3-4 очереди проекта ЛСР - Wave начали мутировать. Вместо коробок (2), которые до сих пор висят на официальном сайте могут появиться вот такие домики в рамках концепции архитектурных излишеств. Архитекторы из бюро Ariada восприняли комментарий "дать больше пластики" очень буквально. И навалили пластики как могли. Очень интересно, как будут реализованы особенно нижние этажи. А точнее квартиры и окна на нижних этажах данного произведения.

Напомним, что Wave с момента продажи MRом постоянно мутирует. По сути от МРа там "осталась" только первая очередь. Все остальное меняют и предпочтения ЛСР (по мелкой нарезке) и предпочтения города по архитектуре. Короткая история проекта тут. Вторую очередь проекта "подстроили" для формирования фронта улиц и студийной нарезки, а в рамках пятой очереди дали "волны". Теперь даже интересно, что случится с очередями, архитектура которых ещё не мелькала, а существует в продажys[ картинках со старта проекта.

Сам Wave довольно неплохо продается. Фигачат больше 2 тыс. кв. м в месяц, но ценник опустили. Была амбиция продавать по 450+ тыс. руб./кв. м, но в итоге сейчас скинули цену до 400 тыс. руб./кв. м - это по сути цена весны этого года. Рынок пока не готов по 500 даже мелкую нарезку брать в таком прекрасном районе, как Москворечье-Сабурово.

В локации проекта мы ожидаем ещё реализацию: КРТ "Каширское шоссе"; "Каширское, 76а"; "Борисовские пруды, 31" и КРТ "Каширское, 78".

Есть вот такие картинки по реконструкции стадиона Локомотив в Черкизово. Пару лет назад гулял слух, что стадион хотят снести вообще для вокзала, а сам Локо переедет на Лужники. Но, нет, скорее всего, будет какой-то ремонт арены с концепцией создания фасада на ней, чтобы не продувало. Дует там все-таки знатно.

Глобально, до 2018 года в Москве была реальная проблема со стадионами для "большого футбола". Сейчас есть и Лужа, и Открывашка и ЦСКА с Динамо. У всех современные и удобные стадионы. Зачем сюда ещё новый стадион Торпедо и обновление Локо - неизвестно. Клубы в еврокубках не играют. Сборка тоже катает матчи со сборными, для которых посещение стадиона условного Динамо - уже событие. Может лучше фокус переместить на любительский спорт, создание инфраструктуры не для профессионалов, а для тех кто после работы мяч пинает. Сейчас по-прежнему комфортных мест для этого в городе маловато - Лужа, Сокольники, Черкизон. В центре, если не манеж, не дутая теплица - все. Остальное уже в спальниках начинается. Конечно, обновить Локо - идея хорошая, но фокус в рамках города лучше держать на любительских объектах, а то их все меньше и меньше: "Красный Балтиец"; "Металлург"; "Сетунь парк"; "Метеор"; "Сокол"; "Комета", "Юных Пионеров" и тд. Есть, конечно, и обратные движения, где облагородили стадионы: "Локомотив" в Люблино, там планировали жилье или "Авангард" в Перово. Посмотрим как обновят академию Спартака в Сокольниках.

Оказывается, проект Самолета "Квартал Герцена" целиком и полностью отправляется в лапы Брусники, типа не кусок-кусочек, как торгует ПИК свои проекты разным регионалам, а прям весь, полностью. Даже, интересно, рады ли такому переходу немногочисленные дольщики проекта.

Напомним, как разворачивалась история вокруг проекта:
1. В начале 2022 года "Киевская площадь" начала шуршать бумажками на тему застройки рынка Эмерал.
2. В конце 2022 года Самолет спалил проект на свой тендерной площадке, было понятно, что КП толкнет его именно Самолету.
3. В начале 2023 года, рассказали в Форбсе о сделке с КП и зачем-то Самолет начал пиарить нерыночные показатели нежилых помещений - 25-30%. Смеялись всей редакцией, пока читали. Рынок правда потом рассудил такие заходы, теперь посмотрим, что с этим сделает Брусника.
4. Нейминг и старт бронирования произошел в августе 2023 года. Тут и появился "Квартал Герцена". Стартовать смогли только к концу 2023 года, с оверпрайсовым ценником - 310 тыс. руб./кв. м.
5. В рамках проекта 99 тыс. кв. м в ГНС офисников с ТЦ. Они находятся на краю участка. Посмотрим, за какие коврижки льготы их будет реализовывать ягодный девелопер.
6. В сентябре 2024 года Брусника сама громко топнула ножкой на ХХру, начав искать сотрудников под реализацию проекта. Мы предполагали, что будут реализовывать какую-то очередь, а тут тебе на. Весь проект.

Продажи в проекте шли неважно, сейчас цена экспонирования даже ниже, чем на старте продаж год назад. Говорят, что Брусника в начале февраля уже полностью будет рулить проектом. Сохраняйте рендеры, чтобы посмотреть, как же ягодный, продуктовый девелопер будет "исправлять" проект "Герцена".

Конфуз сроков

Перед новым годом сделали девелоперам очень приятный, сладкий подарок на тему сроков строительства - продлили мораторий по штрафам за пофигистическое отношение к тем самым срокам.

С позиции дольщика новость так себе, ведь нельзя будет пойти и стрясти кэшбека с этого жирного, вашего девелопера, у которого маржа 60+% на любом проекте. Точнее, решение непопулярное, и все, кто попало, будут раздувать историю, что девелоперы с Минстроем — лоббисты, которые додумались вот так ущемить граждан в правах.

С позиции девелопера сам мораторий больше похож на костыль, который просто помогает в будущем (после сдачи объекта) хоть как сохранить маржинальность того самого проекта. История 100% выгодная, но совершенно оторванная от самих процессов реализации проекта.

Девелопмент по-прежнему остается отраслью, где деньги за объект нужно нести сейчас, а получать его нужно будет потом. И это «потом» в рамках человеческой жизни довольно далеко — 2–3 года, а когда «потом» начинает двигаться вправо, то у всех участников процесса начинает люто бомбить.

Есть простое решение проблемы. Просто элементарное. Запретить продавать до этапа ввода в эксплуатацию дома. Сразу проблем со сроками ни у кого не будет, сразу ценник на недвижимость улетит на процентов 20–30, а с текущим ключом на все 40–50%, сразу проблема «ожидание VS реальность» отвалится, ведь можно будет сходить и посмотреть, что покупаешь. В общем, всё круто, но есть одно «но». И оно заключается в том, что емкость рынка с таким приколом может сократиться на все 50–60%, а это очень сильно минуснет ввод МКД — тоже 50–60%. И так показатель «ввода» натягивают за счет ИЖС, а тут МКД вообще добьют. А нам оно надо? А нам оно не надо.

Поэтому будем дальше страдать, строить за ПФные деньги, продавать по ДДУ, ну и аккуратно, по-джентельменски просить дольщика ещё подождать немного. Учитывая, что девелоперы пересели с иглы ипотечного одобрения на иглу раздачи рассрочек, сроки на рынке могут сейчас начать ехать сильнее. Никто это долгостроем называть не будет, но если раньше 0,5 года задержка ключей — это было нормально, то сейчас закладываете в свои планы все 1,5–2 года. В проектах, в которых много рассрочек, ох, ну тогда смотрите на все 2 года.

Поэтому мораторий мораторием, но конфуз с увеличением сроков мы будем наблюдать дальше. Все будут строить медленнее, плюс не стоит исключать, что придумают какой-то более интересный, прокаченный инструмент, связанный со сроками стройки. Главное, с банками договориться, потому что они тут тоже главные интересанты и в этом вопросе.