Итоги 2К24 от ДОМРФ

Главный антагонист ЦБ — домрф. Ребята активно делают аналитические агитки, которые должны помочь развитию рынка. Иногда, конечно, проскакивают какие-то интересные цитаты в виде: «У таких застройщиков мы можем действительно увидеть ряд банкротств в 2025 году, но никакой опасности с нашей точки зрения в этом нет, потому что проекты будут переданы на достройку другим компаниям». Представляйте ситуацию, когда выходит ЦБ и говорит такой: «А у нас пара банков в 2025 году ляжет, не переживайте, это отчистит рынок». Можете такое представить? Нет, таких приколов не бывает. Все санации и отборы лицензий происходят под шумок и только с благими намерениями.

Вернемся к аналитике домрф:

1. Домрф довольно позитивно оценивает снижение ключевой ставки. На следующий год прогнозируют 17–20%, что сегодня кажется нереально. Потому что таргет по инфляции остается 4%, а она сейчас на уровне 10%. Такое ощущение, что одно заседание ЦБ, где не повысили ставку, насытило публику так сильно, что на позитиве уже месяц ходят, как будто что-то изменилось в лучшую сторону в макроэкономическом плане.

2. Хороший посыл и инструмент аргументации от домрф — рост доходов населения, который формирует новый класс ипотечных заемщиков. Не обязательно это, конечно, ипотечные заемщики, скорее это просто другие люди, которые могут выйти и купить квартиру в рассрочку или в кэш. Насколько правдивы эти показатели и насколько это те люди, которые захотят покупать квартиры как вообще вид вкладывания денег — неизвестно. Может, все пойдут и купят себе по Гелику.

3. По объему выдачи кредитов 2024 = 2022 = 2019 годы. В деньгах смешнее, если 2024 = 2022, то в 2019 денег на 41%. Вот так подорожали квартиры. Вот так банки начали больше зарабатывать на ипотечных заемщиках. Конечно, удручающей цифрой является история, что 70% ипотек идет с гос. поддержкой. По сути, вся игла ипотечного одобрения держится на велении-хотении государства. Если оно передумает, то рынок ляжет.

4. Дальше идет фейковый график на тему ввода — больше 100 млн кв. м. Конечно же, данные по ИЖС натянуты дачной амнистией, это просто статистический конфуз. На них не надо даже внимания обращать. Смотрим только на динамику МКД — и она довольно не позитивная. Объем ввода просел до 45 млн кв. м., то есть 4-летняя эпоха льготной ипотеки не позволила девелоперам выйти на какой-то новый уровень стройки. Напомним, чтобы не было дефицита жилья на Святой Руси, нужно одного МКД вводить каждый год 100 млн кв. м. Но ипотечная игла не смогла раскрутить маховик стройки на такой уровень, учитывая, в какой кризис рынок вошел сейчас — может даже и хорошо, что никто не смог выйти на такие объемы. А то падение было бы уровня СУ-155.

5. А вот тут удивительный факт. На очень тяжелом, вязком рынке 2024 года девелоперы все равно продолжили выводить метры (48 млн кв. м), как и в 2023 году, который был значительно более позитивный и по продажам, и по финансовой нагрузке проектов. Скорее всего, кого давят проценты за бридж на покупку земли, поэтому приходится выводить в стройку объем и перекладывать все расходы в дорогое, но более доступное проектное финансирование.

6. Ключевая проблема отсутствия продаж и рассрочек — это плохое покрытие выборки ПФ эскроу-счетами. Уже подсвечивали, что кто-то в 2020 году понтовался, что ПФ — 1% стоит. Но в 2020 году можно было 110-120% иметь покрытия. Сейчас ПФ в среднем по больнице уже 8,8%, а покрытие 76%. Рассрочки картину не улучшат, поэтому расходы на ПФ будут в районе 10% в этом году. И куда их перенесут девелоперы? Правильно, в цену метра.

Продолжение...

В канале мэра Москвы появилась концепция нового цирка на Вернадке (1). Если все посмеялись над "грибными" концепциями (2), которые даже на конкурс не пустили. То победитель конкурса это что-то среднее между кайзеровским шлемом и пламбобом (да, это так называется кристаллик в Симсе).

В финале конкурса были: Маркс, Асадов, UNK, KAMEN, APEX и какой-то Мирпроект. Очевидно, что это не APEX, не KAMEN, не UNK, но кто мог родить этот "эмо-тех" в таком виде - неизвестно. Узнаем, посмеемся.

А вот и официально объявили аукцион на ЗУ "Проектируемый 4062-й, 8". Стартовая стоимость площадки - 1,3 ярда (1). За этот чемодан лавэ можно получить участок 1,6 га на ЗИЛе и навернуть 200 тыс. кв. м офисников в ГНС - это порядка 150-160 тыс. кв. м продаваемой площади (2).

Ранее фигурировала концепция нескольких жилых башен с максимальной высотой до 250 метров (3). Но, город решил тут навернуть больше офисов. А то на ЗИЛе стройки жилья ещё на 10-15 лет вперед хватит, нужно недвижимое разнообразие.

Для хорошего офисника - от метро Технопарк - далековато. Хотя, на самом технопарке вообще достаточно большой офисный кластер - технопарк Нагатино Айленд, который начал сдаваться ещё в начале 2010-ых. Сейчас эти офисные коробки выглядят, мягко говоря. устаревшими.

Посмотрим, кто для льготы ВРИ заберет данный проект. Стартовый прайс довольно доступный, даже при текущих ставках. Скорее всего, это будет какой-то жилой девелопер с большим портфелем жилья, но без КРТ, где и так офисов до едрене фени.

На ЗИЛе также ожидаем:
1. Развитие и реализацию КРТ - "2-й Кожуховский, 29"; "Автозаводская, 16" или рабочее название "ЗИЛ Восток";
2. Продажу и решение вопросов с ТЭПами на ЗУ "1-й Автозаводский, 3";
3. Реализацию проекта на ЗУ "Автозаводская, 22" - от регионального девелопера ГК "Консоль";
4. Жилую застройку в рамках КРТ "Автозаводская, 23, стр. 16";
5. Выход в продажи проекта "Марк" на ЗУ "Автозаводская 23/436";
6. Продажу куска проекта Шагал кому-то из региональных девелоперов;
7. Реализацию проекта на ЗУ "Автозаводская, 23" региональным девелопером - СК10;
8. Старт проекта на ЗУ "Андропова, 20" от "Группа Регионы";
9. Перепроектирование и выход в продажи проекта бывшего Инграда на ЗУ "Автозаводская, 25". Вроде, Смайнекс этот проект сливать не планирует и будет строить сам.