УК незаконно заменила счетчик воды вместо РСО и должна возместить собственнику убытки

Собственница Б. обратилась в ООО «Волгодонская управляющая компания» для замены ИПУ горячей воды, у которого истек срок эксплуатации. Специалист УК пришел, заменил счетчик, опломбировал его и составил акт о вводе в эксплуатацию. Оказанные услуги Б. добросовестно оплатила в кассу управляющей компании.

Вот только специалисты ООО «Волгодонская ТЭЦ‑1» такую инициативу не оценили и составили акт о несанкционированном вмешательстве. Поводом стало то, что УК не является исполнителем коммунальной услуги, а потому была не вправе срывать контрольные пломбы и самостоятельно менять счетчик.

В итоге Б. получила доначисление за ГВС по нормативу и внесла плату по выставленной РСО квитанции. Потом обратилась в суд.
В исковом заявлении просила признать действия УК незаконными, а также взыскать с нее понесенные убытки — 16 482 рубля (перерасчет платы + пени), компенсацию морального вреда и «потребительский» штраф.

Суд первой инстанции посчитал, что претензии Б. к управляющей компании вполне обоснованы и удовлетворил иск частично: признал действия УК незаконными, а также взыскал с нее убытки (без пени) — 14 622 рубля и компенсацию морального вреда — 1000 рублей.

Апелляционный и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 852/2024).

Рассматривая дело, суды установили: в 2018 г. собственники МКД перешли на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. При этом договор управления от 01.10.2019 предусматривает право УК пломбировать ИПУ горячей воды при вводе его в эксплуатацию.

Достоверно зная о наличии прямых договоров с РСО, управляющая компания была не вправе включать условие о пломбировке счетчика ГВС в договор управления и проводить соответствующие работы. Однако она заменила и опломбировала ИПУ в нарушение п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, не будучи исполнителем коммунальной услуги по ГВС и отоплению. Из-за этих действий истица понесла убытки, которые нужно возместить.

Отказывая Б. во взыскании «потребительского» штрафа и пени, суды указали: истица несвоевременно оплатила доначисление за несанкционированное вмешательство в работу ИПУ, с претензией о возмещении убытков к УК не обращалась.

Интересно, что представитель УК признал: условия договора управления, предусматривающие обязанность ответчика по горячему водоснабжению и отоплению МКД, являются технической ошибкой. То есть, выполненные УК замена и пломбировка счетчика не основаны на законе и договоре.

С 13 апреля по 13 июня 2024 года во всех регионах РФ проводится проект День собственника.

В этот период управляющие организации — участники проведут общедомовые собрания собственников с голосованием в заочной форме с использованием ГИС ЖКХ. Собственники смогут ознакомиться с повесткой, изучить материалы и проголосовать в приложении Госуслуги.Дом или в личном кабинете ГИС ЖКХ в удобное время.

Проект проводит АО «Оператор информационной системы» при поддержке Минстроя России и Минцифры России.

Приложение доступно для скачивания в RuStore, AppStore, Google Play и AppGallery.

#Деньсобственника#ГосуслугиДом#ГИСЖКХ

Миф о плате за содержание жилья: начисления должны быть с квадратных метров доли в общем имуществе

Жительница г. Омска (С.) решила: УО ошибочно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади ее квартиры в 79,1 кв. м, а не доли в праве на общее имущество, равной 23,82 кв. м. В итоге, руководствуясь своими расчетами, С. продолжительное время вносила платежи за ЖКУ в неполном объеме и накопила задолженность — 16 116 рублей, в том числе по оплате за содержание жилья — 15 636 рублей. Чтобы исключить сумму долга из квитанций, С. обратилась в суд.

Суды трех инстанций оказались непреклонны: УО правильно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади квартиры С. (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1816/2024).

Согласно абз. 5 п. 2 Правил № 75 от 06.02.2006, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников дома, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения.

Также договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилья устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади занимаемого собственником помещения.

Жильцы считают, что в размер платы за содержание уже заложено «ОДН» или плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества, а дополнительные строки от управляющей организации незаконны
Однако часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ прямо говорит:
«Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи».

При этом в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ исчерпывающим образом написаны все варианты, как рассчитывается размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества:

— по нормативу с перерасчетом по общедомовому счетчику;
— по показаниям автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления, если она есть;
— на основании решения общего собрания – по среднемесячному потреблению с перерасчетом по общедомовому счетчику;
— на основании решения общего собрания – по общедомовому счетчику.

Всё вышеперечисленное касается объема ресурса, а сама ставка плата везде определяется «по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ».

То есть решением собрания спорный размер ежемесячной платы в конкретном денежном выражении не утверждается. Расходы на КР СОИ сильно зависят от фактического потребления, которое собственники не могут предсказать заранее, как и изменение тарифов.

В письме Минстроя России от 10 декабря 2019 г. N 47256-ОЛ/06 разъяснено:

при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно,
при направлении собственникам предложений о размерах платы за содержание и ремонт плата за коммунальные ресурсы в этот перечень не входит.
Таким образом, ресурсы, израсходованные при использовании и содержании общедомового имущества оплачиваются сверх утверждённой на общем собрании ставки за содержание и текущий ремонт, хотя само расходование этих ресурсов относится к содержанию жилья, а не коммунальным услугам (речь про управление домом управляющей организацией).

Минстрой России совместно с Минцифры России проводят системную работу по развитию и внедрению мобильной платформы для решения всех вопросов ЖКХ в одном окне – мобильного приложения Госуслуги.Дом. Количество его пользователей уже превышает 4 миллиона. В Республике Хакасия – более 12 тысяч человек.

– Приложение показало себя надежным помощником в решении вопросов ЖКХ: пользователи регулярно передают показания и оплачивают жилищно-коммунальные услуги через Госуслуги.Дом. Только за последнюю неделю его установили более 120 тысяч россиян, – отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик. – В апреле, когда многие управляющие организации начали проводить общедомовые собрания собственников в онлайн-формате, популярным также стал раздел голосований. В проекте «День собственника», в рамках которого управляющие организации и активные собственники проводят онлайн-голосования, запущено уже более семи тысяч голосований. Приложение также объединяет собственников – домовые чаты созданы уже более чем в 200 тыс. многоквартирных домов. Коллективные механики подтверждают свою эффективность, и мы будем продолжать их развивать.

Растёт и количество обращений в управляющие организации: к текущему моменту жители многоквартирных домов уже подали более 1,2 млн заявок. В ближайшее время в приложении появится еще одна функция, которая позволит жильцам решать вопросы сообща, — коллективная заявка. Если вопрос касается всего дома, собственник сможет предложить соседям присоединиться к его заявке, чтобы не создавать еще одну. Это избавит управляющие организации от ответов на однотипные заявки и напомнит соседям, что вместе намного проще сделать дом лучше.

Кроме того, приложение позволяет собственникам изучать отчёты по доходам и расходам управляющих организаций за прошлые годы, получать информацию о сроках капремонта и запланированных работах, а также при необходимости направлять обращения в жилищную инспекцию.

📌Авторизоваться в приложении можно через подтверждённую учётную запись на портале Госуслуг. Данные о недвижимости, приборах учёта и счетах загружаются автоматически. В случае отсутствия информации можно подать заявку, и управляющая или ресурсоснабжающая организация актуализирует данные.

Приложение создано на базе государственной информационной системы ЖКХ («ГИС ЖКХ»). Цифровое решение развивает АО «Оператор информационной системы» при поддержке Минстроя и Минцифры России. Приложение доступно для скачивания в RuStore, AppStore, Google Play и AppGallery.

УО оспорила решение ОСС об утверждении слишком низкого размера платы за содержание жилья

В Республике Башкортостан собственники одного из МКД провели общее собрание, на котором утвердили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на период с 01.07.2020 по 30.06.2021 — 17,67 рубля с 1 кв. м. УО обратилась в суд, чтобы признать решение ОСС недействительным в соответствующей части. При этом указывала: установленный собственниками размер платы является экономически необоснованным, не учитывает техническое состояние и год постройки дома, состояние инженерных систем.

Суд первой инстанции удовлетворил иск УО.
Согласно заключению судебной экономической экспертизы, плата за минимальный перечень работ и услуг по содержанию ОИ в доме должна составлять 37,63 рубля за 1 кв. м в месяц. Установленный собственниками размер платы ничем не обоснован, а его произвольное уменьшение приводит к невозможности исполнения договора управления, неполноценному содержанию и ремонту общедомового имущества.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и назначил повторную экспертизу.
По ее результатам оказалось, что размера платы в 20,23 рубля будет достаточно. Сама УО предлагала собственникам 19,46 рубля с 1 кв. м, его и указывала в платежных документах с 01.07.2020 по 30.06.2021.

Такой же размер платы установлен постановлением органа местного самоуправления. И решение ОСС этому постановлению не соответствует. Более того, на общем собрании собственники даже не обсуждали экономическое обоснование размера платы 17,67 рубля. Они утвердили его без учета предложения УО, действующих договоров возмездного оказания услуг и затрат на штатных работников.

«Таким образом, принятый собственниками размер платы не может обеспечить возмещение затрат, связанных с оказанием услуг и выполнением работ по договору управления многоквартирным домом».

Что в итоге: суд удовлетворил иск УО и взыскал с троих ответчиков-инициаторов ОСС расходы на проведение экспертизы — по 10 000 рублей, а также уплату госпошлины — по 2000 рублей с каждого.

Шестой кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами согласился (определение № 88-2377/2024).
Оспариваемое решение принято по вопросу, включенному в повестку дня, при наличии кворума и в рамках компетенции ОСС. Однако признано недействительным, так как порождает убытки для УО, которая при утвержденном размере платы не сможет обеспечить надлежащее качество услуг по управлению МКД.

Запыление квартиры из-за ремонта у соседей. Кто возместит ущерб

Жительнице Новгородской области (Ф.) пришлось потратиться на клининговые услуги, чтобы очистить квартиру от строительной пыли — «привета» от соседа (М.), затеявшего ремонт в ванной комнате. Возмещать убытки сосед отказался, поэтому Ф. обратилась в суд. К расходам на клининг — 12 500 рублей — прибавила компенсацию морального вреда в 10 000 рублей и судебные расходы — 1250 рублей. Всего получилось 23 750 рублей.

В обоснование иска указала: пыль оказалась во всех помещениях квартиры, покрыла предметы обихода и мебель, спровоцировала аллергическую реакцию у супруга, сына и внука; из-за действий соседа Ф. не удалось заняться переездом родителей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск частично и взыскали с соседа 13 450 рублей. В компенсации морального вреда отказали (определение Новгородского областного суда по делу № 33 – 391/2024).

В деле оказалось много свидетельских показаний, и почти все они — не в пользу М.
Помимо истицы, еще несколько жильцов столкнулись с запылением своих квартир, а также слышали звуки ремонта из квартиры М. Один из жильцов даже разговаривал с рабочими и просил их не пылить.

Инженер УО составил акт, в котором зафиксировал наличие строительной пыли в квартире истицы, а также указал, что появиться она могла из общей шахты вентблока. Было решено проверить вентиляцию. Этим занялась специализированная организация — ООО «Кавент», которая никаких проблем в работе коммуникаций не выявила. Более того, вентканалы регулярно проверялись как до загрязнения квартиры истицы, так и после.

Осложняло ситуацию то, что М. не сразу пустил представителей УО и ООО «Кавент» в квартиру. А когда сделал это спустя несколько дней, у него уже всё было чисто и аккуратно. Однако обнаружилось, что со стен ванной комнаты удалена отделка, а на бетонном основании сделаны насечки в виде борозд. Работы выполнены механическим способом, при котором образуется большое количество пыли.

М. не смог доказать отсутствие своей вины в запылении квартиры истицы, соблюдение необходимых норм и правил при проведении ремонтных работ, а также, что пыль появилась у Ф. по каким-либо другим причинам. Ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлял. Вина УО в загрязнении квартиры Ф. не установлена.

Что касается компенсации морального вреда: здесь уже истица не доказала, что из-за действий М. она испытала нравственные и физические страдания или ухудшилось ее самочувствие.

‼️ Для проведения работ по ремонту электрооборудования на ЦРП-6, 3 мая с 00.00 до 04.00 будет отключено горячее и холодное водоснабжение по адресам:

🔹 ул. Отке 19, 25, 27, 29, 31, 33, 33а, 33б, 35, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 46, 46б, 48, 50, 52, 54, 55, 56, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64;

🔹 ул. Энергетиков 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30;

🔹 ул. Беринга 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8а, 9, 9а, 9б, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 18, 20;

🔹 ул. Строителей 1, 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17;

🔹 ул. Ленина 24, 25, 26, 27, 29, 31, 32А, 32Б, 33, 35, 36, 36А, 38, 38А, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 46а, 47, 48, 49, 50, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 73;

🔹 ул. Куркутского 34;

🔹 ул. Берзиня 22;

🔹 ул. Тевлянто 5, 7, 9, 11, 13, 15;

🔹ул. Полярная 18, 20, 22;

🔹ул. Чукотская 6, 13, 15;

🔹ул. Рультытегина 1.

полезная информация для заинтересованных жителей многоквартирных домов.