В моем канале на Бусти завершилась выкладка курса лекций по праву недвижимости.

Теперь все 11 лекций доступны для просмотра.

Первую из них посмотрело уже больше полутысячи человек, что приятно.

Буду рад комментариям и предложениям по улучшению

Первое, что сделаю когда будет свободное время - краткое содержание каждой лекции.

Второе тоже помню - дать списки литературы для самостоятельного изучения.

Что еще забыл?

PS. Кстати, коллеги начали покупать подписку второго уровня, которая дает возможность периодически консультироваться со мной по сложным вопросам частного права.

Если не цепляться к этой ошибке, то дело № 117-КГ24-5-К4 интересное.

Правда, судья Асташов традиционно плохо написал судебный акт.

В деле и его решении невозможно разобраться, если не знать хорошо теорию регистрации прав на недвижимость.

Давайте я напишу то, что должны были написать в определении по делу.

Регистрационные системы в сфере оборота недвижимости бывают двух видов: правоустанавливающие и правоподтверждающие.

В первом случае запись о праве в реестре порождает это право (при наличии действительного правового основания; в некоторых правопорядках даже основания не требуется, но это сложно, сейчас не будем об этом).

Во втором случае право возникает в результате наступления юридического основания (передача вещи, заключение договора и проч.), а запись нужна лишь для того, чтобы огласить это право для всех третьих лиц.

В России регистрационная система первого типа, это следует из п. 2 ст. 8.1 ГК: права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации. Это называется принцип внесения.

Но в некоторых случаях закон дает возможность законодателю отступить от этого принципа и установить, что право возникает не в момент внесения записи, а в другой, более ранний момент.

Это следует из нормы п. 2 ст. 8.1 Кодекса - права возникают по записи, если иное не предусмотрено законом.

Самое известное исключение из принципа внесения - это наследование. Наследник приобретает собственность на недвижимость с момента открытия наследства (п. 4 ст. 1152).

Исключения из принципа внесения объясняются по-разному: где-то догматикой (как с наследованием или реорганизацией), где-то заботой о слабой стороне отношений (как в случае с чуднЫм п. 4 ст. 218 ГК).

Всего я в свое время насчитал 17 исключений из принципа внесения (проанализированы в томе Глоссы в комментарии к ст. 8.1).

И вот - внимание, барабанная дробь - гражд.коллегия верх.суда изобретает еще одно, 18 исключение!

История в деле такая.

Есть норма вводного закона к ЗК, которая говорит о том, что гражданин-собственник дома, построенного до 2001 года, вправе получить бесплатно в собственность участок под ним.

Это правильная норма, своего рода искупление нашего правопорядка, не понимающего, что здание это часть земельного участка, а не самостоятельная недвижимая вещь, перед гражданами. Они не виноваты в том, что мы (юристы) были такими глупыми и написали чушь в ст. 130 ГК.

Но вот вопрос: для того, чтобы эту самую замлицу-матушку гражданину бесплатно заиметь, что надо сделать?

Пойти на поклон к чиновнику, попросить, чтобы тот вынес распоряжение о бесплатном предоставлении участка в собственность гражданину и заключил договор о такой передаче?

(Кстати, хороший вопрос, дарение ли это? Я думаю, что нет, так как со стороны государства нет намерения облагодетельствовать).

Или же земля попадает в собственность гражданина-собственника дома автоматически, с момента вступления в силу ЗК?

Если принять первый подход, то государство является собственником участка, на котором находится дом, но имеет вытекающую из закона обязанность этот участок передать в собственность гражданина. Тот приобретает производным образом с момента записи в реестре.

Если принять второй подход, то собственность у гражданина возникла с момента вступления в силу ЗК первоначальным образом, причем ... как исключение из принципа внесения.

То есть, гражданин хоть и не в реестре, но собственник. И может зарегистрировать уже возникшую собственность. Либо требовать признания своего права в суде.

(Что-то похожее было в ст. 3.1 вводного закона к ЗК в отношении перераспределения собственности на участки между публичными субъектами. То. что это исключение из принципа внесения было подтверждено Президиумом ВАС в деле № 2178/11 город Сызрань против России).

Гражд.коллегия выбрала второй подход и признала, что у гражданина-собственника здания, построенного до ЗК, в силу закона возникает собственность на участок.

Ну а как делать так, чтобы разбираться в праве недвижимости, а не заниматься ахаляй-махаляем, вы и сами, надеюсь, знаете.

Надо читать толстые правильные книги по вещному праву.

Можно бесконечно смотреть на три вещи: как горит огонь, как бежит вода и как эк.коллегия верх.суда пытается объяснить судам, что является налогооблагаемой базой по налогу на недвижимость.

На этот раз это дело Аркаим (№ 303-ЭС24-8693 от 02.10.2024).

На первый взгляд симпатичное определение, в котором верх.суд пытается при помощи ссылок на публично-правовые акты решить частноправовую проблему: что такое недвижимая вещь.

Разумеется, не получилось и не получится.

Потому что проблемы частного права надо решать при помощи норм частного же права. А не при помощи какого-нибудь упаси Господи ОКОФа.

Я думаю, что главная ошибка НК в том, что он решил использовать для определения объекта налогообложения именно частноправовой термин.

Написали бы, что объектом налогообложения являются здания и сооружения, уже было бы проще. Любое здание - неважно, недвижимая вещь или нет - облагалась бы.

А так НК добавил сам себе еще проблем. Потому что если придерживаться строгого понимания недвижимой вещи по ГК (недвижимая вещь - это только то, что зарегистрировано в реестре как недвижимость), то налоговая служба тут же расстроится.

И придется дальше решать, что делать с людьми, которые не хотят регистрировать права на здания, возведенные на своих участках (и я их прекрасно пониманию, ведь это же бред!).

Внесенный в думу законопроект, который ОБЯЗЫВАЕТ собственника участка зарегистрировать право собственности на здание - еще бОльший бред (об этом я уже писал).

Вот и приходится налоговым судьям вертеться как уж на сковородке - хочется и налогооблагаемую базу не сократить, и совсем уж дикие решения налоговой поправить.

Это плохо все для налогоплательщиков. Потому что в налоговом праве правовая определенность жизненно важная штука.

Благодаря дорогому другу Олегу Зайцеву я понял, что могло бы спасти IT систему судов от хакерской атаки - это старые добрые факсы.

Помню, как мы смеялись в свое время над коллегами из верх.суда, которые просили присылать им проекты разъяснений не по электронной почте (потому что они ею не пользовались), а по факсу.

А оказалось-то в итоге, что они правы были. А мы, молодые (тогда) волки демократии, были нынешней реальностью посрамлены!

Нет ничего лучше для связи с судом, чем старый добрый факсимильный аппарат! И берестяные грамотки. Лепо!

На моем канале в Бусти выложена моя лекция по обеспечению обязательств, которую я прочитал неделю назад для преподавателей юридических факультетов.

В лекции обсуждается понятие обеспечения обязательств.

Что такое обеспечение? Чем вещное обеспечение отличается от личного? Бывает ли непоименованное обеспечение? Что такое банкротный тест и как его "проходят" те способы обеспечения, которые поименованы в ГК? Как работает титульное обеспечение в банкротстве? И многое другое.

Самая лучшая благодарность для меня - комментарий после лекции от одного из именитых преподавателей: "Я даже не представлял себе, что об обеспечении обязательств можно рассказывать так интересно!".

Ссылка на лекцию на Бусти - здесь.

Я обожаю, когда мне задают интересные и сложные вопросы по частному праву.

Один самых интересных, на который мне довелось отвечать, такой.

Застройщик строит многоквартирный дом, на первом этаже - коммерческие помещения. Он заключает договор аренды будущей недвижимой вещи с арендатором. Потом он заключает договор участия в долевом строительстве в отношении этого помещения.

Спрашивается, должна ли (а если должна, то как) работать ст. 617 ГК, устанавливающая следование договора аренды за вещью?

Гениальный вопрос!

Да что же такое, прошлая неделя прямо была неделей хороших вопросов!

Один из подписчиков Шортрида задал классный вопрос: как сделать так, чтобы родители подарили деньги своей замужней дочери на квартиру, она стала бы собственником, но при этом родители смогли бы участвовать в определении юридической судьбы этой квартиры.

Отвечаю на этот вопрос вот здесь: ссылка.

Уже от нескольких людей слышал, что ГАС Правосудие сломалось если не навсегда, то очень надолго.

Есть конспирологическая версия, это это случилось из-за того, что этот голем был безнадежен, а государственные деньги были потрачены… неэффективно. Поэтому это своеобразное «концы в воду». Руками хакеров, естественно, из «недружественной юрисдикции».

Я очень хорошо помню, как в 2012 году было какое-то мероприятие Совета судей России (это такая судейская бюрократическая организация, которая по задумке должна выражать интересы судейского корпуса страны), выступает бессменный руководитель судебного департамента при верховном суде Гусев и говорит, что они уже потратили 1,5 млрд на ГАС Правосудие, уже очень скоро (!) она начнет нормально работать.

После этого выступал наш Игорь Соловьев, руководитель ВАСовского управления по информатизации, который придумал кад.арбитр.ру, календарь, трансляцию заседаний Президиума ВАС, ВКС и проч. и говорит: "А мы в системе арбитражных судов потратили 100 млн. и сделали кад.арбитр.ру, он уже нормально функционирует".

Люди из "общака" качали непонимающе головами и удивлялись, как это так ловко, даже не миллиард потратили, зеленые еще совсем…

Поэтому то, что написала коллегия, не имеет никакого отношения к ответу на главный вопрос дела. Что досадно.

Кстати, в ст. 222 ГК есть очень сложный момент, что именно является ничтожным в сделке с самовольной постройкой - только распоряжение или и распоряжение, и обязательство? Он требует отдельного развернутого комментария, который я как-нибудь обязательно напишу.

Но в любом случае, давайте все вместе скажем спасибо гражд.коллегии верх.суда за то, что она благодаря этому интеллектуально незамысловатому тексту подарила нам всем дивный шанс узнать чуть больше о вещном праве.

Подписчикам на Бусти доступен перевод большой (что, впрочем, традиционно для любого американского профессора) программной статьи одного из ведущих специалистов по обеспеченному кредиту - профессора Линна ЛоПаки (сначала - Университет Калифорнии, сейчас - Университет Флориды).

Если вас заинтересовали мои рассуждения о том, что такое обеспечение обязательств, то, думаю, прочтение этой статьи будет полезным.

Статья была переведена мною с любезного разрешения автора в 2014 г. и опубликована в Вестнике гражданского права.

Статья посвящена феномену вещного обеспечения.

Почему, казалось бы, совершенно несправедливый институт - залог - получил такое распространение в мире? Действительно ли он несправедлив? Могут ли быть другие решения, которые будут подталкивать кредиторов оказывать кредит должнику? В статье разбираются эти и еще много других интересных вопросов.

Статья написана довольно ехидным языком, я постарался сохранить его при переводе.

Чего стоит одно определение залога: залог это когда А (залогодатель) и Б (залогодержатель) договорились о том, что В, Г и Д (другие кредиторы А) не получат ничего.

Приятного чтения!

Ссылка - здесь.

Четыре с половиной года назад я написал на Закон.ру небольшую заметку «Южнорусская судебная аномалия».

В ней я делюсь таким своим наблюдением: все самое омерзительное, что может быть в судебной системе, происходит на Юге нашей Родины. Все эти бесконечные быкующие пьяные судьи за рулем, жовиальная судья-«сладкая писечка», богиня коррупции судья Хахалева и проч.

Но и все самое лучшее, что есть в нашей судебной системе - тоже оттуда. В заметке я привожу примеры лучших, на мой взгляд, судей России - все они работали или работают в южных регионах (Ростов, Краснодар, Ставрополь).

Это действительно южнорусская судебная аномалия. Отчего так случилось - я пытаюсь найти ответ в заметке.

Почему я вспомнил про этот текст почти пятилетней давности?

Ко мне попала запись интронизационного выступления вновь назначенного председателя 4 кассационного суда общей юрисдикции В.Б. Кузина.

Выступающий делится с аудиторией особенностями своей предыдущей работы (а он был председателем 3 апелляционного суда общей юрисдикции в Сочи:

«Мне была поставлена задача создать нормальный суд в - я сейчас цитирую администрацию президента - анклаве южнорусской судебной аномалии».

И дальше рассказывает, как у него это замечательно получилось: ведь судьи вместе празднуют праздники и никто ни на кого не жалуется. Действительно, это и есть признаки подлинного суда!

Но же такое получается?

Неужели я - администрация президента Российской Федерации?

Я с недоумением посмотрел на себя в зеркало, ощупал. Вроде бы нет, я по-прежнему простой юрист.

Тогда это, видимо, означает, что кто-то в администрации президента прочитал ту мою заметку и рассказал этому человеку про южнорусскую судебную аномалию. И он бросился ее устранить.

В общем, странные дела происходят на Юге.

#пятничное