Из кармана в карман

Очень нравится, как рост цен на недвижимость все пытаются спихнуть на девелоперов. Мол, алчные девелоперы на волне спроса государственной ипотеки подняли цены. Надо их немного раскулачить, а то население не довольно. Ипотека есть, а цены кусаются - доступность жилья снизилась. Вот так выглядит банальный популизм федерального уровня. Но, давайте сместим фокус.

Цены выросли. Факт. В два оборота. Факт. Основной драйвер? Доступная ипотека. Факт. Ни с чем тут не поспоришь. Но, вопрос, выросла ли маржа девелоперов? Чтобы ввести в заблуждение не особо погруженного читателя, всегда можно вырвать из контекста рост выручки условного Самолета или Эталона. Мол, посмотрите, они начали в 5 раз больше зарабатывать. Всегда за скобками останется тот факт, что количество проектов у компаний вырос в Х раз.

Льготная ипотека проспонсировала рост цен. Какая реакция на рост цен в региональной власти, которая наиболее плотно работает с девелоперами "на земле". Правильно - если у вас выросли цены, то будьте любезны - стройте дороги, СКБ лучшего качества, паркинги в нужном объеме, отдавайте жилье под переселение, нужна мировая архитектура и каждый "квартал как событие" и тд. Что делают эти запросы? Правильно, идут в расходную часть и нагружают фин. модель проекта. По сути убивают эти сливки, которые сделала льготная ипотека.

Выдали бабок в одном месте - потребовали потратить в другом. Вот такое перекладывание из кармана в карман получается. Причем это довольно публичная информация, с учетом того, что лидеры рынка - публичные компании. Их доходность не скаканула в космос. Скорее даже ухудшилась по ряду проектов с большими обременениями.

С одной стороны - все эти вложенные деньги должны улучшать проекты, среду жизни клиентов. Платят больше - получают больше. С другой стороны - качество среды - понятие относительное и великие оптимизаторы всегда найдут что оптимизировать и сделать хуже, чем П-44Т. Да, да никто не отменял, что девелоперы товарищи алчные.

Однако, удивляет алчность банкстеров. Именно их желание выдавать больше ипотек, снижать ставки за счет комиссий и тд раздуло рынок цен. Взяли девелоперов со всех сторон, что они даже не заметили и будут кошмарить дальше. Какой прогноз? Банком очень легко сейчас заруинить мелких, средних девелоперов и начать консолидировать активы для какого-то крупного, государственного застройщика, который будет руководствовать для принятие решений по ценам не рынком, а популистскими заявлениями с очередной трибуны. Страшилки про банкротство и национализацию крупняка могут перестать быть страшилками. ОДК - объединенная девелоперская компания, ждём?

Нижний, Казань, Ярославль, теперь Владимир… Куда дальше? Речь о GloraX, который шагает по стране.

Девелопер прикупил площадку на 43 га во Владимире. Собираются возвести здесь 550 тыс. квадратов, в том числе социалку, сделать масштабную “зеленку” и вложить в стройку 40 ярдов. Проект реализуют по схеме КРТ, что указывает на наличие админресурса и в этом городе.

До недавнего времени федералы обходили Владимир стороной. Причина, как нам видится, в ограниченном локальном спросе с населением до полумиллиона человек. Теперь же с открытием трассы М-12, которая дает стимул для развития, сюда могут потянуться и другие девелоперы.

Стоун всех удивляет своей консервативностью прайса в жилье - на бронях в Сокольниках от 330 тыс. руб./кв. м можно взять 2 спальни. Кажется, что в Стоун забыли, что рынок сделал два оборота к цене.

Спрос греют на минимальном бюджете 13-16 мультов за студии, но ясен хрен, таких лотов в проекте раз-два и кончатся. Да и на мелкие лоты прайс за метр - завышен имхо. А вот по ценам на жирные квартиры, как факт, щупают рынок - за 30 мультов предлагают 80-90 кв. м. Для ценителей понятных Сокольников прайс секси. Вот и проверим через неделю, как дернут влажный инвест. Ибо на святом духе экономика проекта не полетит. Хотя не исключаем, что это все магия офисной льготы. Наблюдаем дальше, как офисный Стоун будет продвигаться по жилью.