👨‍💼 Новая программа по господдержке покупки жилья

В недавней публикации я отметил о том, что застройщики в преддверии новой программы по господдержке покупки жилья будут поднимать цены. В комментариях люди попросили уточнить что это за программа. Уточняю.

Программа не новая, это поправки к старому приказу о субсидировании части ставки вознаграждения по ипотечным займам. Проект приказа и правил по субсидированию ставки вывесили на открытых НПА 12 октября, обсуждение закрыли 27 октября.

Я не люблю читать и обсуждать проекты документов, т.к. конечная версия часто сильно отличается от обсуждаемого документа, в итоге время потраченное на правки и рекомендации становится пылью и пеплом.

Но, тк вас заинтересовала Программа, напишу ее параметры:

1️⃣ Субсидируются только займы для приобретения первичного жилья и строящегося жилья, обеспеченного гарантией Единого оператора. Первичное не должно быть старше 6 месяцев с момента заключения договора займа. Рефинансирования не предусмотрено.

2️⃣ Максимальная сумма ипотеки, подлежащей субсидированию, при приобретении жилья в городах Астана и Алматы – до 35 млн. тенге, в городах Актау, Атырау и Шымкент – до 25 млн. тенге, в городе Караганда – до 20 млн. тенге, в других регионах до 15 млн. тенге. Если ваша квартира будет дороже, чем максимальная сумма займа, то разницу оплачиваете самостоятельно.

3️⃣ Первоначальный взнос не менее 20%, т.е. банк дает ипотеку только на 80% (и менее) от стоимости квартиры

4️⃣ Банк-кредитор не может брать с заемщика никаких комиссий по выдаче и обслуживанию ипотеки (а значит включит все комиссии в ставку вознаграждения)

5️⃣ Максимальный срок ипотеки 20 лет, при этом ставка субсидируется до 10 лет

6️⃣ Со ставкой по ипотеке все сложно, она теперь условная (зависит от нескольких условий)

➡️ Ставка вознаграждения по ипотеке не должна превышать базовую ставку Нацбанка более чем на 5%.
➡️ Субсидии возмещаются до 7% годовых от ставки вознаграждения по ипотеке.
➡️ Если базовая ставка Нацбанка равна или меньше 11,5%, то ставка по ипотеке не субсидируется.

Давайте посчитаем какая будет ставка по ипотеке если программу утвердят, а вы возьмете кредит:

При базовой ставке 16% максимальная ставка вознаграждения по ипотеке будет 21% из которых Вам возместят 7%, а значит итоговая ставка составит 14% годовых.

Что не так?

Если Нацбанк будет повышать ставку, то БВУ технически тоже должны повысить ставки по ипотеке иначе это будет убыток растянутый на много лет. Повысить ставку в одностороннем порядке невозможно, банку нужно согласовать изменение условий с заемщиком, а тот не всегда будет согласен на ухудшение условий по займу. Значит создатели программы уверены что Нацбанк больше не будет повышать ставки, и это странно, с такими способностями к предсказанию лучше играть на бирже, а не работать в Правительстве.

Также не все просто с понижением базовой ставки, Нацбанк будет понижать ставку, это начнется в следующем году, т.к. инфляция будет кратно меньше чем сегодня. Для соблюдения условий БВУ придется снижать ставки по уже выданным ипотекам, что также проблематично, нужно переподписать ряд бумаг (даже в электронном виде это проблема, БВУ все равно хранят досье в бумажном виде).

Что еще?

В комментария к проектам документов на сайте открытых НПА люди пишут что данная программа лобби застройщиков которые раздувают стоимость жилья. Это интересное мнение, особенно если посмотреть статистику, стоимость строительства квадрата в частном доме в сравнении с квартирой выходит дешевле в Астане на 14%, в Алмате на 9%, а в Шымкенте на 41%.

Получается что обычный человек на постройку своего дома тратит меньше, чем работающий в промышленных масштабах застройщик. И это еще с учетом того, что часто подводку коммуникаций застройщики получают бесплатно (возмещается от СПК как инвестиции на развитие города). Полагаю что такая раздутая стоимость может быть связана в первую очередь с коррупцией, а во вторых с слабым финансовым менеджментом в строительных компаниях.