Mossovet_news

47 views12:10

This media is not supported in your browser

49 views12:11

Уж не знаем, случайность или намеренная ошибка, но одни из наших коллег прошлись по крупнейшему девелоперу, и по пути несколько исказили нынешнюю реальность.

Если коротко: с 1 июля вступили в силу изменения в 214-ФЗ, которые жестко ограничивают всех девелоперов. И если внимательно прочитать сам закон, то там черным по белому написан тезис о том, что один застройщик одновременно может реализовывать только один объект (несколько объектов в случае с комплексным развитием территории или одним земельным участком).

«Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории»

Так что у крупных компаний, таких как упомянутый коллегами ПИК, где проектов десятки, и выбора то теперь нет. Но для тех, кто сомневается, есть проектная декларация, бенефициары застройщика там указаны, и если говорить именно про ПИК, то он там фигурирует в качестве бенефициара, технического заказчика и т.п. Вообще, проектная декларация – это первое, на что следует обращать внимание при просмотре вариантов покупки недвижимости, там вполне подробно всё написано про проект и застройщика, и становится ясно, «откуда ноги растут». И если не ясно – тогда уже можно копать дальше. У нормальных проектов и застройщиков в открытом доступе куча документов, включая аудиторские заключения, разрешения и т.п.

Изменения в 214-ФЗ были сделаны с целью контроля за всеми деньгами дольщиков. И теперь банки полностью контролируют расходы этих средств. В законе предусмотрены, что в операции может быть отказано, если банк не посчитает её необходимой. Более того, застройщик не может направлять средства вне перечня определенных операций, указанных в законе, это просто запрещено. Не говоря уже о выводе денег со счетов. Учитывая, что банки с девелоперскими проектами могут работать только уполномоченные, подобная вероятность стремится к нулю.

Ну а дальше можно вспомнить Фонд защиты дольщиков, которые стал еще одним регулятором в секторе (Росреестра и Минстроя было мало), и который может в одностороннем порядке признать сделку недействительной, если застройщик вообще сможет сделать нечто подобное. Со всеми этими изменениями еще и сам Росреестр рад лишней возможности «пообщаться» с девелоперами, а у него их теперь стало больше. Девелоперы (особенно такие крупные как ПИК) теперь стали почти как банки, только регуляторов больше, да и приходится дополнительно банкам платить за контроль. Всё это ожидаемо выльется в повышение цен на первичную недвижимость, особенно если взносы в Фонд защиты дольщиков увеличат до 6%. У нас же всегда так: «Мы вас обязательно защитим, но платить за это вы будете сами».

Ну а что касается компаний-однодневок и подделки отчетности, то это подходит для самых отбитых персонажей, потому что генеральный директор в таком случае – это исключительно «расстрельная» должность. Потому что «бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства». Смог провернуть запрещенную операцию, вывести деньги со счетов? Ну вот сам и заплатишь за причиненные убытки. Если только не успеешь сбежать и останешься жив. В большинстве случаев подобные истории заканчиваются всеми любимыми «посадками». Хотя зицпредседателю Фунту высшее образование, конечно, не нужно.

Для покупателей и дольщиков изменения классные, хотя они и приведут к росту стоимости. Зато весьма безопасно, потому что по каждому объекту контроль, гарантии и деньги просто так вывести. Главное – чтобы система «взлетела», а не рухнула под своей тяжестью, когда окажется, что права покупателей защищены, но строить некому. С проблемами столкнутся серые застройщики, но никак не такие гиганты как ПИК.

1 view22:52