#МнениеЭкспертов #Налоги Как считали налог на недвижимость до 2015 года и как его считают в 2023 году?

До 2015 года имущественный налог в России считался от инвентаризационной стоимости объекта — этот показатель учитывает только стоимость стройматериалов и амортизацию и никак не привязан к его рыночной ценности. Кадастровая стоимость ближе к рыночной, поскольку учитывает и другие факторы: особенности участка, инфраструктуру по соседству и на территории, характеристики дома, рыночную стоимость похожих объектов.

Поскольку в подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость выше инвентаризационной, размер налога для владельцев с переходом на новую схему вырос. Чтобы сделать этот процесс не таким резким для собственников, перевод на новые правила расчета налога на недвижимость проводился постепенно, с применением понижающих коэффициентов. Но сейчас переход полностью завершен во всех регионах.

Действующая схема расчета призвана приблизить размер налога к рыночной стоимости объекта недвижимости. Но рыночная стоимость очень подвижна и сильно зависит от экономической конъюнктуры, это хорошо видно на примере 2021 и 2022 годов.

Поэтому в качестве базы для расчета НИФЛ используется кадастровая стоимость. Ее регулярно пересчитывают: в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этот перерасчет проводится не реже чем раз в три года, в других регионах — раз в пять лет. Регионы могут по собственной инициативе производить эту переоценку и чаще.

Может случиться так, что в ГРЛ земля относится к категории лесного фонда, но по сведениям ЕГРН — к земле населённых пунктов или садового товарищества. Тогда в силу вступит «лесная амнистия» — упрощённый порядок приведения в соответствие сведений ЕГРН и ГЛР. В данном случае сведения из ЕГРН будут приоритетнее. Но это актуально только для случаев, когда настоящий или прошлый собственник получили право на владение землёй до 1 января 2016 года. Подтверждением этому могут стать договор купли-продажи, аренды, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и другие бумаги.

Если участок уже относится к землям сельскохозяйственного назначения и не входит в границы населённого пункта, то возможность строительства дома будет зависеть от вида разрешённого использования. Должен быть один из таких: для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства или ведения садоводства. Выкупить такой участок можно с торгов, если он в муниципальной собственности, или в обычном порядке, если он в частном владении.

Если земля имеет категорию «Земли населённых пунктов», ура, её так же можно купить, арендовать в безвозмездное пользование у муниципальных властей на конкурсной основе и строить дом.

Если участок входит в садовое товарищество, то завладеть им можно, став членом товарищества, обратившись к председателю. По закону такие земельные участки распределяются только между членами СНТ. #КакПостроитьДомВЛесу

Один из плюсов транспортной интеграции регионов "для всех" может заключаться, например, в том, что расплачиваться за проезд можно будет проездной картой. Власти Петербурга и Ленобласти ввели двухсторонние льготы для жителей двух регионов. Льготный проездной предусмотрен для ветеранов труда, пенсионеров, многодетных семей и других категорий граждан.

Вопрос "Зачем Петербургу Ленобласть" — из той же области, как и "Зачем Адыгее Краснодар" — это просто юридически два разных субъекта, которые находятся рядом и "обречены" на сотрудничество с друг другом. Совместная деятельность, в том числе, в области транспортного планирования, ведется давно, причем впервые идея "макрорегиона" была представлена ещё в Генплане 1966-го года, так что движение в этом направлении предопределено. #агломерация

#ГолосРынка Для того чтобы выполнить все намеченные в Стратегии развития строительной отрасли показатели, стройкомплексу необходимо привлечь дополнительно 150 тысяч рабочих. Взять их неоткуда, единственный выход – повышать производительность труда. А вот с этим как раз очень большие проблемы.

Если говорить о привлечении иностранных рабочих, то российские стройки, как правило, едет неквалифицированная иностранная рабочая сила. Все попытки НОСТРОя организовать обучение иностранных рабочих «на месте», еще до пересечения границы, пока не увенчались успехом: процесс идет, но очень уж неторопливо. Да и рабочим из Узбекистана или Таджикистана проще, нежели учить русский язык и сдавать экзамены по профквалификации, уехать на стройки в Южную Корею или Эмираты. А те разнорабочие, которые все-таки приезжают в Россию, явно не смогут обеспечить рост производительности труда. Вот и буксует стройка на уровне 70-х годов прошлого века.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков на Урбан-форуме призвал работодателей активнее использовать средства механизации, современный инструмент и даже роботов. А пока доля ручного, грязного и весьма тяжелого труда на российской стройке очень высока. Но признаемся честно: что выберет работодатель или собственник компании между роботом по вязке арматуры или 30 иностранными рабочими? Купит пять штукатурных станций или наймет пять бригад штукатуров на 3 месяца? Озаботится покупкой современного иностранного инструмента и удобной, комфортной одежды или закажет все это в артели «Честь труду»? Ответ очевиден, не правда ли?

​Какие документы нужны для получения #Адрес. Если идете подавать заявление лично, к нему нужно будет обязательно приложить:

- копию паспорта или водительского удостоверения
- выписку из Росреестра, подтверждающую государственную регистрацию объекта недвижимости и содержащую сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
- доверенность на представителя, заверенную электронной подписью доверителя или нотариуса (если получать адрес идет представитель)

Точный комплект документов лучше уточнить в местном муниципальном органе власти, возможно, понадобятся и другие сведения.

Сколько времени займет получение адреса. В Петербурге присваивание адреса через займет 8 рабочих дней. Чтобы его оформить, нужно выбрать услугу «Присвоение адреса объекту адресации», ввести кадастровый номер объекта, указать, нужны адресация или аннулирование адреса, заполнить личные данные и данные об объекте и согласиться с условиями. Когда адрес присвоят, документы появятся в личном кабинете. В других регионах срок может быть увеличен до 12 рабочих днейи больше. В целом этот процесс не превышает 18 дней.

Отказ вероятен в следующих случаях:

- если к заявлению приложены не все документы
- документы подает тот, кто не может быть заявителем
- не установлены границы участка

В отказе о присвоении адреса будет указана причина. Устранив ее, можно обращаться за услугой снова.

#ДомИлиКвартира Минусы частных домов

Жизнь в коттедже по многим параметрам привлекательнее, чем в многоквартирном доме, однако у частных загородных домов есть свои недостатки, которые делают проживание в них более хлопотным и дорогостоящим.

Удаленность от города. Из-за плотности застройки в большинстве крупных российских городов нет коттеджных кластеров, а земля под застройку в черте города, скорее всего, будет очень дорогой. Поэтому для большинства доступным вариантом представляется земля под застройку или готовый коттедж в лучшем случае в нескольких километрах от города, а это означает регулярное использование автомобиля, частые пробки и затрудненный доступ к городской инфраструктуре.

Высокая цена. Частные дома может быть дороже, чем жилье в многоквартирных домах. Это связано не только с тем, что при покупке дома придется заплатить еще и за землю, но с и необходимостью тщательной черновой отделки дома, утепления, подготовки фундамента, утепления стен и крыши, подведения качественной системы вентиляции.

Особенно дорого может обойтись подведение коммуникаций. А если дом деревянный, в нем даже электропроводка будет более дорогой, так как придется использовать более прочный и надежный кабель. Поэтому в части случаев ответ на вопрос: «Что дешевле — дом или квартира?» — не в пользу первого. Купить квартиру можно дешевле, чем частный дом, но вряд ли это реально в Петербурге или Москве.

Дорогие эксплуатация и ремонт. Содержать дом дороже, чем квартиру — это касается и суммы коммунальных платежей, и общих затрат на содержание жилья. В коттедже придется постоянно следить за исправностью систем отопления и канализации, которые время от времени будут нуждаться в ремонте, за участком — например косить траву летом и расчищать снег зимой. Жизнь в квартире в этом плане проще: большую часть хлопот берут на себя коммунальные службы.

Сложности с подведением инженерных коммуникаций. В этом пункте много нюансов, зависящих от конкретного дома, участка и района. Тем не менее: в частном доме коммуникации это забота собственника. В квартире, обычно, полный комплект в наличии — горячая вода, электричество, газ, канализация.

В доме все это придется обустраивать и обслуживать самостоятельно: бурить водонапорную скважину, устанавливать септик, то есть очистную установку, необходимую для работы водосточной системы, и пр. Если поселок не газифицирован, подведение газа тоже обойдется в круглую сумму.

Доля ипотеки на покупку и строительство частных домов в общем объеме ипотечного кредитования приблизилась к 15%. При этом наилучшие результаты демонстрирует сегмент кредитов на строительство частных домов – самый быстрорастущий на рынке ипотеки. За январь-сентябрь зафиксирован четырехкратный рост выдач в годовом выражении как по количеству, так и по объему кредитов на ИЖС (73 тыс. кредитов на 315 млрд руб).

​Идея города-сада не связана с устройством газонов, общественных зеленых пространств или садово-парковым искусством.

В предыдущей публикации по тегу #Говард я привел обширную цитату из книги ушедшего от нас замечательного историка советской архитектуры Марка Мееровича «Рождение и смерть города-сада» прежде всего потому, что как-то не могу смириться с его смертью (это был совершенно замечательный человек, и вся постсоветская история архитектуры — это прежде всего он). Но кроме того, потому, что эта книжка — лучшее, что написано про город-сад вообще. В этой цитате он кратко перечисляет все конкурентные преимущества морфологии города-сада и решительно их отвергает в пользу экономики. Тут нужно сказать, что Марка Григорьевича прежде всего интересовала проблема «смерти города-сада» в России — почему, несмотря на массовый энтузиазм по его поводу («через четыре года здесь будет город-сад»), этот тип расселения исчез вместе с окончанием эпохи нэпа. Отсюда для него главным оказывается то, что все жители поселения Говарда являются собственниками своих домов и в городе действует развитая система самоуправления — ни того ни другого большевики категорически не принимали.

У Говарда здесь сложная схема. Речь идет о массовой форме расселения, то есть дома должны принадлежать людям, у которых изначально средств на их покупку нет. Город представляет собой акционерное общество, которое кредитует своих членов на сумму, превышающую небольшой первоначальный взнос, и они постепенно становятся собственниками. Дальше возникает следующая проблема: как защитить поселение от игр на рынке недвижимости? Цены на дома до того, как они построены, и после, когда все поселение сложилось, очень разные, в городе у Говарда полно пустого места и есть соблазн продать территорию под новые дома, а это ухудшит качество поселения. Для регуляции всего этого необходимо местное самоуправление с широкими полномочиями.

​#РегистрацияПрава «Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Но это не означает, что собственность обязательно оформят. Например, в списке требований к частным жилым домам (построенным на земле под ИЖС) есть удаленность от границы участка — не менее трех метров.

Бывает, что планировавшийся когда-то временным домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Он не соответствует требованию об удаленности от соседей, и в этом случае зарегистрировать его не получится.

Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешённого использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

На фото - улица Репина в 1970-1972 гг. В начале своего существования самая узкая улица Петербурга не была улицей. Сначала это был Песочный переулок, а с 1871 года — Cоловьёвский переулок, по имени золотопромышленника С. Соловьёва, на средства которого был разбит Соловьёвский сад (Румянцевский сад). В 1952 году переулок стал улицей Репина, так как у её южного  конца находится здание Академии художеств, в которой располагается Институт имени Репина.

Размер участка. Зачастую выбор между одноэтажным и двухэтажным домом зависит от площади участка. Так, на шести сотках довольно сложно разместить одноэтажник площадью более 100–120 квадратных метров с учётом всех норм по расстоянию от забора, соседних домов, хозяйственных построек, мест расположения септика.

Но даже, если это удастся сделать, на участке просто не останется места для газона, сада, бани или детской площадки.

И наоборот, если участок большой (от 10–12 соток), то в этом случае можно отдать предпочтение одноэтажному дому. #СколькоЭтажей

Материалы для #пристройка могут быть самыми разными.

Каркасные постройки возводятся быстро, при этом экономятся время, силы и деньги. С помощью таких технологий можно построить как очень качественные, теплые и долговечные конструкции, так и простые легковозводимые пристройки. Относительно низкая масса таких пристроек позволяет ставить их на винтовой фундамент, что снижает трудозатраты и расходы на их строительство.

Пеноблоки и газобетонные блоки. Использовать пеноблоки или газобетонные блоки для стен пристройки следует в том случае, если основной дом выполнен из этого материала. Одно из неудобств — мокрые процессы следует выполнять при положительных температурах, что ограничивает сезон стройки. Строение получается легче, чем кирпичное, поэтому не требует усиленного фундамента. Но есть и недостатки, главный из которых — это необходимость облицовки, так как их поверхность разрушается под воздействием осадков и перепадов температур зимой.

Кирпич. Этот стройматериал прочен и долговечен, а в комбинации со стеклопакетами можно создать качественный зимний сад. Однако кирпичи имеют значительный вес, а это требует надежного фундамента для постройки. Еще один недостаток — сложность стыковки пристройки из кирпича с основным домом.

Брус. Он бывает трех видов: оцилиндрованный, строганый и клееный. К преимуществам бруса эксперты относят невысокую цену, а также высокие экологические характеристики. Брус подходит для постройки любого назначения. К недостаткам можно отнести необходимость дополнительных работ по обработке древесины специальными средствами защиты от грибка, плесени и вредителей.

​Группа компаний «Максимум Лайф Девелопмент» и ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ) заключили соглашение о предоставлении возможностей получения промышленной ипотеки резидентами индустриального парка М18, который расположен рядом с Санкт-Петербургом на Мурманском шоссе.

В дальнейшем стороны намерены расширить сотрудничество на других площадках, которые «Максимум Лайф Девелопмент» рассматривает для развития своей сети индустриальных парков, предназначенных для малого и среднего бизнеса Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Промышленная ипотека – это государственная программа льготного кредитования для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на покупку недвижимости для запуска производства. ПСБ является одним из банков, аккредитованных в рамках программы. Он предлагает промышленную ипотеку по ставке 5% годовых на 7 лет. Максимальный объем займа составляет 500 млн рублей.

«Максимум Лайф Девелопмент» приступила к строительству индустриального парка М18 месяц назад. Он находится на первой линии федеральной трассы Кола (24-й км Мурманского шоссе) во Всеволожском районе Ленобласти. В 11 км от М18 располагается заезд на КАД, в 14 км – Всеволожск, и в 5 км – проектируемая развязка Восточного скоростного диаметра. Площадь индустриального парка – 16 га. На его территории под производственную и складскую деятельность предлагается приобретение в собственность 58 земельных участков площадью от 1400 кв.м. до 7900 кв.м. (более половины лотов – 2000 кв.м.).

«Максимум Лайф Девелопмент» планирует возводить для резидентов индустриального парка типовые объекты, удобные для ведения производственной и складской деятельности. Девелопер предоставляет компаниям полный расчет затрат на новый объект, что необходимо для заявки в ПСБ на привлечение ипотечного кредита.

На территории М18 «Максимум Лайф Девелопмент» проложит внутриквартальные проезды и подъездные дороги, установит освещение, подведет к участкам резидентов необходимые коммуникации (сети электроэнергии, газоснабжения, интернет), предоставит возможность организации индивидуальных скважин для водоснабжения.

Приобретенные резидентами земельные участки оформляются в собственность.

По периметру индустриального парка будет установлено ограждение, на въезде разместится пункт охраны, также будет построено административное здание. Резидентам М18 станут доступны АЗС, ресторан быстрого питания и шинный комплекс, примыкающие к индустриальному парку.

​Мы создаем комфортную однородную среду для малого и среднего бизнеса, который испытывает потребность в качественных производственных и складских помещениях в Петербурге и Ленобласти. Промышленным компаниям предлагается целая экосистема, где девелопер берет на себя инженерную подготовку площадки, строительство объекта, градостроительную документацию, обслуживание территории и дает возможность привлечь финансирование от одного из ведущих российских банков. Эту модель мы хотим масштабировать и дальше в регионе. Поэтому в качестве ключевого партнера для нашей сети индустриальных парков выбрали ПСБ – одного из лидеров в области промышленного кредитования.

​#ДелимДом В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную? Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?

Соглашение о пользовании имуществом

Один из способов определить границы собственности — это составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.

Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое: с кухней; террасой; чердаком; кладовкой; постирочной. То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.

Если договориться не удается

Мирный способ оформления соглашения о совместном использовании, конечно, предпочтителен. Во-первых, он дешевле. Можно оплатить только разовую юридическую консультацию, и специалист грамотно составит документ. Его участие также поможет всем собственникам ощутить, что договоренности надёжно зафиксированы. Регистрировать соглашение в Росреестре не нужно.

Если компромисса нет, сторонам придется идти в суд и находиться на заседаниях самостоятельно, но эффективнее нанимать юриста. В таком случае, помимо госпошлин, будут расходы на судебных юристов. Это дороже обычной консультации, и хорошего специалиста ещё придется поискать. Судебные решения более надёжны, но их и добровольные соглашения можно оспаривать.

#ЭкспертноеМнение Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:

— За 8 месяцев этого года общее количество сделок в элитном сегменте загородной недвижимости под Петербургом увеличилось на 12% к аналогичному периоду прошлого года. Рост в основном обеспечили сделки по земельным участкам без обязательного строительного подряда. При этом продажи готовых элитных загородных домовладений незначительно снизились из-за сокращения предложения.

Средний чек в элитном сегменте сократился на 6%. Это объясняется увеличением количества сделок с земельными участками, тогда как в прошлом году из-за высокой неопределенности более популярным вариантом были готовые домовладения.

Загородный рынок продолжит расти. Появляются новые технологии, которые позволяют упростить строительство и сократить его сроки. Застройщики будут выводить объекты в продажу кварталами или кластерами, а не строить исключительно точечные объекты. Популярностью станут пользоваться участки в организованных коттеджных поселках без обязательного строительного подряда либо с альтернативным подрядом, когда клиент сам выбирает, по какой технологии возводить дом, при заданном девелопером архитектурном стиле.

В целом после пандемии растет количество адептов загородного образа жизни. Они понимают, что это выгодно, удобно и более комфортно. К тому же стоимость городского жилья во многих сегментах сравнялась с загородным. Поэтому такие «лидеры мнений» загородной недвижимости, несомненно, будут привлекать в сегмент большое число новых клиентов.

#МнениеЭкспертов #Налоги Как рассчитывается налог на недвижимость?

На расчет влияют несколько ключевых параметров: кадастровая стоимость объекта, налоговый вычет (если есть), ставка налога и налоговый период. Рассмотрим подробнее каждый из них.

Для расчета налога берется кадастровая стоимость объекта, но если речь о жилье, то показатель уменьшается за счет налоговых вычетов. Из общей площади жилого дома при расчете налога исключаются 50 кв. м, квартиры — 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м. То есть налог для владельца квартиры площадью 33 кв. м будет исчисляться от кадастровой стоимости 13 кв. м в этой квартире.

Следующий фактор — налоговая ставка, которая различается для разных типов недвижимости. Единые базовые ставки для разных типов недвижимости в России такие:

0,1% — для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ;
0,5% — нежилые помещения; технические здания;
2% — жилье стоимостью дороже 300 млн руб.

Ставки в конкретном регионе и городе можно узнать на сайте налоговой в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». В Москве и Санкт-Петербурге используется прогрессивная шкала расчета ставки.

Как купить участок земли в лесу через торги #КакПостроитьДомВЛесу

Чтобы принять участие в торгах, проверьте в ГЛР и ЕГРН, за каким органом государственной власти или местного самоуправления закреплены те или иные участки леса. К ним и нужно обратиться с заявлением или о проведении аукциона, или о желании принять участие в предстоящих торгах.

Если земельный участок только предстоит образовать, нужно пройти процедуру межевания участка, поставить его на кадастровый учёт. Заявление может подать инициатор аукциона — гражданин или муниципалитет, или кадастровый инженер, который проводил межевание.

Местные власти должны принять решение о проведении аукциона не позже чем через два месяца с даты подачи заявки. Информация о проведении торгов размещается на ГИС «Торги» или на местных сайтах. А если их нет, то на досках объявлений — не позже чем за 30 дней до начала аукциона. Принять участие в них могут все желающие. #КакПостроитьДомВЛесу

О том, что для решения приграничных вопросов нужно вмешательство федеральных властей, говорят все. Помочь может изменение Бюджетного кодекса. На данный момент приходится ходить к федеральным властям и просить у них деньги.

Можно сделать совместные планы стратегического развития, сделать Генплан развития города в увязке развития с близлежащей территорией. Это все можно сделать без объединения субъектов - нужна государственная воля.

Сейчас эта воля выражается не так явно. Не совсем нормальной является ситуация, когда для строительства какой-либо развязки требуются 5-летние переговоры с Москвой. Да и губернатор Ленобласти Александр @drozdenko_au_lo Дрозденко заявлял о том, что ситуация продвигается не быстро, с губернатором Петербурга @a_beglov у него до распределения денег пока не доходит.

Санкт-Петербургская агломерация — это не совсем тот случай, о котором говорил Хуснуллин @mkhusnullin. Политик часто имеет ввиду мелкие регионы, которые стоило бы присоединить к более крупным и богатым, чтобы решать проблемы на месте и с помощью средств более крупного субъекта, а не обращаться в центр. Петербург и Ленинградская область — доходные регионы, у каждого из которых свое законодательство. Если вдруг когда-нибудь от Ленобласти отрежут часть и передадут Петербургу, это может быть сделано не только в интересах жителей. Недвижимость сразу же подорожает в разы, это может быть выгодно лицам, у которых там есть земля. #агломерация

​#МненияЭкспертов #Планировка Как расположить санузлы?

Гостевой санузел должен быть расположен одновременно близко ко входу в дом (например, для удобства использования детьми, забежавшими с прогулки), а также к гостиной и местам, где собираются гости.

Хозяйский санузел с ванной или душевой должен располагаться в зоне спален, вход в него не должен просматриваться из общественных зон. В идеале при главной (мастер-) спальне хозяев должен быть свой санузел со входом из этой спальни.

Что нужно учесть в планировке комнат?

При планировании комнат в доме учитываются состав семьи (количество, пол, возраст, родственные связи), сценарии жизни семьи (работающие, учащиеся, сидящие дома члены), наличие домашних животных.

Все помещения дожны планироваться сразу с учётом размещения в них мебели в соответсвии с индивидуальными потребностями жильцов и эргономическиими нормами.