Холодный пот

Слушая обсуждения разных коллег по рынку, констатировать можно только одно - девелоперы не умели, не умеют и не будут уметь планировать. Хотя, казалось бы, именно в таком долгом цикле и надо уметь бабки и время в одну линию сводить.

Началась реальная жопа с продажами. И почему-то это никто не спрогнозировал. Точнее как - прогнозы были, просто всех кто такие прогнозы приносил - посылали нахуй в надежде, что как обычно пронесет, как обычно прокатит. Поэтому сейчас для многих на рынке жесткая неожиданность происходит в начале воронки продаж. Оказывается платить в месяц 100+ к за 2евро в полях и лесах Московской области никому нафиг не вперлось и желающих маловато.

Поэтому все ломанулись опять в субсидирование. ЦБ уже в прошлый раз на это ругался, думается, что и сейчас без внимания этот "ход конем" не оставит. Правда, раньше девелоперы снижали ставку на весь срок кредитования, то сейчас на первые 2-3 года. Чтобы человечка в ипотеку заманить, а дальше что? А дальше в хорошем сценарии он через 2-3 года, когда снизится ключ, пойдет рефинансируется, а в плохом? Ой, а в плохом лучше не спрашиваете. Ответ будет в стиле отрывка из фильма "Игра на понижение". Ставка низкая (8%, например) превратится в тыкву (рыночные 18%) и придется башлять такой нормальный платеж в месяц. Поэтому кто не рискует - тот не пьет шампанское, а тут пытается целая отрасль рискануть.

Поэтому жаба и гадюка приготовились обсуждать комбинирование именно этой темки. Даже есть слушок, что субсидированию ипотечных ставок осталось существовать бувально пару недель. И все эти радостные 6-8% превратятся в настоящие 18-20%. Так и видим рекламные банеры с посылом, только здесь и сейчас офигенные квартиры по ставке 18%. Вот это будет сильный посыл для клиента и огромный буст для рынка.

Условно, вам нужна хата 50 метров. При ставке 8% вы могли взять даже что-то внутри МКАД, в Москве с ежемесячным платежом 80-90 тыс. руб., а теперь со ставкой 17-20% вы отправляйтесь в жесткое Подмосковье. За те же бабки. Ну, а да, самое печальное для тех, кто хотел купить в жестком Подмосковье с ежемесячном платежом 40-50 тыс. руб. Они просто уходят с рынка. И ждут новых ставок. Та самая "емкость рынка" сокращается.

Всех теперь волнует вопрос второго полугодия. В Старой Москве стабильно во втором полугодии квартир и апартаментов продавалось больше чем в первом. Исключением является 2021 год, и разница всего 1%. Да и мало уже кто помнит, почему это так получилось. Простой ответ - всех гнали брать субсидированную ипотеку, а то сами знаете, "сейчас закончится". Закончилась не в 2021 года, в июле 2024. О чем предупреждали заранее. А в итоге все что придумали девелоперы - рассрочка и субсидировать первых несколько лет ипотеки. Креатив уровня креатив.

По нашим ощущениям, рынок относительно первого полугодия во втором может схлопнуться на 20-30%. С это с учетом разгонной волны и сезонности к концу года. По текущим броням все вообще может полететь на 40-45%, что, конечно, никто не хочет.

Раньше девелопмент был довольно пассивный. Некоторые застрои могли свой прайс раз в месяц обновлять. После того как девелоперы проебались и весь их бизнес "сдали" банкам, теперь главный их регулятор продаж - ЦБ. А тут прям видна история, что тактически у банков принимаются решения значительно чаще. На любого черного или серо-буро-козывчатого лебедя есть какой-то ответ - или управленческое решение, от чего стрессуют уважаемые господа девелоперы.

Поэтому информационный бюллетень ЦБ - это сейчас один из главных отчетов в отрасли стройки. В этой банковской агитке мы видим, что после удушающего приема льготная ипотека все-таки раскручивалась до своего логического конца 1 июля 2024. Хотя банкстеры заявки на нее перестали принимать заранее из-за "окончания лимитов". Теперь остается: семейка, айти и субсидирование первых лет. Первые два варианта будут опять дергать в формате "есть лимиты / нет лимитов", а третий вообще прикроют, потому что это мама-ама-кринимал.