Новый тренд во второй половине 2021 года у девелоперов - бахнуть аховый ценник на старте. Обосраться. И откручивать цены назад, что видно по регистрации ДДУ.

Внутри МКАДа монолит дешевле 300 не стартуют. Ждем что все что вышла по 300+ - откатится по результатам продаж.

Наши ставки у кого откатится цена:
1. Wave - 383
2. Аура Белорусская - 645
3. Левел Мичуринский - 360
4. Форст - 391 - уже откатилась

#байкиинсайдера

В субботний вечер хочется потравить историй, поэтому встречайте лонгриды от Петра Монича.

Пролог

Все инфо-цыгане рано или поздно пишут книгу. Конечно, никто из инфо-цыган себя так не называет, обычно это инфлюенсеры, эксперты, лидеры мнения и тд. А их книга становится своего рода вишенкой на торте, которая рассказывает о нелегком пути из ниоткуда (обычно это ещё какие-то заМКАДные ебенища) к тысячам или миллионам подписчиков в социальных сетях. Такая история золушки 21 века положенная в напечатанный вид и проданная на Вайлбериз.

Кто-то это называет личный бренд, кто-то же понимает, что под брендом вам толкнут любой треш и угар — главное чтобы купили. Россия удивительная страна — личные бренды есть, а пиар-репутация нет — обосраться можно прилюдно и прямо стоя на столе, но глобально всем пофиг. Мы работаем только на плюсики в карме и подписчиков, а хейтеры и дизлайки — это боты и происки недругов, как в классической теории пропаганды.

Анонимность инсайдера дает одно лишь преимущество — не надо улыбаться мудакам. Мир состоит из сдержек и противовесов, а из-за огромного количества мудаков, бездарностей, неучей, лентяев, проходимцев, да и просто гнилых людей улыбка на лице становится все более натянутой, а её натянутость отбивается только одним способом. Да, это бабки.

В блендер истории России запихали груз 200 социализма и кариес капитализма, что родило особое мироощущение людей. Это не особый путь, это особенная скользкая дорожка, где кидает то в краски востока, то в прагматичность запада, но хуже всего что этот переходный период пошел на новый виток взаимоотношений в обществе.

#байкиинсайдера Часть 1. Лендлорды или рынок земли Москвы

Прошло уже 30 лет с момента появление капиталистических и земельных отношений в этом городе. За это время успели родиться и заработать геморрой граждане свободной России. Только они в отличие от бывших членов КПСС не успели поучаствовать в разделе и переделе имперского имущества, так как оно шло когда интересы этих граждан заканчивались во дворе их дома - в песочнице.

Процесс покупки колхоза за бутылку водки, а завода за ящик — назвали гордым словом приватизация. Если этот процесс происходил без даров в виде водки, то название носило негативный окрас — рэкет. Оба процесса максимально вели Москву к прекрасному времени похорошений.

Удивительное время предвещанием из грязи в князи или князи в грязи называемое вертикальной социальной мобильностью заложило некоторые особенности мышления граждан. Граждане, которые стали «владельцами», начали видеть мир через призму улучшений через преобразования своих владений. Но об этом позже.

Этот бесполезный исторический экскурс только к тому, что земли в Москве много и владеют ей множество различных структур и интересантов. Эти интересанты могут выглядеть полярно.

Есть крайне большое заблуждение, что в Москве осталось мало земли для стройки. Удивительно, но такое мнение было и 10 лет назад. Если окинуть взглядом город, то минимально без сноса пятиэтажек можно увидеть 15-20 млн. кв. метров, которые ожидают своего девелопера.

Что появилось первым яйцо или курица — вопрос философский. Поэтому кто выбирает девелопер земельный участок или земельный участок девелопера — не совсем ясно, ведь многие земельные участки весят на рынке годами, но рано или поздно мы видим вселенский акт любви отраженный в полученным ГПЗУ.

Так вот, вернёмся к лендлордам. Совершенно неважно, какой кусок земли или здание оказалось у вас в это лихое время. Самое важное — что это не земля, а настоящий Эльдорадо с самым чистым воздухом, лучшем транспортом и конечно же тут не жизнь, а сказка. Поэтому любая стройка в этом месте изменит жизнь людей только улучшим им жизнь.

Глобально земляные участки может разделить на
1. Поля в сказочных ебенях. Суть поля в сказочных ебенях — огромные ТЭП, полное отсутствие инфраструктуры — социалки, дорог - раньше они были низко маржинальны, так как нужно дать огромный объём продаж - а значит низкий ценник. Дешевая ипотека переиграла карты и поля даже в самых сказочных ебенях стали рассматриваться как ликвидная история.
2. Поля поменьше и в ебенях поближе. Тут социалки и дорог также нет, но ТЭП меньше, а значит можно снизить темп продаж, приподняв цену и заработать больше денег. Девелоперы такие проекты решили называть комфорт-классом. Ведь дома теперь состоят не из говна и палок.
3. Маленькая промка — серые невзрачные склады и овощебазы в периметре Москвы или городов-Подмосковья. Тут уже гуляет гармонь и желание построить «типа бизнес-класс».
4. Большие заводы — трудовая гордость городов. Ещё остались такие как в Москве, так и городах Подмосковья ж.
5. Здания под редевелопмент - изюминки элитной и не очень Москвы. Так как любой умник, связанный с недвижимостью хочет взять какой-нибудь кусок говна, нарезать его в апарты по 15 метров и вогнать от 300 и более тыс. руб. за метр незадачливым клиентам, которые входят на бюджет в Бибирево, а вот если это здание в центре, тот тут разговор начинается от пол мульта за метр.

Прошло уже 3 волны перераспределения недвижимости в городе. Её возросшая стоимость может подстегнуть новую волну перераспределения лендлордов, но только после коррекции цены в 2022 году.

Продолжение следует...

Милютинский, 18А - взял точно не Hutton, и возможно там даже апарты сделать нельзя будет, так как суд выиграли московские католики о передачи здания Римско-католической церкви. Неожиданно.

Этот дом, построенный на Рождественке в начале 1930-х - был предназначен для размещения жильцов жилищно-строительного кооперативного товарищества «Изотерма» (здание также фигурирует в документах как здание треста «Хладострой»). Его спроектировал Николай Колли, параллельно работавший вместе с Ле Корбюзье над зданием Центросоюза на Мясницкой.

Призрак франшиз бродит по рынку недвижимости

Тюменские пацаны (Этажи, Девижен и сколько они там себе названий понапридумывали) в какой раз решили предложить свои услуги по упаковке и продаже проекта. Не они первые не они последние. Франшиза на рынке недвиги это такой инструмент, чтобы показать размер яиц и офигительную длину члена - мол мы лучше всех продаем или лучше всех проектируем, поэтому готовы поделиться своими супер знаниями с окружающими нас криворукими дебилами, чтобы повысить собственные доходы. Тут можно развести экономическую бла-бла на тему сниженных издержек и про масштабирование бизнеса, но нет - так не работает.

О франшизах заявляли все крупные игроки - вон Самолет в мае 2019 рассказывал, что у них будет франшиза. Прошло 2+ года - франшизой не пахнет, как и других заявителей в 2019 году.

Почему так происходит?

Первый вариант развития ситуации. Девелоперский бизнес полностью джиарная история завязанная ещё с очень тонкими земельными отношениями. Тут каждый нянчит свой участок / здание как может, и передавать его кому-то на какие-то операции - бессмысленно и беспощадно - потеря контроля над проектом, а также процента той самой маржи на которую потом можно будет купить пару лишних майбахов. Поэтому есть не франшиза, а знаменитый фи-девелопмент, где владельцы участка отдают землю девелоперам под полный контроль и те возвращает либо квартирами, либо бабками с продаж. Самые успешные фи-девелоперы - MR и Самолет. Где суть бизнеса заключается в не покупке земли, а в реализации проектов. По такой логике все проекты этих девелоперов можно назвать франшизой. При этом MR иногда берет чемодан денег и покупает те или иные участки, чтобы спроектировать там какой-то очень крутой продукт и продать это счастье другим дурачкам на рынке. То есть подтверждая джиарность всего бизнеса девелопмента. Самолет же радует тезисом о самом крупнейшем земельном банке в России, не купив ни сотки земли. То есть подтверждается фи-девелоперский подход в девелопементе.

Второй вариант развития ситуации. Отдать продажи, проектирование, кому-то на аутсорсинг. Такая практика плюс-минус существует, но вопрос вовлеченности в процессы. Когда у тебя один проект, то и правда делать свой собственный отдел продаж - глупая идея - лучше распихать по агентствам. Ещё конечно глупее отдавать это одному агентству на эксклюзив. Если не контролировать процесс - можно чижик лохом оказаться. Поэтому какую новую услугу в этом плане можно назвать франшизой - хз.

Какие ещё будут пресс-релизы от игроков рынка недвижимости:

0. Почему-то по 3 или 4 циклу вспомнили про клубы "привилегий" или лояльности, на рынке где нет лояльности.
1. Франшизы
2. Маркетплейсы
3. Супераппы
4. Экосистемы
5. Меблировка
6. Трейд-ин квартир, машин, почки
7. Ипотека 0%
8. Коворкинг-коливинг - элементы коммунальной жизни в проектах

Primavera стартовала по 400+ тыс. руб./кв. м. Чтобы заходить на такой прайс - надо быть просто фанатом Тушино - конечником.

В удивительное время начали жить - Братеево под 400 тыс. руб./кв. м. Тушино за 400 тыс. руб./кв. м.

У клубного дома VERNISSAGE, что на Щипке, нашлись хозяева. 9 декабря состоялась презентация нового девелопера - Ziggurat. На мероприятии, которое прошло в "бутике продаж", понапридумывают же маркетологи, Ziggurat назвал себя «скульптором в мире девелопмента» и обещал создать конкуренцию в элитке.

Показали ролик-манифест он вдохновил публику мифическими персонажами и библейскими образами, заявив, что «небо не предел» и нам есть к чему стремиться, видимо намекая на их будущие проекты. Авторы как будто Пелевина на ночь перечитали.

Ziggurat основан Владимиром Ковалевым – основатель ГК «Олимпроект», партнером по бизнесу выступает архитектурное бюро Екатерины Грень. Вот такая неожиданная вертикальная интеграция - из проектировщиков в девелоперы, а то обычно наоборот получается.

Старт продаж первого проекта VERNISSAGE – в январе. Построить обещают за 2 года.

Цены на недвижку в Москве либо заморозятся, либо пойдут вниз, поделился своим прогнозом заммэра города В. Ефимов. Спрос и количество сделок немного снизились, а тут еще город раскручивает свою реновацию и другие стройки, тем самым увеличивая предложение.

Речь, конечно, не о существенном снижении цен, а о повышении доступности жилья. Скачок, связанный с льготной ипотекой, сопоставим с общей инфляцией за 10 лет, а если учитывать рост московских зарплат, то покупка квартиры сейчас более реальна, чем раньше.

В газетах пишут, что у Федуна нет совести и он хочет продать поля академии Спартак в Сокольниках под стройку.

Как-то поздно спохватились, с площадкой на Малом Оленем переулке, 23 бегают минимум лет 5. Но нет ничего хуже, чем коммуникация с сотрудниками Спартака, так как ребят там набрали изначально отбитых. Поэтому фи-девелопмент на территории Тушино имеет ряд интересных особенностей, а когда и с кем договорятся по Сокольникам - это ещё пять лет пройдет.

За время пока площадка площадью 20 га на рынке уже несколько раз к ней поменялся подход. Раньше девелоперы видели тут бизнес и комфорт стройку, потом больше бизнес, чем комфорт, а сейчас уже исключительный московский бизнес с ТЭП под 200 тыс. кв. м. продаваемой.

Вообще с таким подходом удивительно как в Москве футбольные поля остались. Столько места занимает этот бесполезный вид спорта. Кстати, сегодня окончание приема заявок на стадион Метеор или Генерала Ермолова.

Боже Спартак храни, дай ему сил.