В продолжение темы елдаков / доминант. Если корпус 1.1 в Поларе - 32 этажа, но корпуса, которые не вышли в продажу могут быть под 70 этажей (посчитайте пролеты на визуализации с сайта).

Может тут какой-то есть визуальный обман или выдумка визуализатора, но вероятность такой этажности нельзя списывать из-за джиара имени Капитал Групп.

Брусника тендерит ПИРы для проекта в Люберцах. Вероятно, хотят своим "качественным" продуктом погрязнуть в океане люберецкого говна.

Уже был кейс в Видном, где проект Брусники продается значительно хуже, чем говнострой от московских девелоперов. Магия.

#байкиинсайдера Часть 3. Халтура-архитектура

Архитектура — это искусство, но искусство не простое, а выраженное в форме финансовой модели, которая, в свою очередь, перевоплотится в гору бетона, говна и палок, собранных людьми чуть ли не в рабских условиях.

Какая экономика, такая и архитектура. В жирные нулевые было два формата жилья: для бичей в виде микрорайонной посадки устаревших панельных серий (П-44Т, КОПЭ и тд) и авторская архитектура для господ, которые удачно пережили 90-ые и готовы инвестировать свои капиталы. Слово эффективность практически отсутствовало в обоих случаях. Она была тупо не нужна, так как бабки жали карманы всем. В 10-ые рынок начал меняться, появился комфорт-класс — такая перемычка между панелькой и авторским домом для господ. Начало появляться слово «эффективность», начали пытаться контролировать себестоимость, пришлось начать контролировать сроки строительства — это все повлияло на работу архитекторов, так как заказчик — девелопер формирует ключевые параметры проекта, а архитектура это уже оболочка для NPV, IRR, LLCR.

Главный девелоперский закон — собрать максимальные площади для продажи с ЗУ. Чем больше смогли собрать, тем лучше будет NPV. Самое сказочное пиздобольство, которое можно слышать в девелоперских кругах- «а давайте сократим ТЭП, сделаем более низкоэтажную застройку, улучшим продукт, но будем продавать дороже». Никакая фин. модель не покажет лучше результат, если срезать ТЭП. За счет роста цены отбить потерю ТЭП невозможно.

Главный девелоперский закон основным образом влияет на творчество архитектора. Большая разница между тем, стоит ли у него задача запихнуть на ЗУ 100 тыс. кв. м. или на 150 тыс. кв. м. Московские девелоперы же охуевшие и приходят обычно с задачей пихнуть все 200 тыс., где нормально бы село 100 тыс. кв. м. То есть все проблемы архитектуры начинаются не на уровне криворукий исполнитель, а на уровне охуевший заказчик, который уже бухнул бабок за площадку, а значит надо улучшать NPV проекта. Поэтому получаются абсолютно уебанские мастерпланы, где «городская среда» натянута как глаза на жопу. А мастерплан — это скелет проекта, это та среда, с которой потом столкнутся жители, строители, доставщики и тд и тп.

Хуевый мастерплан красивым фасадом и дорогими МАФами не исправишь.

Окей, башни взвесили, по ЗУ распихали, фин. модель довольна. Едем дальше, а дальше тоже вещь влияющая на доходную часть проекта — объемно планировочные решения ака ОПР. Девелоперы уже давно нашли зависимость между каждым метром средней площади и стоимостью метра. Чем ниже средняя площадь, тем по умолчанию метр в проекте будет дороже. Попасть в квартирографию для архитектора — задача сложная, обычно они попадают в просак, а не в заданные параметры. В чем сложность? Тут надо совокупить цифры из фантазии маркетолога с планировочными решениями, инсоляцией, посадкой корпусов на мастерплане и тд. Много переменных и что-то обязательно начинает страдать. Либо планировки - говно, либо средняя площадь улетела в космос, а чаще всего и то, и другое. Клиенту, конечно, абсолютно похуй, что там за квартирография, бухтеть начинают, если на этаже по 15 квартир или проект из студий состоит. Вот тут срач. Во всех остальных случаях — это вопрос только девелопер VS архитектор.

Мастерплан есть, квартирография и планировки худо-бедно в него запихнули. Что остается? Фасады, благоустройство и МОПы. В чем проблема этих 3 элементов? Да, они только с точки зрения расходной части для девелопера влияют на проект. Как они влияют со стороны доходной — не ебет абсолютно никто, даже если обложиться conjoint-анализом и тд. Поэтому девелопер приходит обычно со словами «у нас бюджет - палка, сделай фасад / благо / моп, шоб охуенно было». Ну и архитекторы, измерив длину палки, начинают прикидывать, на что её хватит.

#байкиинсайдера Часть 3,14. Халтура-архитектура

Фасады находятся в самой сейфти зоне, так как они не делаются на финале стройки и везде утверждаются, что хуй пересогласуешь с удешевлением. Фантазии архитекторов сильно ограничены в вопросе фасадов из-за рукожопства большинства подрядчиков. Крутой многодельный фасад — это ебать какие риски для девелопера с точки зрения реализации и сроков, потому что окей, материалы купили, привезли, а вот кто выпрямит руки и присобачит их на здание — вопрос открытый. Поэтому все чаще мы видим более односложные фасады. В полный рост взяли и ебанули клинкерной плитки, в полный рост взяли и налепили фиброцемент и тд. Плюс у ключевых бюро города есть «узнаваемый» стилек фасадов: ADM, ЦЛП, Скуратовщина.

Благоустройство для большинства девелоперов — максимум подсчет лавок и выбор этих лавок по стоимости. Но это сегмент наиболее динамично развивающийся, где много бюро, прямо специализирующихся на благоустройстве. С фасадом такого нет, никто не специализируется на создании фасадов. Также благоустройство очень оперативно удешевляется: были дорогие лавки — стали дешевые, и даже плюс-минус концепции это не будет противоречить. Поэтому результат — вопрос бюджета: говно, так себе, нормально, отлично. Плюс некоторые пытаются стандартизировать благо на все проекты, что является правильным шагом: ранее Артеза напродавала всем "стандарты", как сделать "хорошее" благо, плюс кузница кадров в виде wowhaus наплодила кучу людей, которые самостоятельно начали качать тему благо.

МОП — вот тут ожидание / реальность совпадает крайне редко. Так как его контролируют только со стороны пожарной безопасности. А какой там получится дизайн — на совести только девелопера. Поэтому получайте, расписывайтесь: полный пиздец, полнейший пиздец, пиздец, пиздец х2. Поэтому глобально: что за архитектор или дизайнер делал МОП — без разницы, его изуродует девелопер. Примеров хорошей реализации концепций можно по пальцам одной руки пересчитать. В МОПах также есть хорошие, специализированные бюро, которые занимаются исключительно МОПными вопросами.

Архитекторы очень похожи на консультантов из большой четверки. Много работают по ночам, зарабатывают полветки, а снобизма - до стратосферы. Этих граждан глобально надо делить на ребят, которые рисуют красивые картинки, и товарищей, которые хоть что-то могут начертить, ну и те, кто может реализовать под ключ (сейчас такая тема качается в благоустройстве).

Прокладочную функцию между девелопером и архитекторами выполняют всякие шаромыжники а-ля Стрелка (они живы?), Ситимейкерс (держатся на обаянии одного Петра), Новая Земля и тд. Такой своеобразный консалтинг для написания ТЗ архитекторам нужен для девелоперов, которые вообще не ебут, как создать проект.

Продолжение следует…