Выход из рассрочки

Сейчас объем ДДУ с оплатой посредством рассрочки резко увеличивается. Смотрю порой на темпы продаж жилых комплексов и когда вижу скачек в объемах - сразу понимаю, что ввели интересную программу рассрочку.

Но все ли покупатели реально оценивают риски?

Ведь чтобы продать квартиру, приобретаемую в рассрочку, нужно оплатить целиком стоимость ДДУ - или наличными или с помощью ипотеки.

Хочу с вами обсудить ситуацию, в которой дольщик передумал/не можете платить платежи по рассрочке ❌❌❌

Основания одностороннего отказа дольщика от ДДУ: только просрочка передачи или существенное нарушение требований к качеству. В середине строительного цикла, как правило, основания для отказа во внесудебном порядке отсутствуют.

Альтернатива этому - судебное расторжение. Это длительный процесс, основания для расторжения указаны в законе, но что делать если и этих оснований нет?

Хотелось бы поделиться с вами ретроспективными практическими наблюдениями❗️

Как застройщики ведут себя по факту, когда клиент не может выплачивать рассрочку⁉️

📌Дано: Клиент не может платить по графику рассрочки и просит расторгнуть договор.

Застройщики, в большинстве своём, могут пойти на частичный пересмотр графика/отсрочку платежа/предложат дольщику переход на ипотеку. Но если клиент настаивает на расторжении и не платит?

Варианты поведения:

1️⃣ Расторжение, мирный выход

〽️АЕОН, Пионер, Страна.Девелопмент, ЛСР

2️⃣ ДДУ расторгается за умеренное вознаграждение

〽️ INGRAD пошел навстречу дольщику, у которого было 3 ДДУ в одном проекте, за 200 тыс руб за каждый ДДУ

3️⃣ ДДУ не расторгается, за просрочки начисляются пени

〽️ Level, Кортрос, MR, Sminex, Эталон, Спартак

4️⃣ «Выпью все соки»

〽️ Вариант ФСК, когда в ДДУ приписано, что за штраф в размере 10% от стоимости ДДУ можно расторгнуть договор, но они это делать не хотят и принуждают (даже через суд) к заключению ДДУ или к банкротству.

Если вы не платили по графику платежей, то застройщик может «припомнить» дольщику все начисленные пени в случае его уклонения от приемки квартиры.

Понятно, что когда рынок растущий, то застройщики с меньшим сожалением держатся за неплательщиков, позволяя им расторгнуть ДДУ.

Но чем жестче рынок, тем меньше шансов при неуплате выйти из ДДУ безболезненно.

А у вас были случаи, когда вы пытались выйти из ДДУ?

Поделитесь, пожалуйста.

📌Бойко о недвижимости

Льготка в Сбере

На днях вышла новость про смягчение условий ипотечного кредитования в Сбербанке.

Но мы же не просто читатели - мы полезли разбираться.

📰🗞️🗞️Что говорят новости:

Сбер снизил комиссию за выдачу льготной ипотеки для некоторых девелоперов. Теперь доступны льготные субсидии:
✔️ 3,9% для компаний на проектном финансировании банка;
✔️ 0% — с комплексным продуктом, когда с доходов от остатков на счетах эскроу компенсируют проценты по ипотеке.

❗️Как на самом деле❗️

〽️ ИТ ипотеку Сбер не выдает

〽️ 3,9% ставка не на все проекты, находящиеся у Сбера на проектном финансировании, а только на 171 проект «Участники программы субсидирования» на домклик и то при соблюдении следующих условий:
🌀застройщик решил применять эту программу субсидирования
🌀проект находится на низкой стадии реализации
🌀проект показывает высокие объемы реализации.

〽️ ставка 0% применяется только к 1!! проекту в границах старой Москвы. Проекты ищутся по критерию «Комплексное финансирование».

Банк говорит, что такие программы пока невыгодны для застройщиков, но они будут работать над расширением партнеров.

Эх, а как красиво звучало 🧐

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости - это авторский ТГ канал Кристины Бойко.

Я - ex руководитель инвест управления INGRAD и профессиональный инвестор в недвижимость - за 9 лет заработала себе на 8 квартир в Москве и 2 за рубежом.

Подробнее о моём образовании и профессиональном пути можно прочитать тут.

Чем я и моя команда аналитиков можем быть вам полезны❓

1️⃣ Осуществляем профессиональный подбор недвижимости под ваши цели: для инвестиций или для жизни.

Подбор - это:
- анализ запроса клиента
- предложение 5-6 проектов с учетом плюсов и минусов
- освещение перспектив развития локации
- выбор максимально ликвидной планировки в проекте
- согласование индивидуальных условий покупки для клиента (доп скидки, уникальные условия рассрочки)
- сопровождение сделки: юридическое и моральное

За подбор вы не платите, так как комиссию за сделку оплачивают застройщики из маркетингового бюджета.

2️⃣ Я провожу личные он-лайн консультации, чтобы помочь определиться со стратегией покупки и критериями выбора ЖК.

Стоимость моей консультации - 20 тыс руб за час.

На канале вы найдете:
✅ подсказки, как эффективно использовать льготную ипотеку
✅ идеи для инвеста
✅ разборы целесообразности входа в новые и уже строящиеся проекты
✅ сообщество инвесторов, которые делятся своим опытом
✅ эксклюзивные возможности для входа в старты продаж раньше остальных!

Также я разбираю в выпусках на YouTube потенциал строящихся объектов и как живется в уже сданных жилых комплексах:

Мой YouTube канал: 📌Бойко о стройке
Мои разборы ЖК Шагал, Level Южнопортовая, МОНС.

📌Из интересных статей:
❕Что нас ждет после запрета квартир менее 28 кв.м?
❕Как заключить ДДУ с рассрочкой, перейти на ипотеку и заработать 8 млн руб
❕История про то, как после моего поста ПИК выплатил подписчику кеш-бэк, на который его изначально кинули.

Подписывайтесь на каналы в ТГ 📌Бойко о недвижимости и на YouTube.

Пентхаус в RiverPark Kutuzovskiy

Я вчера закрыла крупную сделку - продажа видового пентхауса в проекте RiverPark Kutuzovskiy.

Не часто я рассказываю вам внутрянку нашей работы, но тут было 2 важных момента, которые не могу не осветить:

1️⃣ Сделка готовилась месяц, так как было согласовано изменение условий ДДУ, которые оформлялись доп соглашением. Оба документа поданы на регистрацию одновременно.

2️⃣ Сделка проходила без привлечения ипотечных средств.

Вообще по результатам переговоров с застройщиком АЕОН могу отметить клиентоориентированность и готовность сдержать первоначальные договоренности. Согласование основных критичных моментов проходило на уровне акционера и было четко перенесено на бумагу.

Срок бронирования затянулся из-за длинных переговоров. За это время у застройщика появился другой желающий купить этот объект «без нюансов», которые нас беспокоили, но застройщик не воспользовался просроченной бронью и довел сделку до конца. За это 🫶🏻!

Как уже писала в статье про рассрочки - из договоров с рассрочками АЕОН также выпускает дольщиков без проблем - за что тоже 👍!

У меня далеко не первая сделка в этом жилом комплексе, но теперь я точно могу сказать, что знаю почти всё руководство лично!😉

Если у вас есть запрос на квартиру в премиальном жилом комплексе с уникальными видовыми характеристиками и крутыми фишками - пишите ПРЕМИУМ мне в личные 💌 Мы поможем в подборе и согласовании лучших условий 👍

📌Бойко о недвижимости

С - стабильность

Ипотечный платеж - это единственная зафиксированная цифра, которая с нами на долгие годы.

Из-за инфляции цены на товары, продукты и коммунальные услуги растут и только размер ипотечных платежей остается зафиксирован на весь срок.

Без сюрпризов. Возможны только приятные, если делать досрочные погашения 😁

Я уже приводила вам пример нашей семьи с 3-х комнатной квартирой, купленной в ипотеку в 2009 году:

📍Что было в 2009 году:
⁃ Ипотечный платеж - 11 тыс руб в месяц.
⁃ Коммунальный платежи - 2,3 тыс руб в мес.
⁃ Арендные поступления от сдачи - 25 тыс руб.

📍Что сейчас:
⁃ Ипотечный платеж - 11 тыс руб в месяц.
⁃ Коммунальный платежи - 9 тыс руб в мес.
⁃ Арендные поступления от сдачи - 78 тыс руб.

С этими мыслями я отпускаю вас на выходные🙏

📌Бойко о недвижимости

Ребята, привет!
У нас с Никитой Журавлевым вышел дискуссионный разбор ЖК Wave от ЛСР.
Вы мою позицию знаете - я всегда говорю о минусах. Никита более позитивен)

https://youtu.be/8Fb5K8OGxds

А вы как считаете, минусы окружения стоит принимать во внимание при покупке квартиры или всё, что находится за пределами вашего жилого комплекса, не имеет значения?

📌Бойко о недвижимости

Разбор ЖК Дом Дау

Если коротко - не моё.

📌Дано:
Застройщик - ГК Сумма Элементов
Инвест партнер – Capital Group, разрабатывал концепцию здания (отсюда и ТЭПы)

Класс - премиум
Статус - квартиры
Состав - 1 дом
Общая площадь земельного участка - 0,6 га
Благоустройство (кровля стилобата) - 0,16 га (16 соток, 27% территории)

Высотность здания - 340 метров, 85 жилых этажей

Количество квартир - 866 квартир
Количество машиномест - 198 м/м (к-т обеспеченности - 23% - катастрофически низкий с учетом класса дома и отсутствия свободного паркинга на улицах)❗️❗️❗️

Архитектор - SPEECH
Ген подрядчик - LIMAK (турки, строят Остров, Символ, Headliner, MyPriority Basmanny и и тд)

Высота потолка - 3,2 м без отделки
Панорамные окна
Отделка - без отделки
14 квартир на этаже

🔖 Квартирография:
Студии (29-47 квм) - 9%❗️
2е (50-57 квм) - 24%
3е (72-100 квм) - 27%
Многокомнатные (от 96 квм) - 39%

🔑 - 4 кв 2027

Текущая распроданность квартир - 12% за 10 мес продаж (ниже, чем в среднем по рынку по результатам первого года)

Состав проекта:
❕Жилая башня 85 этажей
❕Коммерческий стилобат на 4 этажа:
⁃ Детский досуговый центр
⁃ Сухой фитнес
⁃ СПА
⁃ Торговая галерея
⁃ Офисные помещения
⁃ Офис управляющей компании

📍Локация - тут.
ЦАО, Пресненский р-н
м. Международная/Выставочная/Деловой центр - 5 мин пешком

Плюсы:

✅ Жилой дом в Сити - удобно добираться до работы в Деловой центр, при этом отсутствуют офисы и салоны красоты в соседних квартирах, в отличие от апартов

✅ Башня у набережной - много видовых квартир, в т.ч. с видом на город и Москва реку

✅ Парк Красная пресня и набережная для прогулок в пешей доступности

✅ Обширная инфраструктура Сити - рестораны, фитнес-клубы, магазины

Минусы:

⛔️ ЛИФТ из паркинга идет С ПЕРЕСАДКОЙ! Я не думала, что скажу такое в премиальном доме. Но вам придется выходить на 1 этаже с сумками из лифта, ведущего из паркинга, и переходить в соседний, чтобы доехать до вашего этажа.

⛔️ Очень мало машиномест - 198. А что делать остальным жильцам, тем более основная масса квартир имеет 2 спальни - дом семейный⁉️

⛔️ Планировки - большинство квартир с кухнями-нишами без окна. Такие любит Левел в своих проектах. Если это терпимо в 2е 38 квм, то в премиальном доме в планировке с 3 спальнями - это дикость (см в комментариях). Не понимаю целевую аудиторию таких квартир - неужели маме хочется готовить в коридоре, пока семья отдыхает в гостиной

⛔️ Вид на Сити - да-да. Он тут на расстоянии 100 метров, то есть ты смотришь не НА Сити, а В Сити.

📌Выводы:

❕У меня диссонанс - семейный ЖК без парковки и у большинства квартир кухни-ниши.
На минуточку - у соседнего Capital Towers на 720 квартир 1277 машиномест (к-т обеспеченности 1,77‼️), а в Дом Дау - 0,23.

❕Отсутствие достаточной социалки в пешей доступности в очередной раз меня отправляет к количеству машиномест.

Я не знаю решения для такой ситуации. И тут уже бесполезно обсуждать количество лифтов, колясочные, маленький пятачок благоустройства на 16 соток, красоту фасадов и прочее, потому что комфортно тут будет только ребятам в студиях 30 квм. Их тут мало - вот в спрос на них я верю больше всего.

Для остальных жильцов - или такси или паркинг по 10 млн руб за место (мои предположения, он пока не в продаже).

А вам как? Берете?

📌Бойко о недвижимости

Агрегатор, который работает с разными застройщиками, одумался и перестал через себя оформлять брони на 2 проекта Севен Санс.

А как всё начиналось …. с сертификата в СПА за наибольший объем сделок.

📌Бойко о недвижимости

Паркинг

За пять лет средняя стоимость машино-места в новостройках Старой Москвы выросла на 50%, составив по итогам 2023 года 3,5 млн руб сообщает РБК.

В комфорт-классе стоимость машино-места выросла в два раза — до 2,5 млн руб., а в бизнес-классе рост составил 35% — до 3,5 млн руб.

В премиальных новостройках средняя стоимость парковочного места увеличилась на 47%, составив по итогам прошлого года 6 млн руб.

Наглядный пример того, как ограниченное предложение разгоняет цены. Мы видим с вами, как каждый новый проект поражает коэффициентом обеспеченности машиноместами.

«Зарываться в землю» - дорого. В текущей ситуации экономия на затратах очевидна.

В таблице выше приведено несколько примеров по обеспеченности новостроек машиноместами и стоимость парковочного места в них.

Можно сравнить с объектами, которые начинали продаваться в 2019 году и, несмотря на готовность, из-за достаточной обеспеченности машиноместами, не стоят баснословных денег:
❕Энитео - 65% - 3,5 млн руб
❕Hide - 80% - 3,3 млн руб

Парковки сейчас - это инвестиционный актив в тех домах, которые имеют очень низкий к-т обеспеченности.

Вспомним JOIS с 18% и Дом Дау с 24% обеспеченности. Вот где инвест, ребята❗️👍

А так в среднем по рынку место в паркинге дорожает на 20–24% за весь период строительства.

Как думаете, сможет ли покупатель квартиры в бизнес-классе смириться с отсутствием подземного паркинга или потребитель все-таки, голосуя рублем, заставит застройщиков строить больше машиномест?

📌Бойко о недвижимости

Способы покупки

На консультацию приходят клиенты, которые не понимают, как им финансово грамотно подойти к вопросу покупки квартиры.

Давайте разберем на примере одного жилого комплекса, какие реальные опции покупки существуют и как каждая из программ влияет на итоговую цену покупки.

📌Дано:

ЖК Страна.Озёрная

Локация - тут
ЗАО, район Очаково-Матвеевское
Класс: бизнес
Застройщик: Страна Девелопмент
Сдача: 3 кв. 2025

✅ 100% оплата
наличными/ классическая ипотека/ ипотека с господдержкой в рамках лимитов

🔅Тут можно расчитывать на скидки до 15% от базовых цен, провести диалог про дополнительную скидку 2-3%, а иногда поймать индивидуальные акционные лоты со скидкой 20%.

✅ Рассрочки

❕Первый взнос от 50%, далее равными платежами до 21.03.2025г.

🔅 Скидка может обсуждаться до 15%

❕Первый взнос от 40%, далее равными платежами до 21.03.2025г.

🔅 Скидка может обсуждаться до 12%

❕Первый взнос от 30%, далее равными платежами до 21.03.2025г.

🔅 Скидка может обсуждаться до 10%

Чувствуете разницу по скидке - в зависимости от того, какой график платежей вы выбираете⁉️

✅ Ипотека траншами

Первый взнос от 15,1% (2 транша 50/50), Срок второго транша до 1.06.2025г

🔅 Скидка не предоставляется

✅ Ипотека с отсрочкой первого взноса

Отсрочка до 60 дней по программе Альфа-Банк.

🔅 Скидка не предоставляется

✅ Льготные ставки по ипотеке. Не субсидия!

❕Совкомбанк "Правильная ипотека".
Ставка на льготный период до конца 2024 года:
Ипотека с господержкой, семейная ипотека и IT ипотека: 0,99%

Отсутствует удорожание на квартиру.

🔅 Скидка от базовой стоимости до 15%

✅ Субсидированные ипотечные программы

❕Уралсиб 2,99% ("Супер Старт")
Первоначальный взнос от 30 %
Сроки льготной ставки: 7 месяцев
Ставки: ипотека с господержкой и семейная ипотека - 2,99%

🔅 Скидка от базовой стоимости до 5%

❕ Альфа банк по программе «Стандартная ипотека».
При ПВ 20,1% ставка на весь период 10,5%.

🔅 Скидка не предоставляется

✅ Комбо Ипотека до 30 млн руб.

Семейная ипотека возможна в банках: Альфа банк, Металлинвестбанк,
Сбербанк, Росбанк,
Банк Уралсиб и Совкомбанк.

ИТ ипотека: Росбанк,
Металлинвестбанк и Совкомбанк.

🔅 Скидка может обсуждаться до 5%

✅ Трейд-ин

Программа «Мгновенный выкуп».
Сумма, которая пойдет в счет оплаты ДДУ с продажи
вторичной недвижимости, не должна превышать 70% от стоимости приобретаемой квартиры.

🔅 Скидка может обсуждаться до 10%

✅ Кредит на первый взнос

Под залог имеющейся недвижимости в РОСБАНКе можно получить деньги на первый взнос.
В течение срока кредита (от 12 до 24 месяцев) не нужно вносить никаких
ежемесячных платежей.

🔅 Скидка не предоставляется

Как видите, вариантов покупки квартиры очень много. Поэтому важно начинать с выбора жилого комплекса, а потом уже расчитывать способ покупки, подходящий именно вам.

Очень мило - у Страны есть дополнительная скидка 1%, если ты из Тюмени ❤️ Балуют земляков)

Нужен лучший вариант с максимальной скидкой? Пишите «Лучший» нам в личные 💌

📌Бойко о недвижимости

Ипотека в ВТБ

Дружеский совет‼️
Если вы подумываете о покупке квартиры в ближайшие 3 месяца, то рекомендую до 18.03 включительно, податься на ипотеку в ВТБ.

Почему⁉️
На текущий момент одобрение в ВТБ можно получить по двум документам: паспорту и СНИЛС.
Первый взнос вне зависимости от формы заявки одинаковый.
ВТБ показывает высокий процент одобрений.

С 19.03 же банк будет разделять заявки по типу подтверждения дохода и от этого будет зависеть размер первого взноса‼️

Типы заявок:

🔹Стандарт – заявки с подтвержденным доходом

🔹 Победа над формальностями (ПНФ) – заявки без подтверждения дохода

Как подтверждать доход❓

Подтвержденный доход (за 12 мес или за период работы, но не менее 3-х мес):
▪️Зарплатные начисления
▪️Выписка из СФР/ФНС
▪️2НДФЛ или по форме банка
▪️Иные документы (налоговая декларация, справка о пенсии и т.п.)

Размер первого взноса (ПВ) в зависимости от типа заявки:

❕Льготные программы с господдержкой, в т.ч. ИЖС

▪️Подтвержденный доход:
ПВ - 20.1%;
ГП2020 - ПВ 30.1%
▪️ПНФ - ПВ 50.1%‼️

❕Рыночные программы

▪️Ставка при ПНФ +1% к ставке по соответствующей программе.

▪️Сумма кредита:
Стандарт: до 100 млн рублей
ПНФ: МиМО, СПБиЛО - 60 млн, иные - 30 млн.

▪️Подтвержденный доход:
ПВ 15.1% (готовое),
ПВ 20.1% (строящееся)
▪️ПНФ:
ПВ 30.1%

Я уже давно вам пишу о том, что сейчас четкая тенденция на увеличение размера первого взноса. Поэтому откладывать покупку можно долго, но смысла нет.
Писала об этом тут - все четко разложила. К лучшему у нас пока ничего не меняется.

📌Бойко о недвижимости

Виллы на острове

Ребята, мы с вами чуть не пропустили конфеточку шоколадную🍫

Донстрой вывел в продажу уникальный формат жилья в проекте Остров - виллы.

Вилла на острове - это ли не мечта?)

«Первая линия заповедника, аристократичное окружение, спортивный кластер и бутики» - заманивает нас девелопер.

📌Информации по проекту мало:
❕Высота потолка - 5 метров
❕Вид на реку
❕Стеклянный панорамный лифт
❕Террасы
❕Камины

💰Из менее приятного - цена от 1,7 млн. руб./кв.м.

Но реабилитируются беспроцентной рассрочкой на 2 года 🤣

Если серьезно, то у меня 3 ключевых вопроса:

1️⃣ Разве это виллы❓

Вилла - это обособленное строение, а тут явно многоквартирный дома.

2️⃣ Что-то скромный потолок 5 метров❓

При такой цене квадратного метра напрашивается второй уровень, но при такой высоте потолка - не выйдет: ни сконструировать, ни узаконить.

3️⃣ Аристократическое окружение и бутики - это вы о чём?

Сосед по дому точно будет состоятельный, но что аристократичный - не уверена. А с бутиками сейчас даже во «Времена года» проблема, поэтому тоже мимо.

Вспоминаю элитный проект «Река» от Донстрой, где жители на проводах от ЛЭП могут белье сушить.

Но ролик стильный, как в Дубае👍

А вам как? Никакой ЖК внешне не напоминает?))

📌Бойко о недвижимости