинающийся кризис, но и коронавирус. Учитывая, как сметали на днях продукты в магазинах, голова ЦА занята явно не выбором евродвушки, а выбором гречки и макарон.