ЗУ "Электролитный, 10", который смотрел в свое время ПИК, будет застраивать девелопер из Дагестана - ARDV.

+1 региональный игрок на рынке Москвы.

Рынок недвижимости всей Святой Руси показывает главное - алчность девелоперов.

1. Стадия 1 - все охуенно продажи огромные, ценник как бешенный растет. Ипотека помогает. Можно положить болт на качество стройки, на сроки передачи ключей, на продукт, на маркетинг на всю хуйню - люди и так прут покупать толпой, что работа есть только у отдела ценообразования - жать на кнопку поднять цены.

2. Стадия 2 - рынок ебнулся в 3 раза. Все заткнулись, напряглись, сели на очко. Но, цены дернули еще сильнее, чем они росли на нормальном рынке. По сути произошел отрыв цены от спроса. Спасибо инструменту субсидирования ипотеки за это.

3. Стадия 3 - ценник перестает расти, продажи медленно "восстанавливаются", но происходит это все за счет субсидирования. ипотеки. По сути тут девелоперы наконец-то начинают терять маржу, которая так сладко росла последнии 2 года.

"Страна-девелопмент" приступает к активной реализации своего первого проекта в Екатеринбурге. Компания обозначила свои цели на ближайшие 5 лет – занять долю рынка в 5-7%. По текущей ситуации это означает – войти в пятерку лидеров. Амбициозная задача с учетом очень высокой конкуренции на местном рынке.

Решили посмотреть как дела с продажами у проектов, которые недавно вышли в продажу. А значит шакалы, телеграм-каналы писали про старт продаж, инвестиции бла-бла-бла.

Лучше всех вышел в рынок проект Молжаниново от Самолета - сразу взяли высокий темп и идут по нему.

Хорошо вывел свои проекты - ПИК. Все без перегибов продаются, кроме Полара - там вероятно была установка от Капиталистов - слить объёмы. Объемы слиты, кто залетел купить и купил - поздравляю, вы инвестор.

Левел со скидками слил квартиры во всех своих проектах, об этом писали ранее. Сейчас "краник" скидок подзакрутили - продажи упали. Как говорится, со скидками любой дурак продавать может.

Ривер парк Кутузовский - тут явно долго грели агентов и отложенный спрос, поэтому первый месяц 86 сделок, дальше вырулили на свой нужный темп - 20-30 лотов в месяц.

Гранелька на Дубровке начал хорошо, а вот дальше что-то дело не летит. На лицо не выполнение планов продаж. Вероятно, ребята нашли потолок между своим говностроем и ценой, которую они хотят иметь на Дубровке. Этот фактор сильно поднасрет товарищам в проекте на Павелецкой.

Продажи в ВАУ пока не ВАУ. Но у Страны есть еще время исправить ситуацию, хотя котел спроса перегружен проектами.

Вот кто жидко обсирается - Форма. С Репабликом бегали как со списанной торбой, везде рекламу дали, всех шакалов прогрели, а сделок всего 36 штук. Ждем корректировку цены вниз, потому что ребятам надо в месяц столько продавать, а не с отложенным спросом 2 месяца контрактации делать.

Удивительно, но унылое говно Преображенская площадь продается и за конский ценник. Лишнее доказательство, что пиплу пофиг на фасады и тд - локация решает.

Союз занес 22 сделки - хороший результат Родины, которая всегда делает отличные картинки.

Интеко обсирается на Пресне хуже Формы. Вышли по дикому оверпрайсу в Онесте, продали 17 квартир и за последний месяц нихера не зарегистрировали. Либо руки из жопы и сделок нет, либо оверпрайс оверпрайсович в проекте. А возможно и то и другое.

Колхозники из ЛСР в Парксайде нашли 9 альтернативно одаренных граждан, которые там умудрились что-то купить. Вангуем скидки и корректировки цены вниз, у ребята жопа с планом. В Дмитровском небе ещё дела хуже - то ли одна сделка, то ли только открытие адреса провели. Да, ребята из других тг-каналов - 1 сделка в начале продаж - это открытие адреса, а не реальная продажа)

Крост в своем проекте над аквапарком БЕЗ ФАСАДА СУКА умудрился продать тоже 9 квартир. Вот это результат.

Как видим инвеста в городе маловато. Кто пиздит про инвест - тот плохо инвест от инцеста отличает.

Ключ - 7,5%.

Но поможет ли это рынку?

Убитый «инвест»

Девелоперы и шакалы-агенты любят рассказать, что покупка квартиры - это «железобетонная инвестиция». Именно эта мулька очень удачно драйвит рынок ввиду отсутствия финансовой грамотности и всего перечня инструментов инвестирования у граждан Святой Руси.

Покупка квартиры была и остаётся своеобразным доказательством реализации и успешности человека. Даже покупка квартиры в ипотеку делает из простого парня или девушки никого-нибудь, а ипотечника. Человека, который может через боль и страдания тащить лямку банка, накинутую на шею. Поэтому можно сочинить с полсотни стенд апов на тему жизни ипотечника и главного - финала выплаченной ипотеки. В общем, без ипотеки ты хуй простой, а с ипотекой - Лев Толстой.

Вернёмся к квартире как к активу. Любая инвестиция должна иметь риски. Чем риски выше - тем доходность самой инвестиции должна быть больше. Раньше, когда было ЖСК или зародыш ДДУ - купить на котловане - было серьезным риском. Поэтому разница между котлован - ключи была существенной. Более 40-50%, а где-то и все 146%.

Чем больше обманутые дольщики ебали мозги государству, тем сильнее закручивались гайки для девелопмента. Гайки - доп затраты девелопера - рост цены котлована - снижение рисков остаться с носом - снижение уровня доходности от котлована до ключей.

Когда девелоперам надо было выполнять планы продаж перед вступлением закона об эскроу в 2019 году. Всех загоняли в сделки, кричав, что проектное финансирование девелоперу будет стоить 15-20%, а значит цены в моменте вырастут на 25-30%. Когда эскроу ввели оказалось, что оно стоит девелоперу 1-2%, но цены все равно выросли на 25-30%. Главный вывод для нас сейчас - эскроу ещё сократили риски - доходность от инвестиции в квартиру.

Все было бы ничего, но пришёл веселый ковид, уронив ставки на квартиры в стройке. И разрыв котлован - ключи сократился ещё сильнее. Дальше произошла полная жопа со ставками и как итог - сейчас на ключах есть квартиры интереснее по цене чем на котловане.

Дольщикам же нравится наблюдать за сайтами застройщиков, как за пару месяцев какая-то шляпа из 10 мультов превращается в 13 мультов. Только никто не отдупляет во время этого просмотра, что это прайс девелопера который сможет толкнуть эту квартиру, а вы как самый умный мамкин-инвестор - если толкнёте то за 11 мультов. А на ключах может и ещё дешевле.

Рынок Москвы входит в новую стадию, где вторичка или сданная первичка стоят дешевле чем стройка. И к сожалению, тут фактор не рост качества продукта или качества самой стройки, а чисто финансовое плече. Позволяющее продавать квартиры на этапе «идея» лучше, чем квартиры на этапе «заходи живи».

Многие говорили о навесе «инвестиционных» квартир с лета 2020 года. Чуда не случилось - все эти «инвестиционные» квартиры в сданном состоянии зависли как завис весь рынок вторички.

Если резюмировать - инвест на рынке девелопемента становится супер точечным. Тут не вопрос проекта или девелопера, а вопрос конкретного лота. И все идёт к тому, что доходность с таких инвестиций будет хереть и хереть.

Набиуллина: «Сейчас многие может быть видят есть и действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход и очень часто связанный с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. Потом уже вот за счёт этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой какой-то компенсацией с банком. Мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков».

Что можно сказать. Ну наконец регулятор заметил возможный «пузырь» рынка.

Сейчас получается не очень классический «пузырь». В текущих реалиях вся субсидированная ипотека обеспечена бабками. Люди ответственно подходят к её оплате - классического пузыря нет. Но есть один нюанс как в анекдоте про нюанс.

Он заключается в том, что стоимость Х оторвана от спроса и завышена относительно реальности. А банки дают ставку под стоимость Х+20% (в среднем). Но от того, что клиент взял квартиру за Х+20% она не стала стоить эту Х+20%, а продолжает стоить Х. И есть вероятность, что в сданном состоянии она будет стоить Х-5%. Потому что цена на первичку разогнана, а вторичка лежит без допинга. Поэтому если банку надо продать будет этот «актив», то он потеряет деньги. Сами понимает, что потерять может что угодно и кто угодно, но не банк деньги.

Ипотечный дисбаланс между котлованом и ключами - это очень нехорошая история, которая каждый месяц становится все сильнее. Про убитый «инвест» читай выше.

Девелоперам выгоден ипотечный дисбаланс - потому что они стригут купоны и выполняют планы продаж сегодня. Ведь хуй к носу прикидывать и подумать что будет через полгода - год никто либо не хочет, либо не может.

Сейчас будет борьба лоббизма на тему что такое хорошо и что такое плохо. Но, ставки на «активы» и «инвестиции» ниже ключевой - это мама ама криминал, который пофиксят.