Объем ввода офисов в Москве в 2022 году составил 200 тыс. кв. м.

Такая идеальная, "позорная" цифра, которая позволяет сохранять прайс на сами офисы. Если в 2023 году ввод будет ещё меньше, то вообще шоколадно.

Как видим офисный рынок начинает падать если, не дай бог, там больше 500 тыс. кв. м. введут, а таких факторов пока не видно. На фоне жилья, которого в 30 раз больше вводят.

Если для офисников оптимальный ввод (для избегания роста вакансии) - что-то до 200 тыс. кв. м в Москве, то давайте спрогнозируем ввод жилья.

Чтобы понять какой будет ввод, надо посмотреть на выход метров на рынок, в реализацию. Условно - сегодня вывели Х метров, значит этот Х через 2,5-3 года будет введен.

В Москве+Области тут картина масло "ля как красиво". После падения рынка в 2014 году девелоперы начали выводить "оптимальные-идеальные" - до 2 млн. кв. м. в квартал. Это плюс-минус на тот момент соответствовало емкости самого рынка. За исключением 3,5 млн. кв. м в 3 квартале 2018 года, когда все спешили начать строить без ебучего эскроу счета: "спеши покупай по ДДУ, а то цена по эскроу будет на 20% выше".

2019 год прошел идеально - накопился тот самый дефицит метров, который даст пинка ценам в 2020 году. Плюс в 1-2 квартале все держали метры, потому что были непонятки куда ж качнется рынок (да-да, в 2020 ковид считался серьезной проблемой).

А дальше - начался формат "гуляй рванина", выводи все метры что есть. Чуть-чуть не дотянули до 3 квартала 2018 года, были близки. Но. Началась другая "реальность". Из-за скачка цен все участки - поля хрен знает где, всякий треш у ТЭЦ, кладбищ и тд - стал ликвидным для девелоперов. Фин. модели по этому говну как взяли, как полетели. А соответственно девелоперы ломанулись их покупать и проектировать, что они бы до роста цен 2020 года не сделали. А цикл проектирования - 1,5-2 года, поэтому то что накупили в 2020 году должно было начать выходить в 2022 году.

Ну вот 2022, опять в 1 квартале присели на очко, не выводили. А дальше, как продажи начали не сильно оживать - все побежали эти радости тащить на рынок и совершенно никого не смущало, что емкость рынка схлопнулась минимум на треть. Произошел разрыв между спросом, ценой и перспективным предложением.

Что имеем по итогу? Цены на первичку, конечно же, никто в 2023 году не уронит. Потому что манагерам девелоперов это не дадут сделать манагеры банков. Но, то что на рынке Москвы и области переизбыток предложения - факт.

Перед самой своей смертью интеко провело тендер на проектирование для самого всратого проекта - Фрунзенская, 30. Удивительно, но проектировать его будут какие-то чуваки из Питера - АТП ТЛП за 182 мульта.

Краткая история проекта:
0. Площадка давно плава по рынку, все приценивались к ней и понимали, что полная шляпа - не летает. Плюс джиарные сложности, рядом ОКН и тд, и тп, можно встрять и попасть на бабки. Взяли её, конечно же, умники из интеко, потому что манагерам надо было набить портфель чем угодно, чтобы потом рассказать дурочку-банку какие они молодцы и как круто можно будет продать интеко кому-то дальше.
1. Весной 2021 года начали менять ПЗЗ.
2. Вышли на слушания с довольно странной посадкой.
3. Осенью 2021 один журналист начал качать, что проект купит Самолет. Нахера Самолету был этот неликливид - неизвестно, вероятно, чисто для пяра и инфоподов. Но по нашей информации опцион на проект реально был, но его не использовали.
4. Так же осенью 2021 проект без громких пяр заголовков оценивал ПИК. Вероятно, тогда в чемодане сообразили, что проект неподъёмный и пытались его слить.
5. В декабре 2021 интеко начало проектировать.
6. В феврале 2022 начали снос рухляди.
7. Весной 2022 Архсовет утвердил визуализации от ЦЛП для проекта.
8. Первый набросок посадки для проекта делал такой специфический архитектор как Илья Уткин. Удивительно, но его творчество нравится кому-то в городе, а-ля в ДКНе.
9. Начали реставрацию дома-самолета, что рядом.
10. Опубликовали визуализации МОПов.

Думается, что Смайнекс постарается слить этот проект, потому что он не летающий если цены продажи будут ниже 2 мультов. А 2 мультов там не будет по текущему рынку точно. Но давайте смотреть, вдруг перфекционисты отважные и пьют шампанское.

Ещё радует "стандарт проектирования" от интеко. Табличка из 65 пунктов.

Считаем, что ключевые "зарядное устройства USB в скамейках во дворе" и "музыкальное оформление МОПов" - без этого провал продаж будет, не иначе.

А вот и товарищи из Крашмаша начали ломать здание рядом с иконой роскошной Москвы - проектом Nabokov.

Ломают "Курсовой, 12/5", чтобы там накатить ещё один проект от ЦЛП. Последние визуализации проекта мягко говоря слабые, на фоне неповторимого идеала. Но, ждем очередной ЖК роскошной Москвы с желанием продавать по 1+ мульт за метр.

Сейчас же все понимаю, что никто и ничего за 2 и более мульта/метр в городе продавать не сможет?

МР довольно сдержанно выходит в бронирование с Селигером Сити, 4 очередь.

Вероятно, девелоперы "подсели на очко", поэтому никакого оверпрайса вам, а мы ждем цен на сайте, чтобы зафиксировать официальный старт.