10 ударов Петра Монича

В мае были опубликован указ Президента, где к 2030 году на человека в стране должно быть 33 кв. м, а к 2036 году - 38 кв. м. С текущим банковским лобби строительная отрасль не может выполнить эти требования. Но, что нужно сделать для выполнения:

1. Поэтапное раскрытие эскроу счетов. Сейчас банки получают халявные деньги. Вдумайтесь только. К ним в пользование попадают деньги с довольно долгим и определенным сроком хранения. Без процентов. Эти деньги они могут куда угодно "проинвестировать" и в нужный момент вытащить. Идеальная кормушка для банков, с которой они имеют сверх прибыль. Эскроу должен раскрываться с ходом стройки, чтобы девелоперу не жечь деньги в процентах на ПФ. Да, процент по ПФ снижается, если выполняется ряд требований банков. Но, это кабала.

2. Проценты за эскроу. Халявную маржу банков нужно перенаправить девелоперам. Если не ввести поэтапное раскрытие, то как минимум платить проценты с лежащих на эскроу деньгах. Если есть реальная потребность развивать и увеличивать объемы стройки то с эскроу должны зарабатывать не банки, а девелоперы.

3. Сниженный процент на проекты КРТ. Вы удивитесь, но сейчас банки к проектам КРТ относятся хуже, чем к проектам, которые покупаются как земля. Почему? Потому что проект КРТ они в классический залог взять не могут, это не земля. Обычный проект - землю могут. Сейчас идет встреча друг другу, но очень медленно. Нужно, чтобы ставка для проектов КРТ была минимальная, ведь это гарантированные ТЭПы для реализации девелопером. На многие проекты годами ТЭПы город не дает, а тут просто факт - вот Х тыс. кв. м ТЭПов - реализуйте.

4. Регулирование требований по проектному финансированию (ПФ). Многие монополистические банки диктуют условия по свой доли ипотечных сделок, использования доп. продуктов, которые навязываются как девелоперу, так и клиенту. У них развязываются руки, чтобы давать херовый продукт и даже не париться по данному поводу. Банковский сектор на фоне девелоперского - монополизирован, посмотрите на доли банков по выдачи ипотеки и по раздачи ПФ. Поэтому только вмешательство регулятора может изменить такой кабальный подход на рынке недвижимости.

5. Долгосрочные льготные субсидированные программы. Проблема льготной ипотеки - скорость принятие решений о её появлении, или о её отмены. Это очень плохо для такого рынка, где цикл полный проходит за 5 лет. По сути, льготка существует меньше, чем процесс от покупки земельного участка до выдачи ключей. Для гармонизации данного положения нужны программы на 10-15 лет, где будут прописаны довольно четки и понятные условия функционирования самой программы. Очевидно, что в рамках программы должен быть фокус на демографию, социалку, территориальное развитие всей страны. А то некоторые в проектах премиум-класса умудряются брать семейку. Чисто по фану халявные 12 мультов.

6. Выкуп метров в жилье для реновации городов. Большое количество жилого фонда в центре городов находится в крайне херовом состоянии. По сути многие города в своей около центральной части могут выглядеть хуже, чем окраины, которые осваивают девелоперы. Понятное дело, что там все эти сараи скрывают деревья, но городам надо обновляться в центре, а не только строится на окраинах. Поэтому город должен выкупать метры для:

а. Планомерного расселения своих увядающих районов;
б. Создания арендного фонда;
в. Поддержки объема строительства девелоперами.

После расселения тех или иных домов - продавать более ликвидные участки обратно девелоперам в рамках торгов. Сразу решаем вопросы стройки и городского развития.

7. Обеление рынка аренды. Довольно странно в такой цифровой стране держать рынок аренды в черно-серой зоне. Довольно быстро можно его во-первых обелить, во-вторых увеличить объем ренты - это позволит быть экономически эффективными белых арендных фондов, ЗПИФов.

8. Дополнительные финансовые инструменты для приобретения жилья. Ипотека не должна оставаться единственным инструментов для покупки недвижимости. Не нужно, конечно, возвращать ЖСК, но нужно подумать над форматами:

а. Долгосрочное, целевое накопление средств с целью получения ипотеки в будущем;
б. Аренда в рамках арендного фонда с возможностью за определенный срок выкупа недвижимости;
в. Совместные накопления для строительства - современный ЖСК
г. Развитие лизинга, аукционов, помощи в приобретении единственного жилья.

9. Ускорение режима получения документов для строительства. Нужно сокращать время девелоперского цикла, чтобы он был не 5 лет, а 2-3 года. Поэтому требуется упрощение нормативных документов, чтобы от покупки земли до получения РнС было до 6 месяцев.

10. Развитие рынка апартаментов. Для увеличение жилых метров можно привлекать здания через редевелопмент. Сейчас историю с апартами пытаются задушить, но обновление и вовлечений не жилых зданий для улучшения и увеличение жилых метров - это довольно быстрый способ обновить центры городов. Нужна гибкая нормативная база и понятное регулирование этого рынка.

Другие решения на подумать: налоговые льготы, ГЧП для строительства дорог, СКБ, инфраструктуры, регулирование агентского бизнеса и тд. Без развития подобных инициатив выполнить указ будет очень сложно.