Ловите новогодний инсайд, она же хорошая новость для работников УК и ЖКХ : зарплаты тех, кто занят в УК, растут и продолжают расти. Тому причиной отток мигрантов из России. Оставшийся народ понял, чего стоят его знания, посему зарплата инженера ОВИК в 2022 году составляла 120 тыс. руб, а в 2024 году — 170 тыс. руб. Техник суточник два года назад получал 50 тыс., а в 2024 — 75 тыс. Уборщик территории сейчас меньше, чем за 100 тыс., вряд ли что-то будет убирать. Тракторист готов заводить свою шайтан-машину за 150 тыс.

Теперь не очень хорошая новость для остальных: тарифы на обслуживание коммерческих домов вырастут как минимум в два раза. В абсолютных цифрах это, кстати, не так много. Сравнимо с обычным походом в магазин, нет, не на выходных с тележкой и всеми родственниками, а когда вы заглядываете в маркет рядом с тем самым домом, тарифы на обслуживание которого поднимутся, порой не беря корзинку.

Согласитесь, несколько странно ожидать, что вам будут оказывать услуги по ценам предыдущих лет, если стоимость клининга или охраны по стране выросла в 2-4 раза. Так что вангуем волну собраний собственников по вопросам тарифов. Что мы советуем? Смириться, расслабиться, принять. Нет, можно упираться и оставить, как есть, но тогда не жалуйтесь, что УК уберет охрану, консьержа или начнет вместо трех раз мыть один.

Цена доверия и репутации

Долго можно думать и рассуждать, почему тема «цена на недвижимость» такая животрепещущая для обсуждения в обществе. Она прямо «горячая» для производства контента. Любой лох может взять камеру, зайти в офис продаж элитного проекта, который «на ключах», услышать от менеджера по продажам, что квартиры стоят от полутора миллиардов, и дальше этот видео-скам разлетится репостами по всем пабликам, каналам и другим вещам, которые делают вид, что они СМИ. Ужас, кошмар, элитная квартира в Москве стоит «дорого». Какой рынок — такая и цена. Если есть люди, готовые заплатить такой ценник, то он и появляется. База, основа рыночной экономики, в которой уже более 30 лет развивается прекрасная Россия настоящего. Но нет, сам фактор стоимости уже наводит шороха.

Если вырванная из контекста стоимость — это понятная, жидкая тема для обсуждения, и минимальная или максимальная стоимость в том или ином районе ничего с точки зрения рынка не значат, то на полянку хайпа врываются «эксперты», рассуждающие на тему удельного показателя — цены метра. А вот с ценой метра всё становится гораздо интереснее. 

Во-первых, есть группа активных «экспертов», которые паразитируют на тему роста цен за последние пару лет. Мол, что за беспредел, почему цена на недвижимость так выросла. Как будто на всё остальное цены не выросли, а на недвижимость выросли. Никого «Гелик» за 25 мультов уже не смущает, а трешка в Москве за 25 мультов очень смущает. Ладно, кто не любит «индикатор Гелика», то «Лада Веста» за 2+ мульта никого не смущает, а студия в Московской области за 5 мультов смущает. Но «индикатор «Весты» мы вводить не будем.

Рост цен и капитализация недвижимости — это залог любой здоровой экономики. Если происходит «болото» цен на недвижимость — значит рынок не верит в то, что локация или тип недвижимости в будущем принесет деньги. Нет денег в будущем — нет как такового будущего. А кто считает, что ценник на недвижимость должен расти чуть ли не на уровне инфляции — тот проходимец, ну или коммунист на худой конец. 

Во-вторых, есть отдельная группа адептов истории «цены на первичную недвижимость слишком высокие относительно вторичной недвижимости». Причем главный драйвер этого посыла — сам ЦБ, который говорит, что «разница» составляет более 40%. 

Вернемся на пример с «Геликом». Почему-то никого не смущает, что «Гелик», выпущенный 30 лет назад, стоит дешевле, чем новый из автосалона. А в недвижимости почему-то новая квартира должна стоить дешевле, чем старая квартира. Логично, ничего не скажешь, учитывая, как выросли требования к архитектуре и проектированию за последние пару лет. Особенно в Москве. 

Складывается ощущение, что желание подсветить разницу в пользу первички существует только из-за аргумента: такие цены на первичку, потому что бахнули льготную ипотеку. Поэтому применяется метод «натянуть сову на глобус» или статистического конфуза, когда в кастрюлю вторички берут весь треш и угар с бабкиными коврами и квартирами в городах, где первичного рынка не существует как класса. Этот «суповой» набор и тянет вторичку вниз и делает необходимую «разницу» для обсуждения в паблике. 

Как итог, на девелоперов опять повесили всех собак на тему цен. Хотя главным драйвером роста цены было проектное финансирование, которое без маржи 20+% банк просто не даст. Поэтому банки, как обычно, белые и пушистые, а девелоперы алчные. Вот такая получается репутация, когда к тебе нет доверия.

Московская мэрия вновь делает из Золушек-промзон королев бала: в Очаково-Матвеевском на месте двух промзон появится более 3,4 млн кв. м недвижимости. А это значит, что еще многим тысячам людей будет где жить и работать.

Промки две – Северное и Южное Очаково. В Северном построят жилой квартал, школу, детсад, медцентр. А также парк с детскими и спортивными площадками, амфитеатром, зонами отдыха и прудом. В Южном Очаково уже готов детский сад, еще один и две школы строятся. Но это лишь начало – обещают возвести три ЖК, три детсада и два корпуса школы. Жилые дома, кстати, делают с подземными парковками.

Это всё, конечно, хорошо, скажете вы, но непременно спросите, как туда заехать, как оттуда выехать? С транспортной доступностью всё порешали: уже есть несколько станций метро и МЦД-4, а также Северо-Западная хорда с проспектом Генерала Дорохова.

Очень позитивный ноябрь. Пока журналюги манипулируют рынком заголовками про «падение выручки у девелоперов», давайте немного насыпем позитива. Рост продаж квартир и апартаментов в Москве и Московской области — +7% относительно октября 2024 года. Конечно же, падение на 29% относительно ноября 2023 года, но как ещё, когда в прошлый ноябрь была халявная ставка и ключ 15%. Можно сравнить ещё с ноябрем 2022 года, тогда увидим рост аж 24%. Большое видится на расстоянии, не находите?

Декабрь может дать в продажах ещё плюс пару-тройку процентов. И это будет очень хороший результат для рынка, а вот дальше январь-февраль будет очень сложный. Факторов два: ключ явно повысят, а ипотечный стандарт явно введут. И введут его в максимально жесткой форме, чтобы девелоперам мало не показалось. Последние 2 года именно январь и февраль были очень сложные — все продажи в Москве и области составляли в районе 400 тыс. кв. м. Что маловато будет для такого большого рынка. Поэтому ждите реальных скидок, хороших офферов и рассрочек именно в эти два месяца. Ну и оптимизацию штата тоже ждите.

P. S. Про выручку у девелоперов может знать только домарф и банки, выдавшие ПФ на конкретный проект. А все текста, написанные по следам цифр Dataflat, никакого отношения к реальной выручке не имеют. Потому что там аналитика строится на мэтчинге данных стоимости по экспонированию с регистрациями в Росреестре. Это очень косвенный показатель.

В структуре продаж продолжает страдать область. Всего 26% объема реализовано в области. Это всего на 1% больше, чем месяц назад. Хотя в среднем на область в 2021, 2022 гг. приходилось под 40% продаж. Вот так столица своим развитием надавила на подмосковные стройки. Факторы всё те же: перегрели в области цены, закончились «дешевые» клиенты, которые перли на низкую ипотеку и доступный ежемесячный платеж, не выводят на реализацию объемы — работают в стол.

Аналитики зеленого банка прогнозируют рост ключа до 25%. Для девелоперов это жопа, потому что это в первую очередь рост расходов на проектное финансирование. Губит девелоперов не падение спроса из-за льготной ипотеки, а губит девелоперов рост финансовых расходов из-за каждого п. п. ключа. Если вам «эксперт» говорит, что у девелоперов жопа, потому что ключ высокий и ипотека дорогая, люди квартиры не покупают, то шлите данного «эксперта» на хер, потому что даже с таким ключом и условиями по ипотеке ребята умудряются как-то продажи не уронить.

При повышении ключа опять выиграют банки. Просто ребята сразу себе в карман положат больше денег за субсидирование ставки на первые 1-2-3 года. Сразу кэш. Сразу от клиента.

Что будут девелоперы при очередном росте ключа?

1. Продолжать субсидировать ставку, от этого выиграют банки.

2. Давать больше рассрочек — это будет снижать процент покрытия на эскроу — снижение процента покрытия на эскроу — повышение расходов на проектное финансирование. От этого опять выиграют банки.

3. Увеличение расходов — необходимость растить цену. В итоге все будут тормозить реализацию и повышать цены. Поэтому цены будут расти. Ну, вообще банки тоже от этого будут в плюсе.

4. Как начнется торможение реализации — так и начнется перенос сроков ввода любого объекта. В текущей ситуации можно ожидать, что ключи в среднем на рынке могут поехать вправо на 1–1,5 года. Но чем выше будет ключ, тем сильнее произойдет перенос ввода объекта.

5. Для поддержания продаж и цены будет не выводиться новый объем — формироваться искусственный дефицит. Это возможно только у тех ребят, у кого земля не под бриджами, которые надо срочно перекладывать в проектное финансирование. Поэтому обанкротятся на рынке те, кто опрометчиво набрал земли под бридж. Этот земельный банк будет переходить дальше в банки, а банки будут либо сами пытаться сформировать структуры для их реализации, либо пытаться толкнуть девелоперам — своим подрядчикам по реализации земельного банка.

Посмотрим как отработает этот хваленный механизм эскроу счетов. Скорее всего, никак он не отработает.

ППТ для КРТ "Свободы, 35" выглядело вот так. Этот проект купил Левел за 468 млн. И уже сделал пару концепций. В них удивляло, что сохранялся цех Тушинского машиностроительного завода, как видим, это условие висит ещё из ППТ. Довольно забавно, что его решили сохранить, можно сказать, в центре участка, разместив на окраинах жилье. Может там ещё какая тайна кроется.

Торги за участок между Софийской набережной и улицей Болотной выиграл Воронежский девелопер СЗ «Развитие Актив»

Завершились публичные торги мэрии Москвы по продаже доли в УК ООО «Гараж-МР», которая владеет земельным участком и зданием гаража между Софийской набережной и Болотной улицей. Согласно аукционной документации, на участке планируется гостиница премиум-класса с подземным паркингом. Объект расположен в 300 метрах от Кремля. Риелторы отмечают дефицит гостиничного фонда в данной локации.

СЗ «Развитие Актив» - дочерняя компания девелопера федерального уровня ГК «Развитие» Сергея Гончарова. Застройщик занимает 11-е место в ТОПе по объемам ввода жилья по данным ЕРЗ.

Ранее компания приобрела земельный участок около ст. метро «Таганская» под строительство премиального жилого комплекса. Проект представляет собой лаконичный по дизайну комплекс зданий средней этажности, отвечающий последним архитектурным трендам и высоким стандартам качества.