Недвижимость инсайды
По мнению архитекторов из KAMEN, в пентхаусах Северного порта будут жить настолько солидные люди, что их нимбы будут так светиться, аж пробивать окна. Про око Саурона шутить моветон. Факт - фактом, Легенда допиливает проект и скоро попытается выйти в продажи.
Легенда начала прогревать клиентов своей презентаций по проекту "Северный порт".
Как видим, большая сговорчивость с маэстро дает свои плоды - Легенда наконец-то выйдет в Москву, забрав отложенный спрос в локации. И им не помешает Мангазея, которая зачем-то вляпалась в скандал со Скуратовым. Хотя фиг знает, маэстро - это тот ещё скандалист на рынке, а доводы его - это чистое презрение оптимизаций, как факта.
Напомним, что изначально проект Капиталисты хотели толкнуть Кортросу. Но, потом на горизонте замаячила Легенда, а вслед за ней и Мангазея, поэтому Кортрос из проекта выпал.
Как видим, большая сговорчивость с маэстро дает свои плоды - Легенда наконец-то выйдет в Москву, забрав отложенный спрос в локации. И им не помешает Мангазея, которая зачем-то вляпалась в скандал со Скуратовым. Хотя фиг знает, маэстро - это тот ещё скандалист на рынке, а доводы его - это чистое презрение оптимизаций, как факта.
Напомним, что изначально проект Капиталисты хотели толкнуть Кортросу. Но, потом на горизонте замаячила Легенда, а вслед за ней и Мангазея, поэтому Кортрос из проекта выпал.
Недвижимость инсайды
Ещё одна доминанта на ЗИЛе. Построить её планируют на месте офиса продаж ЛСР (лидеров строительной России), который раньше был универсамом ЗИЛа - ЗУ "Автозаводская, 22". По ТЭПам в башне - 54 тыс. апартов. Вот порадуются клиенты Forst (1) и Инсайдера (2).…
Для ЗУ "Автозаводская, 22" появились более качественные картинки очередного елдака, ну или, как говорят в МКА, - "доминанта". Доминант в районе ЗИЛАрта уже жопой жуй: эта или вот эта.
На самом деле, позиция города - "стройте доминанты" раскачивает рынок недвижимости по ценам вверх. Потому что чем выше - тем выше себес. У девелоперов есть отметки - 75 метров, 100 метров, 150 метров и выше. Дешман можно херачить по 75 метров. Подороже проекты - по 100. А вот лезть на 150 и 200 никто не хочет. Ну и да, кто строит высотность не по этим отметкам - тупо неэффективный лох. Почему никто не хочет? Да, строительный себес 150 метрового елдака - минимум сейчас 200 тыс. руб./кв. м., и мы уж молчим, что сроки стройки этой радости больше 3 лет. Поэтому начинает закольцовываться логика - надо строить высоко - высоко -это дорогой себес, а значит, что это за проект? Правильно, минимум бизнес, а то и премиум-класс. Вынь, да положь 400 тыс. руб./кв. м на старте продаж. Слишком много бизнесменов для такой высотной стройки должно быть в городе, ну или как вариант - мелкая нарезка, чтобы эти башни были студийными малосемейками.
На самом деле, позиция города - "стройте доминанты" раскачивает рынок недвижимости по ценам вверх. Потому что чем выше - тем выше себес. У девелоперов есть отметки - 75 метров, 100 метров, 150 метров и выше. Дешман можно херачить по 75 метров. Подороже проекты - по 100. А вот лезть на 150 и 200 никто не хочет. Ну и да, кто строит высотность не по этим отметкам - тупо неэффективный лох. Почему никто не хочет? Да, строительный себес 150 метрового елдака - минимум сейчас 200 тыс. руб./кв. м., и мы уж молчим, что сроки стройки этой радости больше 3 лет. Поэтому начинает закольцовываться логика - надо строить высоко - высоко -это дорогой себес, а значит, что это за проект? Правильно, минимум бизнес, а то и премиум-класс. Вынь, да положь 400 тыс. руб./кв. м на старте продаж. Слишком много бизнесменов для такой высотной стройки должно быть в городе, ну или как вариант - мелкая нарезка, чтобы эти башни были студийными малосемейками.
Недвижимость инсайды
Ставка 15%
Последний раз ставка 15%, если исключить 2022 год была в начале 2015 года. Мда.
Сегодня над башнями Города Столиц можно будет видеть белый дым: капиталисты выбрали нового "папу", а точнее, сына - гендиром девелоперского блока Капитала стал Германа Тё.
Давно пора было мастер-девелоперу попилить бизнес и вывести джиарный джиар в бизнес-единицу, ибо только им ребята и гребут бабло лопатой, а проектов в стройке - один Бадаевский, и влажные фантазии, с которыми никак не сдюжат стартануть. Наблюдаем, не обкакается ли Гера с их запуском.
Давно пора было мастер-девелоперу попилить бизнес и вывести джиарный джиар в бизнес-единицу, ибо только им ребята и гребут бабло лопатой, а проектов в стройке - один Бадаевский, и влажные фантазии, с которыми никак не сдюжат стартануть. Наблюдаем, не обкакается ли Гера с их запуском.
Недвижимость инсайды
Из каких-то закромов непрофильные тг-каналы достали один из многочисленных проектов в Сити-2А и сделали из этого инфоповод. Почему-то так сильно понеслось, что даже Урагану пришлось опровержение накатать. Мы это унылое говно публиковали год назад с пометкой…
Два варианта концепции от маэстро Скуратова на застройку Сити-2 от Капиталистов. Вероятно, обе концепции были отправлены в стол. Уж слишком сильно они напоминают проект того же Скуратова для Капитала - Капитал Тауэрс.
Выбитый из под ног стул
Ну, что ключевая ставка 15%. А значит "обычная" ипотека будет стоить от 16,5%. Последний раз такие ставки были в районе 2014-2015 гг. Чем же рынок 2023-2024 гг. отличается от тех времен?
Мало кто помнит, ну кроме самих участников, но тогда даже была валютная ипотека. Прикиньте. Валютная ипотека! Сейчас это звучит как плохой анекдот, а в 2014 году - ок, были и такие сверх разумы - авантюристы.
Доля обычной ипотеки на рынке была в районе 20-30%. То есть ипотека играла роль, но не такую значительную как сейчас, население могло достать банку или пакет из под подушки и занести девелоперу тот самый настоящий кэш.
Не было проектного финансирования, да больше скажу, ДДУ то было не везде. Стройка велась на тот кэшфлоу, который приносил народ в пакете из под подушки. То есть рынку было вообще по ветру, что там происходит у месье банкиров, пока народ с бабками прет. Из-за такой свободы рынка было достаточно много шаромыжников, которые пользовались доверчивостью граждан и формировали проблему под названием "обманутые дольщики", а нет ничего душещипательнее, чем вид "многодетная, несчастная семья, которая отдала все свои накопления на стройку, а их кинули, поэтому они мерзнут на улице". Поэтому с этими свободами начали бороться, бороться довольно линейно - привет эскроу-счета и проектное финансирование, которые, вроде как, сохраняют деньги дольщиков, но на самом деле в цепочку вводят "большего брата" - банк, которому нужны только бабки, бабки, сука, бабки. Выше ключ - значит дороже кредиты для девелоперов и тем более проектное финансирование для девелоперов.
Итого ключевые отличия от 2014-2015 гг.:
1. Со стороны доходной расти девелопера: доля ипотеки была меньше, люди несли кэш. Поэтому продажи в конце 2014 - только увеличивались, всем было пофигу на то, сколько там ставка. Лавэ в чемодане, а не кредитная линия в банке. А вот в 2015 - когда продажи схлопнулись, девелоперы могли скинуть ценник, поддержать свой объем продаж.
2. Со стороны расходной части девелопера: не было проектного финансирования. Девелопер получал деньги не от банка, а от дольщиков и пускал (а иногда не пускал) на стройку. Сейчас ключ повлияет и на этот важный инструмент девелоперов в текущих реалиях.
Ну, че цены упадут на 20%? Как обычно об этом поют инстаграмные и около аналитики последние несколько лет? Нет, конечно. У девелоперов на каждый проект есть обязательства перед банками (ковенанты), которые нельзя пробивать. Поэтому даже чисто технически никто не может опустить цены на серьезный процент. Скорее всего, такие условия по ключу - сузят рынок. Если условный ПИК или Самолет в следующем году планировали продать 2+ мульта метров, то продадут они не 2+, а 1,5 или вообще 1 мульт. Это повлияет на их финансовую отчетность, стоимость акций, самомнение, амбиции и прочие вещи, но не на цену. Цены эти ребята сбрасывать не будут. А какая разница рядовому потребителю сколько продал ПИК или Самолет? Да, никакой.
Девелоперы, как-то пытаются делать вид, что банки не поставили их раком с инструментом проектное финансирование. А зря, это очень наивно (один девелопер, конечно, пытается сделать банк, но вроде "банку" уже год, а лицензии у него нет. вот такой вот банк от девелопера). Сейчас именно банки срегулируют рынок недвижимости, а не девелоперы. Именно банки перестанут давать ПФ на новые объемы. Нет - ПФ - нет новых корпусов на рынке - нет новых корпусов на рынке - нет возможности затоварить и обвалить рынок и продать 2+ мульта.
Манагеры девелоперов спокойны, как минимум, потому что у них есть до лета следующего года субсидированная ипотека. Там все гайки закручивают, но все равно народ её будет брать, так как это чиповые деньги. Поэтому первичка квартирная в массовом сегменте не просядет, а вот вторичка, апарты и дорогие хаты - опять нахер с пляжа. Конечно, на фоне кордных продаж в августе и сентябре - будет снижение, но рекорды они и на то рекорды, чтобы потом хоть какой-то был откат вниз.
Ну, что ключевая ставка 15%. А значит "обычная" ипотека будет стоить от 16,5%. Последний раз такие ставки были в районе 2014-2015 гг. Чем же рынок 2023-2024 гг. отличается от тех времен?
Мало кто помнит, ну кроме самих участников, но тогда даже была валютная ипотека. Прикиньте. Валютная ипотека! Сейчас это звучит как плохой анекдот, а в 2014 году - ок, были и такие сверх разумы - авантюристы.
Доля обычной ипотеки на рынке была в районе 20-30%. То есть ипотека играла роль, но не такую значительную как сейчас, население могло достать банку или пакет из под подушки и занести девелоперу тот самый настоящий кэш.
Не было проектного финансирования, да больше скажу, ДДУ то было не везде. Стройка велась на тот кэшфлоу, который приносил народ в пакете из под подушки. То есть рынку было вообще по ветру, что там происходит у месье банкиров, пока народ с бабками прет. Из-за такой свободы рынка было достаточно много шаромыжников, которые пользовались доверчивостью граждан и формировали проблему под названием "обманутые дольщики", а нет ничего душещипательнее, чем вид "многодетная, несчастная семья, которая отдала все свои накопления на стройку, а их кинули, поэтому они мерзнут на улице". Поэтому с этими свободами начали бороться, бороться довольно линейно - привет эскроу-счета и проектное финансирование, которые, вроде как, сохраняют деньги дольщиков, но на самом деле в цепочку вводят "большего брата" - банк, которому нужны только бабки, бабки, сука, бабки. Выше ключ - значит дороже кредиты для девелоперов и тем более проектное финансирование для девелоперов.
Итого ключевые отличия от 2014-2015 гг.:
1. Со стороны доходной расти девелопера: доля ипотеки была меньше, люди несли кэш. Поэтому продажи в конце 2014 - только увеличивались, всем было пофигу на то, сколько там ставка. Лавэ в чемодане, а не кредитная линия в банке. А вот в 2015 - когда продажи схлопнулись, девелоперы могли скинуть ценник, поддержать свой объем продаж.
2. Со стороны расходной части девелопера: не было проектного финансирования. Девелопер получал деньги не от банка, а от дольщиков и пускал (а иногда не пускал) на стройку. Сейчас ключ повлияет и на этот важный инструмент девелоперов в текущих реалиях.
Ну, че цены упадут на 20%? Как обычно об этом поют инстаграмные и около аналитики последние несколько лет? Нет, конечно. У девелоперов на каждый проект есть обязательства перед банками (ковенанты), которые нельзя пробивать. Поэтому даже чисто технически никто не может опустить цены на серьезный процент. Скорее всего, такие условия по ключу - сузят рынок. Если условный ПИК или Самолет в следующем году планировали продать 2+ мульта метров, то продадут они не 2+, а 1,5 или вообще 1 мульт. Это повлияет на их финансовую отчетность, стоимость акций, самомнение, амбиции и прочие вещи, но не на цену. Цены эти ребята сбрасывать не будут. А какая разница рядовому потребителю сколько продал ПИК или Самолет? Да, никакой.
Девелоперы, как-то пытаются делать вид, что банки не поставили их раком с инструментом проектное финансирование. А зря, это очень наивно (один девелопер, конечно, пытается сделать банк, но вроде "банку" уже год, а лицензии у него нет. вот такой вот банк от девелопера). Сейчас именно банки срегулируют рынок недвижимости, а не девелоперы. Именно банки перестанут давать ПФ на новые объемы. Нет - ПФ - нет новых корпусов на рынке - нет новых корпусов на рынке - нет возможности затоварить и обвалить рынок и продать 2+ мульта.
Манагеры девелоперов спокойны, как минимум, потому что у них есть до лета следующего года субсидированная ипотека. Там все гайки закручивают, но все равно народ её будет брать, так как это чиповые деньги. Поэтому первичка квартирная в массовом сегменте не просядет, а вот вторичка, апарты и дорогие хаты - опять нахер с пляжа. Конечно, на фоне кордных продаж в августе и сентябре - будет снижение, но рекорды они и на то рекорды, чтобы потом хоть какой-то был откат вниз.