Цена двух этажей

Хотите интересную теорию на тему перехода стадиона "Метеор" - ЗУ "Генерала Ермолова, 1" от Ant Development к ДГИ? А то странно как-то, купили площадку за 3 ярда, а отдали за 866 мультов, почему же?

Есть вероятность, что на данную ситуацию повлияла стройка соседнего проекта Ant Development - Victory Park Residences. С ним выходили в продажи осенью 2020 года, вроде кто-то что-то смог ухватить за 400-500 тыс. руб./кв. м. Ценник очень быстро вырос, весной 2020 уже перевалил за 800 тыс. руб./кв. м. Оказалось, что людям очень нравится жить на Кутузе. Даже рядом с ЖД. Пофигу, Кутуза - это очень круто. К слову, сейчас ценник вообще улетел под 2 мульта за метр проекта.

Так, вот если мы посмотрим проект от маэстро Скуратова, то максимальная этажность там будет 11 этажей (1). Откроем первую ПД (2) - максимальная этажность - 11 этажей. Там две "грядки" домов, те что на Кутузу - выше, те что на ЖД - ниже.

Но, если мы посмотрим последнюю ПД (3) - то там в "грядке" на Кутузу уже 13 этажей с двухэтажными квартирами. Ой. Если мы откроем сайт подрядчика, то там уже 14 этажей (4). Ой. На мастерплане на сайте есть 13 этажей (5). Ой. Открываем РнС, которая рисованная разрисованная, там тоже уже максималка - 14 этажей.

Сроки пробиты по ключам на 1 год и 3 месяца. Что-то дольщиков данного проекта в футболках "обманутый дольщик" в тг-каналах не замечено. Возможно, хорошо с ними работают, на экскурсии водят и внимание, барабанная дробь, - обоснование пробития сроков: "Victory Park на данный момент построен на 2 этажа выше заявленного, целый год они пытались это узаконить и не могли получить разрешительные документы на это. Пришлось пойти на сделку: документацию одобрили взамен на территорию Метеора".

Удивительно, но это далеко не единственный случай, когда появляются "лишние" этажи в проекте "постфактум" и город об этом узнает в таком, формате, ой-ай, согласуйте изменения. Сейчас такие приколы прощают редко. Редко и дорого.

ЗИЛ — колыбель проектов на 10 лет вперед

Суть такая. Был прекрасный завод ЗИЛ, на котором делали небольшие грузовички, которые были актуальны в рамках плановой экономики. Но с приходом на рыночные рельсы оказалось, что экономике нужно что-то большое а-ля КамАЗ или что-то для населения а-ля Газель. Поэтому заводы в Нижнем и на Каме кризис пережили. А вот ЗИЛ, который оказался со своей продукцией не особо актуален, постепенно херел. Пару раз пытались эту самую продукцию обновить, сделать какие-то новые модели, но вряд ли кто-то скажет, что «Бычок» — это была хорошая машина. А дальше начинает работать городская экономика. У вас в центре столицы находится огромный завод, который производит не самую ликвидную продукцию. Что с ним будет? Правильно, он попадет на рынок девелопмента. Как видим, ЗИЛ и около уже породили более 10 проектов, и на этом явно локация не остановится. Потому что у ЗИЛа в свое время было всё: и универсам, и стадион с футбольной командой, и ТЭЦ и так далее. Очень интересно, что произойдет с проходной завода. Мы как-то публиковали концепцию её редевелопмента, если так данный процесс можно вообще назвать.

ДГИ начинает изымать землю для КРТ «2-й Кожуховский, 29»; «Автозаводская, 16» — это по сути КРТ, которое создано для реализации площадки — «ЗИЛ восток», там была расположена заводская ТЭЦ, которую выкупил самый опытный девелопер на районе — ЛСР и начал готовить к реализации. В КРТ попало практически 30 га земли. Понимаете, какого уровня проект, когда у тебя под нож реализации попадает 30 га на ТТК? Глобальненько.

Ещё немного истории:
1. ЛСР выкупила ТЭЦ в марте 2022 года за 3,7 ярда;
2. В конце 2022 года начали менять ППТ, но по ходу тогда стало ясно, что нужно заходить в КРТ;
3. Летом 2023 года начала гулять презентация ЛСР по планам на ЗИЛ-Восток. Скорее всего, хотели этот проект продать;
4. В апреле 2024 года всплыли картинки концепции на данный участок от бюро Amirov Architects;
5. Летом 2024 года стало понятно, что это КРТ, куда запихнули ещё проект Колди, где Колди пытался протащить жилье, но получил сладкий подарок в виде офисников. Сразу пришлось стать офисным девелопером.
6. Ещё судя по документам был один ЗУ накрыт Гутовский. Там были запланированы офисники.

Сейчас мы видим старт реализации масштабного проекта. Интересно, кому продаст Эталон соседние участки Шагала, есть подозрения, что просто в локации ЗИЛа в итоге раздуплятся ещё пара девелоперов. Может даже региональных, у них почему-то кэш на кармане для покупки земли до сих пор есть.

Вот такая красота в рамках ПИК+ появится у ПИКа в проекте "Алтуфьевское 53". Мы уже подсвечивали мутации мастерплана проекта, а вот тут появились фасады.

ПИК очень дешево выводит новые корпуса в реализацию. Даже если это улучшенный продукт. На Алтушке вообще засада, с июня 2024 там цена только падала, но в декабре-январе смогли нарастить, но это все равно меньше летних пиков на 4-5%.

Все новые очереди с архитектурными излишествами ПИК пытается отстроить от старых коробных решений. Но, как видим потребителю - насрать и он не готов голосовать рублем. Именно такой кейс мы наблюдаем в проекте "Кавказский бульвар, 51".

Последний урбан-блок в рамках проекта "Амурский парк" получит красно-белый фасад с пластикой, динамикой и балконами. Всё на радость локальным фанатам Локомотива.

Тут тоже будут максимально отстраиваться от старого продукта, от старого проекта. Хотя, локацию там так уже застроили, что отстроиться не получится.

"Амурский парк" раскочегарить до 400 тыс. руб./кв. м. не получается. Остатков немного, продают по 1 тыс. кв. м в месяц. "Второй Иртышский" - как представитель "нового продукта", все что делает - дешевеет. Там даже за 300 тыс. руб./кв. м. Сможет ли новый продукт в Амурском что-то изменить в плане продаж - вопрос цены. Учитывая текущие подходы, ПИКи тут дешевле 300 тыс. руб. с метра могут стартануть. А если 250 за метр поставят - все улетит как в Саларьево. От инвесторов надо будет просто спасаться.

Сам ПИК устал от данной локации. Часть ТЭПов толкнули Бруснике, часть Догме. Брусника со своим "Метрономом" едет с продажами только за счет рассрочек, пока продукт региональной компании москвичи не поняли. Говорят, есть большой негатив на брусничные планировки. Догма, которая забрала кусок Иртыша, пока только готовиться удивлять. Но, если у Брусники в Москве есть типа продукт и реальный инструмент в виде рассрочки, то что может перекрыть Догма - большой вопрос. У них на данный момент ни того, ни другого.

В ноябре 2024 года пошла инфа, что Сезар забирает 20-ый участок в Москва-Сити, а сейчас уже вот вам картинки башни на этом участке. Архитекторы дали такой необходимой пластики фасаду, которая сейчас требуется в абсолютно любом проекте, а особенно в Сити. Теперь ждем, чем Сезар будет удивлять на месте черно-золотого куба.

Также в Королеве планируется застройка ЗУ "Октябрьский, 12". Там снесут здание ИПК Машприбор, скорее всего, будет некоммерческий проект, а стройка дома для сотрудников ЦНИИмаш.